Les réponses à vos questions sur l’investissement en EHPAD

QU’EST CE QU’UN EHPAD ?

L’article L31 2-1 du Code de l’Action Sociale et des Familles en pose une définition règlementaire : les EHPA/ EHPAD sont « des établissements avec services qui accueillent des personnes âgées ou qui leur apportent à domicile une assistance dans les actes quotidiens de la vie, des prestations de soins ou une aide à l’insertion sociale ».
Ces lieux de vie médicalisés répondent donc à une réglementation très précise du secteur médico-social.

Les maisons de retraite médicalisées disposent d’un personnel paramédical disponible et des professionnels médicaux présents de manière plus ou moins permanente, notamment pour assurer les gestes les plus fondamentaux et soigner les personnes qui le nécessitent.
Les promoteurs et les exploitants d’EHPAD ont des obligations et des normes à respecter dans toutes les étapes ce projet. Ils doivent situer la résidence dans des zones urbaines ou rurales entourées de préférence de quartiers animés, proches de services et desservies par des transports en commun. Les personnes handicapées et à mobilités réduites doivent pouvoir y accéder sans inconvénient. Le point essentiel pour l’exploitant à bien respecté est le cadre de vie du résident. La chambre doit représenter la transposition en établissement du domicile du pensionnaire. L’enjeu de la qualité de vie en EHPAD de se sentir chez soi est le défi que doivent relever sans cesse les gestionnaires de ces établissements. En effet, ce qui peut faire la différence par rapport à la concurrence, sont le cadre de vie, le confort, et les services apportés à la personne âgée. C’est aussi des soins médicalisés de grande qualité ou des unités médicales spécialisées (Alzheimer).
À l’intérieur d’un EHPAD de qualité, tout est pensé et conçus pour un séjour parfait dans ce lieu de vie de la personne âgée et dépendante. Salle de repos, couleurs, lumière, espaces de déambulation, tout est conçu en parfaite adéquation avec les résidents pour qu’ils se sentent bien et chez eux. Les espaces verts, les repas, l’ambiance sonore et olfactive sont des facteurs également très importants pour une vie de résident de qualités. L’intendance est une affaire importante en établissement et rien ne doit être laissé au hasard : la gestion du linge, de la blanchisserie, la qualité des repas, les soins médicalisés.

Un EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes), en France, sous-entend, de par sa dénomination même, un établissement médico-social. A ce titre, il est mandaté non seulement pour héberger, à vie ou pour un temps limité, des personnes âgées de plus de soixante ans (sauf dérogation spéciale), en perte partielle ou totale d’autonomie, mais également pour assurer les soins médicaux et/ou d’aide à la vie dont celles-ci ont besoin. Les autres services y afférents relèvent de l’entretien ordinaire, tels que la restauration, la blanchisserie, et les divertissements. Le degré de dépendance d’une personne âgée est évaluable à partir de la grille AGGIR (Autonomie Gérontologie Groupes Iso-Ressources). Il s’agit d’un procédé qui consiste à déterminer les activités essentielles quotidiennes qu’un individu n’est plus capable d’effectuer, pour en déduire par la suite les modalités indispensables de sa prise en charge. A partir des résultats de l’AGGIR, les niveaux de dépendance sont rassemblés en six groupes appelés GIR ou Groupes Iso-Ressources, lesquels permettent de catégoriser fonctionnellement les personnes accueillies dans un EHPAD. Les GIR, allant de la classification 1 à 6, sont répartis du moins autonome au plus autonome.
QUELLE EST LA DUREE DE DETENTION D’UN INVESTISSEMENT EN EHPAD ?
Dans le cadre du LMNP, il n’y a pas d’obligation de détention. Par rapport à la TVA, il faut toutefois mieux conserver le bien au moins 5 ans pour ne pas la restituer. Dans le cadre de la loi CENSI BOUVARD, la détention est de 9 ans minimum. Il est certain qu’investir en EHAPD est très rentable mais c’est un investissement de moyen long terme. Et comme dit l’adage, on ne peut pas avoir le beurre, l’argent du beurre et la crémière.

QUI PEUT INVESTIR DANS UN EHPAD ?

