C’est souvent la question que pose certains investisseurs. Il n’est pas véritablement pertinent de chercher à connaître le prix au mètre carré d’un EHPAD afin de le comparer avec celui d’un autre investissement immobilier classique.

Le prix d’un EHPAD N’EST pas uniquement lie A l’immobilier

Dans le cadre d’un investissement en EHPAD, il ne faut pas simplement considérer le prix d’achat au mètre carré car il faut aussi prendre en compte le prix des parties communes (salle de restaurant, salle de KINE, THALOSSO ….) et les services proposés aux patients (PETIT DEJEUNER, LINGE DE MAISON, SOINS, REPAS EN CHAMBRE ….)

Vous comprendrez donc que ce n’est pas comme cela qu’on peut véritablement calculer le prix d’un EHPAD. Un logement classique ne comprend que le prix d’une maison ou d’un appartement et rien d’autre. Ici vous achetez une chambre, des parties communes et surtout un bail commercial ferme avec l’exploitant. Il y a donc 3 axes dans le prix d’une chambre en EHPAD.

Pertinence du rapport locatif

Le rapport locatif est évidemment le moyen le plus sûr pour calculer la valeur d’un bien. Il se calcule en prenant la valeur du bien HT hors frais de notaire rapporté au loyer annuel.

Par exemple un bien qui coûte 100 000 Euros en EHPAD avec un loyer de 5000 Euros a un rapport net de 5 %. En EHPAD, il faut rappeler que toutes les réparations sont à la charge de l’exploitant hormis la taxe foncière et les éventuels frais de notaire qui sont à la charge du propriétaire.

Le rendement moyen d’un EHPAD est de l’ordre de 5 à 6 % en biens d’occasion et de l’ordre de 4,5 % dans le neuf.

Une rentabilité PLUS IMPORTANTE EN EHPAD

Cette rentabilité moyenne est plus élevée qu’un investissement classique en immobilier car il n’y a pas de charges à payer. Vous percevez des loyers nets et en plus sans impôt ni CSG-CRDS grâce au dispositif LMNP (Loueur Meublé Professionnel).

On voit bien que le prix au M2 en EHPAD, c’est donc pas la bonne mesure du prix d’une chambre EHPAD.

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Les principales mesures fiscales vont être débattues au parlement (et il y aura peut être quelques changements), mais voici ce qu’il faut retenir au niveau des changements possibles. Ce n’est pas définitif, mais à part peut être quelques ajustements, voici à quoi il faut s’attendre :

• Indexation du barème de l’Impôt sur le Revenu par rapport à l’inflation

A compter de 2018, il est proposé le nouveau barème progressif suivant :
          – Jusqu’à 9 807 € => 0 %
          – De 9 807 € à 27 086 € => 14 %
          – De 27 086 € à 72 617 € => 30 %
          – De 72 617 € à 153 783 € => 41 %
          – Au-delà de 153 783 € => 45 %

• Dégrèvement de la Taxe d’Habitation sur la résidence principale

(80 % des assujettis concernés d’ici à 2020)

• Mise en place du PFU – (Prélèvement Forfaitaire Unique) 
  Le PFU sera mis en place au 1er Janvier 2018 et concernera les revenus de l’épargne. Le forfait se composera de l’impôt sur le revenu (forfaitisé au taux de 12,8 %) et des prélèvements sociaux (à hauteur de 17,2 %, la majoration du taux étant incluse dans le projet de Loi de financement de la sécurité sociale). Le PFU devrait concerner :
  • Les revenus de capitaux mobiliers (intérêts, dividendes, coupons…)
  • L’assurance vie
    -> Pour les versements antérieurs au 27 septembre 2017 : pas de changement, la fiscalité ancienne reste applicable. 
    -> Pour les versements postérieurs au 27 septembre 2017 : les produits issus des nouveaux versements seront soumis au PFU
  • Les plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux : 
    -> L’abattement pour durée de détention est supprimé sauf celui relatif aux plus-values réalisées par des dirigeants de PME partant à la retraite (500 000 €).

