Tout savoir sur les EHPAD
EHPAD-INVEST joue un rôle d’interface entre :
- les opérateurs privés en Etablissement d'Hébergement pour Personnes Âgées dépendantes (EHPAD) en recherche de capitaux pour financer leurs outils industriels de santé.
- les investisseurs particuliers, soucieux de prendre des participations en investissant dans des résidences médicalisées en toute sécurité.
Nous travaillons en collaboration avec les acteurs majeurs du marché dans la prise en charge des personnes âgées dépendantes tels que les groupes spécialisés: ORPEA, Gdp-vendôme/Domusvie, Korian/Sénior-Santé, GROUPE Mieux Vivre, GROUPE COLISEE ( les jardins de cybèle), EMERA etc… dont nous regroupons les offres pour les proposer à des investisseurs qualifiés. L’investissement en EHPAD : une opportunité Investir dans un EHPAD répond à plusieurs attentes en matière de placement. En France, ce secteur est très déficitaire en places d’hébergement. Le potentiel est énorme et dans les années à venir, il doit connaître un essor considérable au vu du vieillissement de la population. Les avantages en matière d’investissement en hébergement médicalisé sont multiples :
- Ils présentent un cadre fiscal très attractif. Deux possibilités sont proposées. Soit le dispositif Censi Bouvard (qui correspond à l’ancienne loi Scellier). Il permet d’obtenir une réduction d’impôts sur l’investissement, soit la suppression de la fiscalité sur les loyers (rente nette).
- Deuxième avantage, le bail commercial garantissant les loyers. Ce bail commercial est signé entre l’investisseur et le gestionnaire de la résidence qui vous garantit sur 12 ans (avec tacite reconduction) les loyers. Cela donne une parfaite sécurité et une pérennité dans le temps sur les rentrées de loyers.
- Le rendement de locatif est très attractif. Il est de l’ordre de 4 à 6 %. Il est net, car le gestionnaire de l’EHPAD prend à sa charge la totalité des dépenses afférentes au bien, tout est géré par ce dernier à l’exception de la taxe foncière qui dans certains cas est exonérée. Pour l’investisseur (le bailleur), il n’y a aucune gestion, ni aucune trésorerie.
- Le remboursement de TVA est un autre avantage de cet investissement. Vous achetez le bien T.T.C et l’état va vous rendre la TVA, ce qui donne une réduction sur le prix d’achat de 20 %. C’est un avantage très appréciable sur un tel investissement. Au contraire de la loi Duflot, ici, l’état vous reverse immédiatement la TVA de la valeur mobilière et immobilière. C’est la meilleure offre fiscale en vigueur à l’heure actuelle sur le marché des placements.
Vous accédez à la propriété d’une chambre meublée médicalisée ainsi que des parties communes et des services. Vous êtes en multipropriété d’un hébergement médicalisé pour personnes âgées et dépendantes. L’acte se fait devant notaire avec enregistrement au cadastre comme tous les actes de vente et d’achat en matière immobilière.
C’est un dispositif d’incitation à l’investissement locatif dans les résidences services neuves qui permet de réduire ou annuler les impôts. Cette loi s’adresse aux contribuables domiciliés en France, et les DOM TOM, qui achètent un logement neuf dans une résidence service avant le 31 décembre 2017. Les logements concernés doivent être neufs, meublés et gérés par un exploitant.
Il faut respecter certains engagements : location du logement par bail commercial à l’exploitant de la résidence. Cela doit être fait dans les 12 mois qui suivent l’achèvement de l’hébergement et pendant 9 ans minimum. Dans le cadre de cette loi, l’investisseur doit avoir le statut de loueur de meublé non professionnel (LMNP).
Deux avantages fiscaux se cumulent dans cette loi. L’investisseur a une réduction d’impôts de 11 % du prix de revient hors taxes du logement (retenu dans la limite de 300 00 € HT), étalé et lissé sur 9 ans. L’autre avantage est la récupération de la TVA (20 %) sur le prix d’achat hT du logement.