Des investisseurs désireux de se constituer des rentes fiables sur le long terme.
Un investissement en EHPAD consiste généralement à acquérir une partie de l’immobilier d’un EPHAD, et le mobilier associé, pour le louer meublé par bail commercial à l’exploitant de l’EHPAD, avec le statut LMP ou LMNP.
On choisit ce type d’investissement pour bénéficier d’un flux de revenus (les loyers) sur le long terme (et non pas en visant une plus-value), en estimant que l’avenir du marché concerné est favorable, en particulier avec l’augmentation anticipée du nombre de personnes dépendantes qu’on peut estimer de l’ordre de 1 % l’an si l’on en croit différentes études disponibles sur le net.
Avec ce type d’investissement, on se simplifie la vie, en se reposant sur l’exploitant pour de nombreux aspects (l’exploitation de l’établissement, son maintien aux normes, voire l’établissement des factures de loyer), et sur le bail commercial qui apporte une certaine visibilité sur plusieurs années, tout en bénéficiant d’une rentabilité correcte (de l’ordre de 5%/an actuellement) qu’on espère devant suivre l’inflation, et avec un statut LMNP ou LMP fiscalement favorable.

QUE VEUX DIRE INVESTIR DANS UN EHPAD ?

L’investissement en EHPAD est un ensemble immobilier constitué uniquement de chambres meublées et comportant tous les éléments nécessaires à l’accueil de personnes âgées.
Avec l’ouverture par le Gouvernement français de négociations sur le financement et la création d’un 5e risque (projet de réforme de la dépendance), puis abandonnées en 2012, il sera indispensable d’être repensé dans les années à venir, car cet enjeu s’impose comme l’un des grands challenges du 21e siècle.
D’ici à 2030, il faudrait construire 211 400 nouveaux logements pour accueillir ces seniors. Les maisons de retraite médicalisées sont le plus gros marché immobilier à venir.
Plusieurs paramètres rentrent en ligne de compte dans ce changement de paradigme de la société : nombre croissant de personnes âgées dépendantes, moindre disponibilité de l’entourage à participer à la prise en charge des personnes concernées : nombreux sont les éléments entraînant une progression du nombre des individus placés en structure.
Une politique active de construction de leurs résidences est mise en œuvre afin de tenter de pallier ce manque de place sur les résidences seniors sur tout le territoire national.
De ce fait, le marché des EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) connaît aujourd’hui une concentration et une croissance exponentielle.
Le nombre des personnes ayant plus de 85 ans dépasse aujourd’hui le million. Ils seront plus de deux millions en 2020 et parmi eux, il y aura 35 % des individus lourdement dépendants réclamant la prise en charge dans ce type de structure.
Les opérations d’investissement et d’acquisition dans le domaine des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) sont, de plus en plus fréquentes et attirent un nombre grandissant d’acteurs (industriels du secteur, investisseurs spécialisés ou fonds d’investissement, etc.).
Un EHPAD, en tant qu’établissement médico-social, constitue une classe d’actifs à part entière présentant néanmoins certains traits communs avec l’hôtellerie puisqu’il propose un hébergement comportant une offre de service para- hôteliers et de restauration.
Pour obtenir les « dotations publiques », les établissements doivent être aux normes. Du fait d’une offre sous capacitaire, porté par l’accroissement de la population et l’allongement de la durée de vie, le secteur de la dépendance/santé connaît une croissance soutenue, et cela, indépendamment des contextes économiques.
Un changement des modèles économiques est aujourd’hui à l’œuvre dans ce secteur. Face à des évolutions socio-démographiques inéluctables, les besoins en matière d’hébergement de personnes âgées dépendantes sont considérables.
Dans un environnement macro-économique et financier instable, les investissements répondant aux besoins fondamentaux sont gages de sécurisation et de valorisation patrimoniale.
Il faut avoir conscience que cela représente une opportunité exceptionnelle encadrée par les pouvoirs publics au travers d’une réglementation stricte et une demande naturellement porter par les grands mouvements démographiques à l’œuvre. Ce secteur bénéficie ainsi d’un cadre particulièrement sécurisé.
S’associer à cet enjeu social, économique et humain, c’est avant tout réaliser une approche patrimoniale responsable.
Les trois points avant d’investir dans une résidence services EHPAD sont : la qualité de l’exploitant, la qualité du bail et la localisation.