A noter concernant le PFU que les revenus immobiliers, qui ne sont pas concernés par la mesure, continueront par conséquent à supporter l’imposition issue du barème progressif (jusqu’à 45 %) et les prélèvements sociaux (au taux de 17,2 %). La fiscalité avantageuse du statut de loueur en meublé avec amortissement conservera donc tout son intérêt.

• Suppression de l’ISF et création de l’IFI
  L’ISF serait supprimé et remplacé par l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) .
  • Le seuil de déclenchement reste inchangé à 1,3 M€, le barème et les taux restants identiques à ceux actuellement en vigueur.
  • Le capital des prêts Infine ne sera plus déductible chaque année pour sa totalité mais recalculé en fonction du nombre d’années écoulées.
  • Pour les patrimoines immobiliers supérieurs à 5 M€, la dette excédant 60 % de la valeur des actifs ne sera déductible qu’à hauteur de 50 %.

Le statut de loueur en meublé professionnel accompagné de sa possible exonération d’ISF, et demain d’IFI, restera donc un vrai levier d’optimisation pour les contribuables éligibles à ce statut.

• Les prélèvements sociaux seront de 17,2 % au 1er janvier 2018 ; la CSG déductible passera donc à 6,8 %.

• Le dispositif Pinel est prorogé jusqu’au 31 décembre 2021 mais sera limité aux zones A, A bis et B1.

• Aucune modification n’est introduite par le PLF 2018 sur les statuts de loueur en meublé tant professionnels que non professionnels.

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Tout le monde a entendu parler des articles 605 et 606 dans le cadre d’un investissement en EHPAD.

EHPAD INVEST vous en dit plus :

L’article 605 (Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804) : l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.

L’Article 606 (Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804) : les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

En d’autres termes, l’article 605 comprend toutes les petites réparations classiques (peinture, sol, …) et l’article 606 les grosses réparations (toiture, façade …)

Dans la plupart des baux commerciaux (ORPEA, DOMUS VI …), les articles 605 et 606 sont à la charge de l’exploitant et non du propriétaire. Pourquoi ? Tout simplement, les normes et les contrôles en EHPAD sont très fréquents. Il n’est donc pas pensable et gérable de laisser ces travaux à la charge du propriétaire.

On entend aujourd’hui qu’il n’est plus possible à cause de la loi ALUR de 2015 de laisser les grosses réparations à la charge du propriétaire. C’est faux, il n’y a pas eu de jurisprudence qui dit le contraire. Et nous sommes dans une forme de sous location car l’investisseur propriétaire n’est pas en direct avec la personne âgée.

C’est pourquoi l’investissement en EHPAD est vraiment un excellent compromis car vous n’aurez jamais à payer des travaux. Contrairement à d’autres investissements qui vous coûtent beaucoup d’argent au final même si vous pensez qu’il y a un meilleur rendement. L’investissement en EHPAD est de loin le meilleur compromis sécurité/rendement du marché.

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C’est en 2010 qu’à WATTRELOS à côté de LILLE, que l’hôpital a choisi le Crédit Agricole pour concevoir, construire, financer ainsi qu’assurer l’entretien et la maintenance de son Ehpad, dans le cadre d’un partenariat entre le public et le privé (PPP). La caisse régionale « Nord de France » était également de la partie pour mener à bien ce projet de près de 10 millions d’euros.

« L’une des deux résidences de l’ancien Ehpad ne répondait plus aux recommandations en vigueur. Cette situation compromettait la qualité de prise en charge des résidents et le travail des professionnels », explique Annick Bordachar, chef de projet pour Auxifip (filiale du crédit agricole) chez CAL&F.

Voilà un bel exemple que le Crédit Agricole s’investit pleinement dans l’investissement en EHPAD. Pour en savoir plus : CLIQUEZ ICI

Autre exemple d’investissement dans les EHPAD du crédit agricole, il devient l’actionnaire du référence du groupe DOMIDEP.

En effet, en 2013, le Crédit Agricole est rentré au capital de DOMIDEP, poids lourd du secteur avec plus de 40 EHPAD en gestion.

Cette opération atypique, a permis le développement de ce groupe privé d’EHPAD dans de très bonnes conditions.