Il est permis d’acheter plusieurs logements dans ce cadre-là au cours de la même année. La réduction d’impôts est incluse dans le plafonnement des niches fiscales (10 000 €). Et l’excédent non utilisé peut-être reporté pendant 6 ans. N’oublions pas que la réduction d’impôts est cumulable avec les crédits d’impôt.
C'est la deuxième option lorsqu'on investit en EHPAD.
Les revenus tirés de la location habituelle de logements meublés sont imposables en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le régime micro-BIC est applicable lorsque les loyers ne dépassent pas 32 600 € par an. Cela permet d’imputer aux loyers bruts un abattement de 50 %.
Vous pouvez renoncer au régime micro-BIC et opter pour le régime réel d’imposition. Cette option est intéressante lorsque les charges liées à la location dépassent l’abattement de 50 %, donc quand vous constatez un déficit foncier qui serait reportable, soit sur votre revenu global (si vous êtes loueur en meublé professionnel), soit sur vos autres bénéfices industriels et commerciaux provenant de vos activités non professionnelles (si vous êtes loueur en meublé on professionnel).
Ce statut permet de générer des revenus complémentaires peu ou pas fiscalisés en prévision notamment de la retraite. Ce statut n’a que des avantages.
Le LMNP en amortissement est à privilégier. La particularité de ce régime est un mélange de différents codes : code de la construction et de l’habitation, code du commerce, de la consommation, et code civil.
Ce n’est pas un dispositif fiscal, ce qui lui donne une solidité et une force pour les années à venir et qui n’est pas dépendant des changements de politique. Cela donne une parfaite stabilité et une visibilité à l’investisseur pour le futur.
Dans le cas de revenus immobiliers classiques pour percevez des revenus fonciers, à l’inverse dans le cadre de location meublée, vous percevez des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Il vous faut un expert-comptable pour faire votre comptabilité et votre bilan de fin d’année mais cela vient en déduction de vos impôts.
Le financement de l’opération en EHPAD :
Plusieurs modes de financement s’offrent à vous selon votre capacité d’épargne, à partir d’un compte épargne, d’une assurance-vie ou d’autre placement peu rentable. Vous pouvez financer l’achat à l’aide d’un prêt. Ce dernier cas de figure est vivement conseillé puisque les intérêts des emprunts pourront être soustraits et mis en charges au moment de la déclaration de revenus. Nous vous apporterons notre aide et nos meilleurs partenaires bancaires pour trouver le meilleur taux.
Ce n’est jamais la personne âgée dépendante qui est votre locataire, mais l’exploitant qui vous signe un bail commercial de 12 ans renouvelable. C’est lui seul qui garantit le paiement des loyers. Il affecte votre bien à une sous-location avec la personne âgée.
Notre société vous recherche le bail commercial parfait qui vous garantit le versement trimestriel de loyer sur une durée de 12 ans. La revalorisation des loyers se fait selon un barème ou « indice des EHPAD » établit par décret tous les ans. Selon l’indice ICC ou IRL (2,5 % par an en moyenne).
Le gestionnaire prend en charge les réparations, les assurances et les grosses réparations. Il s’occupe également des remises aux normes imposées par l’état et la région.
Les frais de syndic et la taxe foncière sont faibles. Vous pouvez ainsi encaisser un montant de loyer significatif supérieur à 4,3 % de la moyenne commune des loyers pratiqués dans l’immobilier classique.
C’est un autre dispositif fiscal, qui permet aux particuliers d’investir dans un logement neuf destiné à la location. L’investisseur s’engage à louer 6,9 ou 12 ans, dans un logement en VEFA. L’investissement en loi PINEL vous permet de réduire ou d’annuler vos impôts et de devenir propriétaire en quelques années.
Le seul problème réside dans le fait que vous devez gérer vous même le bien.
Dans un marché porteur pour les années à venir, des garanties totales de gestion et de sérieux, l’investissement en EHPAD est à l’heure actuelle le meilleur placement qui répond à toutes vos préoccupations d’optimisation de vos revenus.