Les besoins en logement pour les personnes aux revenus modestes, les étudiants, les personnes âgées ou encore les personnes dépendantes n’ont jamais été aussi importants qu’aujourd’hui.
Les enjeux de cette question sont essentiels et multiples. Celui-ci occupe en effet une place importante dans le paysage immobilier français tant en raison de la spécificité des différents types d’actifs concernés qu’en raison de la taille du parc qui lui est consacré.
Or, le constat est aujourd’hui dénué d’ambiguïté : il est indispensable d’accroître le parc actuel des maisons de retraite et d’établissements cliniques, puisqu’un EHPAD est avant tout une résidence médicalisée dédiée à l’assistance journalière et permanente de personnes âgées, quel que soit leur niveau de dépendance.
Le secteur est bien réglementé et protégé. Les investisseurs de ce fait sont eux-mêmes bien protégés dans leur investissement. Et la garantie de revenu en découle automatiquement.
Des audits réglementaires sont régulièrement effectués. Ils portent sur la réglementation nom spécifique aux EHPAD telle que celle concernant les établissements recevant du public ou intéressant les questions d’hygiène et sécurité.
S’agissant de l’audit immobilier, il porte sur la propriété de l’immeuble, mais également sur son état dans le souci d’identifier et de chiffrer les travaux qui seraient éventuellement nécessaires tant pour les aspects de rénovation ou de mises aux normes que pour les possibilités d’extension.
La valorisation de l’immobilier est évidemment un sujet essentiel qui apparait lors de la négociation du prix de vente, ainsi que dans tous les cas où des projets d’externalisation ou de refinancement seraient envisagés (ex. : décote de plus-value latente).
Cette question est également importante, au regard des droits d’enregistrement, puisqu’elle permettra de déterminer si la société est à prépondérance immobilière ou non.
En cas de location, l’analyse du bail commercial devra être attentive afin de s’assurer que les clauses prévues (durée, prise en charge des travaux, substitution de garanties, etc.) sont acceptables pour l’acquéreur et qu’il n’existe pas de motifs de résiliation du bail à raison de l’inexécution par la société de ses obligations.
Bien sûr, ces questions essentielles pourront utilement faire l’objet de dispositions particulières dans une convention de garantie d’actif et de passif qui viendra utilement compléter l’audit réalisé par l’acquéreur et, ainsi, renforcer la protection de ce dernier.
Un changement des modèles économiques est aujourd’hui à l’œuvre au sein du secteur.
Dans cette course à l’intégration verticale, les plus actifs sont les groupes d’EHPAD qui investissent dans les plateformes de santé pour proposer des filières complètes de prise en charge de la personne âgée : EHPAD, cliniques SSR, psychiatriques, MCO, USLD, HAD.
Les spécialistes de l’hébergement cherchent à s’intégrer en amont et les acteurs du maintien à domicile médicalisent leur offre.
Le décloisonnement sanitaire/médico-social permet de mieux structurer le parcours de soins/santé de la personne âgée dépendante (Orpéa, Korian, Médica, Domusvi, Le Noble Âge, Colisée Patrimoine, SGMR, Emera).
Le Code de l’action sociale et des familles prévoit comme préalable à toute ouverture d’EHPAD (établissement médico- social) l’obtention d’une autorisation délivrée par le CROSMS (Comité Régional de l’Organisation sociale et médico-sociale).
Certains cherchent également à s’intégrer plus en amont en se positionnant sur le marché du domicile (Domusvi, Oméris, Bel Âge…).
Par ailleurs, les groupes d’EHPAD et de cliniques SSR poursuivent l’élargissement de leur réseau à travers des opérations de croissance externe, dont certaines de grande envergure, à l’image du rapprochement Korian/Médica.
Le positionnement sur de nouvelles activités et l’acquisition d’établissements nécessitent de lourds investissements.
Ces stratégies de croissance ne sont pas remises en cause par le durcissement des conditions d’accès aux financements, même si le rythme est susceptible d’être quelque peu ralenti et les normes d’investissement plus sélectives.
Ce marché est, en effet, peu sensible aux cycles, car les marges brutes d’autofinancement sont récurrentes.
La taille critique étant aujourd’hui un élément capital pour peser sur ce marché prometteur, le secteur, avec l’appui de ses actionnaires, va poursuivre sa consolidation tout en se diversifiant. Les investisseurs sont essentiels dans cette progression.

