L’INVESTISSEMENT EN EHPAD
Investir dans l'immobilier, reste et restera toujours un excellent moyen de se constituer un capital. Cela permet de protéger sa famille, se préparer une retraite ou tout simplement se constituer un capital pour le futur. Les EHPAD sont un des moyens les plus sûrs pour se constituer un capital immobilier sans effort.
Un EHPAD est un Etablissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes. Investir en EHPAD consiste à acheter une chambre au sein d’une résidence médicalisée accueillant des personnes âgées dépendantes. La chambre est ensuite louée via un bail commercial directement au gestionnaire. Il n'y aura pas de lien entre le propriétaire et la personnes âgées. Par ailleurs, il n'est pas possible de vivre dans sa chambre sans l'accord de l'exploitant
Le vieillissement de la population française est une évidence. Selon l’INSEE, entre 2005 et 2050 la population de plus de 65 ans passera de 10 à 18 millions de personnes, soit une augmentation de 80%. Mais la santé des séniors est loin d'être toujours bonne, c'est pourquoi il est vraiment nécessaire d'aller en EHPAD.
C'est un investissement sous tutelle de l'ETAT. Donc on ne peut pas faire n'importe quoi. Ouvrir un EHPAD à côté du sien, est donc quelque chose de vraiment pas envisageable, sauf bien entendu en cas de forte pénurie de place ce qui ne poserait pas de problème.
L’investisseur en EHPAD peut choisir entre deux systèmes fiscaux (ou plutôt régimes) :
Le régime du Censi-Bouvard
Le régime du Censi-Bouvard est valable dans le cas d’un bien neuf uniquement. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu équivalente à 11% du montant investi hors taxe sur neuf ans, dans la limite d’un investissement de 300 000€. Ce statut est donc idéal pour un horizon d’investissement de 10 ans.
Si le bien est acheté neuf, l’investisseur peut dans tous les cas récupérer la TVA à 20% sur le montant investi.
Vous signerez un bail commercial avec un gestionnaire. Il est très important dans votre investissement EHPAD car il est le locataire pour une durée de 9 à 12 ans. Il est obligé de vous verser votre loyer que votre chambre soit louée ou non. Plus le bail commercial est long, plus votre investissement est sécurisé.
Investir en EHPAD est donc particulièrement intéressant mais il faut faire attention à investir dans un emplacement de qualité et avec un bon gestionnaire bien entendu.
Il est conseillé de faire un emprunt car les loyers sont imposables, et il faut les neutraliser avec les intérêts d'emprunt.
Le LMNP : Loueur Meublé Non Professionnel
Les loyers perçus ne sont pas considérés comme des revenus fonciers mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ainsi, les revenus sont assujettis aux Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) ou micro-BIC. L’immeuble et le mobilier profitent de l’amortissement. Cela permet d'avoir des revenus non assujettis à impôts ou CSG-CRDS. Et comme on sait que ces derniers augmentent sans cesse, cela est vraiment très intéressant.
Vous bénéficiez en outre de la possibilité de déduire des loyers perçus tels les frais de notaire et d’amortir le bien ainsi que le mobilier du logement (sur 7 ans). Ce statut est plus intéressant pour les investissements à plus long terme d’autant qu’il permet de choisir un bien sur le marché de la revente. C'est plutôt une clientèle qui a déjà un capital qui va aller sur ce type d'investissement EHPAD.
Investissement EHPAD : les contraintes
Une réglementation changeante
Le risque lié à cette convention tripartite est l’évolution permanente de la réglementation et de la législation. Si certains établissements ne sont plus aux normes, l’Etat peut refuser de renouveler l’agrément. C'est pourquoi il faut choisir un gestionnaire qui tient la route. Ce genre de problèmes est cependant très rare.
Normes strictes
Une dotation de la part de l’Etat est indispensable pour que votre EHPAD soit considéré comme tel. Cette dernière définit des normes et une réglementation strictes. Ainsi, l’établissement signe une convention tripartite qui permet d’harmoniser les prestations offertes, accentuer la transparence dans la gestion des structures et accroître la démarche qualitative.
Faillite du gestionnaire
Il est également possible que le gestionnaire fasse faillite. Il est tout de même possible pour les propriétaires de changer le gestionnaire en cas de pareil problème.
Soyez donc très vigilant dans votre lecture du bail commercial signé avec l’exploitant. Les articles 605 (1) et 606 (2)du Code Civil sont indispensables. Ils déterminent la répartition des charges entre le propriétaire et l’exploitant. Si ces derniers ne sont pas inscrits dans le bail, la rentabilité pourrait être impactée en cas de gros travaux.
Dans quel EHPAD investir et quel EHPAD choisir ?
L’emplacement géographique du bien est très important. Il faut que la résidence n’ait pas trop de concurrence directe et que l'endroit soit adaptée à ce type d’investissement. Par exemple, une résidence haut de gamme doit se trouver dans une zone résidentielle haut de gamme. De façon générale, l’EHPAD doit se situer dans une zone géographique où vivent suffisamment de personnes âgées et être bien desservie par les autoroutes ou les transports en commun. Cela permet notamment à la famille de venir plus facilement.
Il faut aussi bien sûr investir dans un établissement de qualité, avec un gestionnaire de renom. La taille, la solidité financière et la transparence d’un gestionnaire constituent des garanties supplémentaires.
L’EHPAD est un investissement permettant de répondre aux objectifs patrimoniaux. Toutefois il est important de rester très vigilant car le risque existe. Ce placement est technique et doit être proposé par des spécialistes comme EHPAD INVEST.
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