C’est en effet, plus facile quand vous avez une telle référence à votre capital. Pour en savoir plus : CLIQUEZ ICI

Aujourd’hui, les banques ont bien compris l’intérêt d’un tel investissement. Il est encore possible d’investir dans les EHPAD lorsque vous êtes particulier et il faut en profiter. Les banques de plus en plus veulent prendre une place importante dans l’achat, voir même la gestion des EHPAD.

Cela prouve une chose : Investir en EHPAD est donc bien un investissement sans risque. Les banques investissement rarement dans de mauvais projets.

Nous aurions pu parler de la BNP qui a investi chez DOMUS VI ou encore de la banque populaire qui a investi chez plusieurs gestionnaires.

L’investissement en EHPAD a vraiment « le vente en poupe » et il faut en profiter.

Pour nous contacter : CLIQUEZ ICI

LES AVIS DE NOS CLIENTS ET VISITEURS :

IK Investment Partners (ci-après « IK »), l’une des principales sociétés européennes de capital-investissement, annonce avoir conclu un accord avec Eurazeo PME et l’équipe de direction en vue de l’acquisition d’une part importante du capital dans Colisée Groupe (« Colisée »), acteur de référence dans le nombre d’EHPAD gérés en Europe.

L’équipe de management ainsi que la famille fondatrice réinvestiront aux côtés d’IK.

Les conditions financières de la transaction ne sont pas communiquées et la réalisation de l’opération reste soumise à l’approbation des autorités de la concurrence.

Le groupe Colisée a conforté sa position de consolidateur du secteur des EHPAD en France et a également développé une nouvelle source de revenu dans la vente de services à la personne pour les personnes âgées. Avec plus de 90 EHPAD et 70 agences de service de soin à domicile, le Groupe a développé son activité en France, Italie, Espagne, et plus récemment en Chine. Colisée emploie environ 6.700 personnes pour un chiffre d’affaires de plus de 390 millions d’euros en 2017.

« Nous sommes très heureux de cette évolution de notre actionnariat. Aux côtés des équipes d’IK Investment Partners, accompagnées par la famille fondatrice, et forts du soutien renouvelé de nos banques de financement, nous allons poursuivre notre politique d’acquisition sélective et de création de services toujours plus innovants à destination des personnes âgées. Nous nous attacherons à déployer notre projet d’entreprise responsable et respectueux grâce à l’engagement de nos 6.700 collaborateurs qui prennent soin au quotidien des résidents, patients, bénéficiaires à domicile et de leurs proches », affirme Christine Jeandel, Présidente de Colisée.

« Fort d’une expertise reconnue dans la prise en charge de la dépendance des personnes âgées, Colisée a connu un historique de croissance remarquable. Dirigé par une équipe expérimentée, le Groupe a bâti une position de leader sur son marché en s’appuyant sur une offre d’hébergement et de soins de qualité à destination des résidents et des patients. Nous sommes très heureux de pouvoir accompagner le management dans sa stratégie de croissance et le soutenir dans ses projets d’acquisitions en France et en Europe », ajoute Dan Soudry, Associé chez IK.

A propos de Colisée :

Le groupe Colisée est un acteur de référence de la prise en charge globale de la dépendance en France. Son réseau comprend plus de 90 EHPAD en France, Italie, Espagne et plus récemment en Chine, et 70 agences de service à domicile. Dans ces deux segments, Colisée emploie plus de 6 700 personnes.

Pour en savoir plus : CLIQUEZ ICI

Les EHPAD sont des établissements pour personnes âgées dépendantes.

Ce terme a été créé au milieu des années 90, en remplacement du terme MAPAD (maison d’accueil pour personnes âgées dépendantes)

Depuis une vingtaine d’années, les gouvernements successifs ont pris conscience de l’importance des EHPAD pour assurer une fin de vie décente aux personnes âgées dépendantes.

Des aides ont été crées afin d’aider ces résidences à se développer et éviter à l’état d’investir dans des structures publiques. Dans un contexte global de privatisation, il a été décidé qu’il fallait aider le privé plutôt que le « tout public »

Dans ce contexte des acteurs se sont développés (ORPEA, DOMUS VI, GROUPE COLISEE …) afin de devenir aujourd’hui des société de capitaux importantes ayant même des ramifications dans de nombreux pays européens ou non.