QU’EST CE QUE LA NOTION DE MEUBLÉ DANS LE CADRE DE L’INVESTISSEMENT EHPAD ?

Pour qu’une chambre EHPAD rentre dans ce statut, il faut qu’elle offre et contienne tout ce qui est nécessaire pour vivre sans que le résident soit obligé d’apporter quoi que ce soit d’autre de l’extérieur. Bien sûr, une fois cette obligation remplie, la personne âgée peut personnaliser et ajouter des effets et meubles personnels pour se sentir tout à fait chez elle.
QUELLES SONT LES PRECAUTIONS A PRENDRE EN MATIERE D’INVESTISSEMENT EHPAD ?
Il faut absolument investir dans un gestionnaire qui a fait ses preuves. Nous travaillons principalement avec les 10 plus gros gestionnaires du marché comme ORPEA par exemple.
Nous choisissons avec soin l’emplacement de l’EHPAD qui est aussi un point important. Nous regardons comment est formulé le BAIL ….
Nous avons plus de 10 ans d’expérience dans le secteur ce qui vous offre une grande sécurité dans le choix de votre investissement.

QUELLES SONT LES GARANTIES POUR LA LOCATION EN EHPAD ?

Une fois que l’on ai propriétaire du bien (chambre meublée), celle-ci est donnée en location à un exploitant qui va la sous-louer aux personnes âgées dépendantes .
l’exploitant ( le preneur ) signe un BAIL COMMERCIAL de 12 ans renouvelable avec le propriétaire du bien dénommé le ( bailleur ).
Important c’est l’exploitant qui devient votre locataire et qui garantie le paiement des loyers et en aucun cas la personnes âgées dépendante.

Nous recherchons un bail commercial qui vous garantie :

– versement d’un loyer trimestriel pendant 12 ans
– revalorisation annuelle par rapport à l’indice ICC ou IRL (en moyenne 1,5% par an)
– réparations, assurances, grosses réparations à la charge du gestionnaire
– remises aux normes à la charge du gestionnaire
– Frais de syndic et taxe foncière faible
– un montant de loyer significatif (supérieur à 4,3%)

COMMENT FINANCER UNE OPERATION EN EHPAD ?

Vous pouvez soit investir à partir de votre assurance vie , de votre compte épargne ou tout autre placement qui aujourd’hui ne rapportent pas grand chose. Vous pouvez également financer l’opération via crédit et nous avons de nombreux partenaires bancaires qui pourront vous aider. Les taux sont historiquement bas et il faut donc en profiter.

LES TAUX DE RENTABILITE EN EHPAD ?

Les taux de rentabilité ou plutôt le pourcentage de rendement par rapport à l’investissement varient entre 4,3 et 5,5 %. Cela varie en fonction de l’emplacement, de la taille du gestionnaire, qu’il s’agisse d’un EHPAD neuf ou ancien. Nous saurons vous orienter au mieux afin de trouver l’EHPAD qui correspond le mieux à vos attentes.

LES RISQUES D’UN INVESTISSEMENT EN EHPAD ?

Il faut toujours se poser la question des risques. Cela qui vous dit qu’il n’y en a pas est un menteur. Cela étant en faisant attention au gestionnaire et à la qualité du bien, les risques sont très limités. Nous n’avons pas vu de problèmes depuis 10 ans sur les choix que nous avons fait en matière d’EHAPD car nous sommes dans certains cas nous mêmes investisseurs.
Toutefois si un gestionnaire faisait défaut, il faudrait simplement que les propriétaires se réunissent afin d’en trouver un autre. Ce sont des procédures qui sont devenues beaucoup plus simples qu’avant et nous avons par précaution des avocats qui pourraient vous aider (et nous aussi) si un tel cas de produisait.
En résumé, investir en EHPAD ne fait pas partie des investissements risqués comme les actions ou les investissements dits exotiques (art, énergies renouvelables ….)

INVESTIR EN NEUF OU ANCIEN EN EHPAD ?

En résumé, si vous avez moins de 50 ans, il est préférable d’investir dans du neuf car vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de 11 % étalée sur 9 ans (CENSI BOUVARD). Vous ferez le montage via un crédit donc les loyers seront neutralisés fiscalement par les intérêts d’emprunt.
Si vous avez plus de 50 ans, il vaut mieux investir dans l’ancien avec une rentabilité supérieure et une fiscalité nulle sur les loyers perçus. N’hésitez pas à nous contacter pour plus d’informations.

LA REVENTE D’UN BIEN EN EHPAD

C’est une question essentielle et fondamentale. Encore une fois avec un bon emplacement et un bon gestionnaire, vous n’aurez pas de problème à la revente. Nous avons un service dédié et il faut en moyenne entre 3 et 6 mois pour revendre son lot en EHPAD. Si vous avez des lots à nous confier n’hésitez pas à nous contacter.

QUELLE EST LA FORME DE VOTRE INVESTISSEMENT EN EHPAD ?

Vous êtes associés dans la propriété des murs d’une résidence médicalisée avec les services
Vous devenez propriétaire d’une chambre médicalisée meublée + les parties communes et services.
Il y a passage chez le notaire et un enregistrement au cadastre de votre investissement. C’est un peu comme si vous achetiez votre résidence principale ou un appartement dans le but de le louer.

LE SECTEUR DES EHPAD EN FRANCE.

Aujourd’hui selon l’INSEE, environ 12 millions de personnes ont plus de 60 ans et 1,2 million d’entre elles a dépassé 85 ans. Cet allongement de la durée de vie s’accroît au fil des ans et les plus de 60 ans seront plus de 21 millions à l’horizon 2040.
2060 : Un Français sur trois aura plus de 60 ans

Les dernières projections réalisées par l’INSEE confirment le phénomène de vieillissement de la population française et l’augmentation de l’espérance de vie, 85 ans pour les hommes et 91 ans pour les femmes.
En 2060, les plus de 60 ans représenteront 32 % de la population française, soit 23,6 millions de
personnes.
Actuellement, les 10 000 établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes et leurs 640 000 lits ne satisfont pas la demande (source Argus de l’Assurance 12 mars 2004).

Il ressort de l’étude MSI que malgré l’augmentation importante de la capacité d’accueil des établissements pour personnes âgées, le marché national reste en sous-capacité et pourrait absorber 175 établissements de 80 chambres par an pendant 30 ans.

Publication INSEE :

« Avec le vieillissement de la population, la prise en charge des personnes âgées dépendantes constitue un enjeu majeur. La dépendance d’une personne âgée est définie comme un état durable de la personne entraînant des incapacités et requérant des aides pour réaliser des actes de la vie quotidienne. Le degré de dépendance d’une personne âgée dépend du niveau des limitations fonctionnelles et des restrictions d’activité qu’elle subit, et non directement de son état de santé. La frontière entre dépendance et problèmes de santé est poreuse, dans la mesure où ces limitations résultent souvent de problèmes de santé actuels ou passés.

Au 1er janvier 2012, en France métropolitaine, 1,17 million de personnes âgées sont dépendantes au sens de l’allocation personnalisée d’autonomie (APA), soit 7,8 % des 60 ans ou plus. À l’horizon 2060, selon le scénario intermédiaire des projections de dépendance, le nombre de personnes âgées dépendantes atteindrait 2,3 millions.

Au-delà de 75 ans, 9 % des personnes vivent dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées (EHPAD). Le passage du domicile à l’établissement dépend principalement du niveau de dépendance, qui croît avec l’âge : plus il est élevé et plus le maintien à domicile est difficile. Ainsi, en septembre 2011, 84 % des personnes percevant l’APA et évaluées en GIR 1 par le biais de la grille AGGIR résident dans un établissement, contre 21 % des personnes évaluées en GIR 4. À niveau de GIR donné, le fait d’être marié tend à diminuer fortement la probabilité d’entrée en institution, d’une manière plus prononcée pour les hommes que pour les femmes. Par ailleurs, pour un même niveau modéré de dépendance (GIR 3 ou 4), la transition vers un établissement apparaît plus probable pour les individus aux revenus les plus faibles.