Les EHPAD répondent à un besoin de nécessité contrairement aux résidences séniors ou de tourisme. On peut se passer de vacances même si cela est difficile, mais il est impossible de rester chez soi si on est atteint d’une pathologie lourde (Alzheimer, Parkinson ou autre)

Dans ce cadre les EHPAD sont donc un « non choix » de vie, et sont donc pérennes dans le temps au même titre que l’agro alimentaire par exemple. Il faut toujours privilégier des investissements qui ne sont pas « à la mode », et qu’aucune alternative n’est pu être trouvée. C’est le cas des EHPAD (d’ailleurs nous existons depuis 2003)

Il n’est pas possible (sauf à être millionnaire) de pouvoir avoir 24/24 une infirmière à votre domicile qui s’occupe de vous dans le cas où vous êtes dépendant. Et étant donné que les enfants travaillent la plupart du temps, comment faire pour avoir des soins ? L’EHPAD est donc la seule solution valable.

Dans ce cadre EHPAD INVEST vous propose le meilleur des investissements en EHPAD. Avec des gestionnaires triés sur le volet et des emplacements de premier ordre (PARIS et RP, grandes villes de province)

Pour en savoir plus sur nos investissements en EHPAD, CLIQUEZ ICI

Chez EHPAD INVEST, nous vous proposons le meilleur des EHPAD en vente du marché.

Après plus de 15 ans d’expérience, EHPAD INVEST est devenu le leader du marché de la vente et de la revente en EHPAD.

Que vous soyez propriétaire d’une ou plusieurs chambres en EHPAD ou bien investisseur, nous saurons vous conseiller au mieux.

EHPAD INVEST vous garantie le meilleur rendement du marché, preuve à l’appui. Des baux récents, de bons emplacements, des gestionnaires sérieux. Des prix modérés également avec des honoraires parmi les plus bas du marché.

Notre équipe est composée d’analystes financiers, de gestionnaires de patrimoine chevronnés et le tout de façon complètement indépendante.

Nous ne sommes pas affiliés à un groupe, et le capital de l’entreprise est totalement privé. Donc pas de risque de partis pris ou de jugement tronqué.

Venez faire un tour sur l’ensemble de nos produits à la vente sur ce lien :

TOUS NOS PROGRAMMES A LA VENTE EN CLIQUANT ICI

Nous vous souhaitons une bonne visite sur notre site et merci de votre confiance.

La direction du site EHPAD INVEST.

Les Matines est un exploitant et un gestionnaire d’EHPAD ainsi que de résidences SENIORS.

Il gère aujourd’hui une dizaine de résidences principalement en Normandie et dans l’Ouest de la France.

Les Matines est un exploitant qui privilégie :

– De fortes valeurs professionnelles (audits réguliers, excellente gestion …)

– Des EHPAD proches des centres ville pour offrir plus de confort aux résidents.

– Une restauration haut de gamme et des activités régulières.

Il y a une prise en charge du résident de façon globale sur le plan médical (prise en compte des défaillances biologiques, fonctionnelles et mécaniques, psychologique, affective, relationnelle et sociale)

La dimension humaine est clairement présente dans l’ensemble de ses EHPAD.

Les infirmières, aides soignantes vont aider aux quotidien les résidents dans toutes leurs tâches (nutrition, aide, …)

Il est important pour le groupe LES MATINES que les résidents soient parfaitement intégrés et que leur famille puisse les visiter facilement (parking à disposition …)

Des activités sont proposées régulièrement :

– Le développement de projets communs avec les familles, les écoles, les clubs et associations, les habitants.

– Les activitées manuelles (dessin, peinture …)

– Les activitées physiques (gym, danse …)

– Les activitées cérébrales (jeux de mémoire, groupes de paroles …)

– Les spectacles (musique, chant …)

– Les sorties (théâtre, visites, musées, …)

Les Articles 605 du code civil et articles 606 du code civil sont toujours pris en charge par le gestionnaire (Les Matines) au niveau du bail commercial.

L’exploitant accorde aussi le remboursement des intérèts intercalaires ou pré-loyers versés selon le mode d’acquisition.

Voici la liste des EHPAD en exploitation du groupe les MATINES :

– La Résidence La Chènaie

– La Résidence La Demi Lune

– La Résidence Les Feuillans

– La Résidence Les Hauts de Monceaux

– La Résidence Le Mottet

– La Résidence Les Oliviers

– La Résidence Les Ondines

– La Résidence La Pléiade

– La Résidence Vallée d’Auge

En savoir plus : CLIQUEZ ICI

Le groupe DOMIDEP est spécialisé depuis 1989 dans la gestion des EHPAD (Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes)

Le siège social est à coté de LYON (Bourgoin-Jallieu en Isère). Ce groupe poursuit deux missions principales et distinctes :

1) Les orientations stratégiques comme la recherche de nouvelles implantations par exemple.

2) Un appui technique au niveau opérationnel : la comptabilité, la gestion, le suivi social et l’informatique.

Les EHPAD sont dirigés par des directeurs qualifiés qui on peut le dire, ont véritablement le rôle de chef d’établissement. Ils sont totalement autonomes dans la gestion des structures.

Le but recherché de DOMIDEP est de laisser un maximum d’autonomie aux établissements.

Cela permet de favoriser le développement de la créativité et de la motivation. La stratégie de DOMIDEP à contrario de celle des principaux groupes nationaux (ORPEA, DOMUS VI …) est de ne mettre en place aucune marque, signe ou enseigne au niveau des établissements. Chaque structure EHPAD dispose donc de son propre nom qui souvent fait référence à la culture locale.

Les valeurs du groupe DOMIDEP portées par son créateur sont la qualité, la croissance et la performance.

Domidep, est le 9° plus gros exploitant concernant la prise en charge de la dépendance (Ehpad) avec:

– 57 établissements, soit plus de 4 029 lits.

– Une croissance continue depuis sa création + 277 %

– Un chiffre d’affaires de 177 462 800 d’euros en constante progression. 40 EHPAD en exploitation et plus de 2500 lits en France.

Le Groupe Domidep a aujourd’hui comme actionnaire, le Crédit Agricole. C’est un gage de sérieux et de sécurité pour les investisseurs. C’est pour être plus précis la société PREDICA qui est actionnaire. Cette société comme on le sait est filiale à 100 % du Crédit Agricole.

Pour en savoir plus sur le groupe DOMIDEP, CLIQUEZ ICI

Un groupe indépendant et en pleine croissance.

La France est incontournable en matière de tourisme (11% du tourisme mondial). Elle est une destination privilégiée des européens. Elle fait en moyenne 70 à 80 millions de visiteur par an.

C’est dans ce contexte privilégié que LE GROUPE NEMEA a développé son chiffre d’affaire de façon régulière depuis 1994.

C’est un groupe indépendant et détenu à 100 % par son propriétaire M. Pascal RECORBET. Le siège est à BORDEAUX.

Le groupe NEMEA détient quatre enseignes, c’est l’un des plus gros gestionnaires de résidences de tourisme en FRANCE :

Nemea assure la gestion des résidences de tourisme à la mer, à la montagne et à la campagne.
Nemea Appart’Hotel assume la gestion des résidences hôtelière de centre ville.
Nemea Appart’Etud gère des résidences étudiantes.
Nemea Vacances s’occupe des agence de voyages

Il est prévu de développer des enseignes pour les résidences SENIORS c’est pourquoi EHPAD INVEST a tenu à faire un article sur le groupe NEMEA. De plus un certain nombre de biens actuels peuvent parfaitement s’adapter aux résidences séniors (sécurité, calme et endroit propice à la détente)

Les partenaires du groupe NEMEA sont les suivants :

Eiffage immobilier, Akerys Promotion, Bouwfonds-Marignan, Kaufman & Broad, Adim, Groupe PIC, Groupe Réalité, Vinci Immobilier, Bouygues, DPMG, Gotham, Edifico …

Des promoteurs régionaux s’intègrent également à condition d’un cahier des charges strict.

Pour en savoir plus sur le groupe NEMEA : CLIQUEZ ICI