Entre 2007 et 2011, les capacités d’accueil des établissements accueillant des personnes âgées ont augmenté de 5,3 notamment les EHPAD, soit une nette accélération par rapport à la période 2003-2007 (+ 1,4 %). Fin 2011, les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) représentent 74 % de ces établissements. Les soins de longue durée aux personnes âgées regroupent les soins assurés dans le secteur hospitalier public au sein des unités de soins de longue durée (USLD) ou dans les EHPA ou EHPAD. Ils peuvent également être assurés à domicile par des médecins, des kinésithérapeutes ou des infirmiers et aides-soignants relevants de services de soins à domicile (SSAD). En 2012, 8,3 milliards d’euros sont consacrés aux soins de longue durée aux personnes âgées hébergées en établissement (+ 4,4 % en un an). Par ailleurs, les SSAD contribuent à assurer des soins favorisant une prise en charge alternative à l’hébergement en institution. En 2012, ces soins à domicile représentent une valeur de 1,5 milliard d’euros, soit trois fois plus qu’en 1998. »

ÉTUDE GRATUITE EN EHPAD.

Plusieurs paramètres sont à réfléchir et à considérer avant d’investir en EHPAD. Chaque étape est importante, car elle concerne votre avenir et votre sécurité financière future.

Vous devez en amont, bien étudier l’emplacement de la résidence, sa situation, la qualité de services qu’elle offre à ses résidents (soins, blanchisserie, salon de coiffure, massage, gymnastiques, ateliers, etc.) autant de prestations qui apportent une plus-value et un niveau de vie précieux à la résidence dans laquelle vous comptez investir. De plus en plus d’EHPAD commencent à ajouter à leurs propositions de soins des unités pour les personnes âgées souffrant de la maladie d’Alzheimer, ce qui apporte un vraie plus dans l’offre.
Pensez à comparer et réfléchir aux offres et au projet de l’exploitant. Il est primordial de le choisir avec soin, car c’est lui qui exerce entièrement la gestion de vos biens, la location, la prise en charge des frais de services, les mises aux normes réglementées, l’entretien de la résidence. Il est l’acteur majeur entre vous et votre bien immobilier.
Il vous faut réfléchir au meilleur montage financier, aux défiscalisions les plus avantageuses pour votre situation et pour votre avenir.
Tout cela ne peut pas se faire seul, il vous faut à vos côtés une équipe d’experts qui connaît tous les rouages de la fiscalité, et de l’immobilier. Nous serons là à chaque pas dans la réalisation de ce projet, pour préparer votre futur financier et la sécurité de votre avenir. Remplissez le formulaire ci-contre et vous recevrez sous 48 heures notre étude gratuite par mail.
STATUT LMNP EN CENSI-BOUVARD 2014
L’année 2014, Prorogation du dispositif CENSI-BOUVARD :

Prolongation du dispositif CENSI-BOUVARD jusqu’au 31 décembre 2016
> Concerne notamment les biens situés dans le secteur: Ehpad, Seniors, Etudiants et Tourisme.
> Réduction d’impôt sur le revenu de 11 % du prix d’achat hT ( hors mobilier ).
< La Réduction d’impôt est répartie sur 9 ans pour les logements acquis à compter de 2014. > Calculé sur le prix de revient des logements retenu pour sa fraction n’excédant pas 300 000 €.
> Location meublée, à titre non-professionnel, à un exploitant pendant une durée minimum de 9 ans.
> Une réduction d’impôt limitée à 3 666 €/an.
> Le montant de l’investissement retenu pour le calcul de la réduction d’impôts ne peut donner lieu à la comptabilisation d’amortissements déductibles.

ET L’AVENIR DES EHPAD ?

La population française continue de vieillir sous le double effet de l’augmentation de l’espérance de vie et de l’avancée en âge de la génération du Papy-Boom.
(Source : hypothèse médiane – lnsee Projections de la population 2007-2060, publication oct. 2010)
En liaison avec le vieillissement de la population, la dépendance va connaître une augmentation substantielle comme l’attestent les projections de l’INSEE.
L’offre de chambres en EHPAD reste très en deçà des besoins observés du fait d’une réglementation stricte. Elles sont, pour l’heure, délivrées de façon parcimonieuse, tendance qu’il est peu probable de voir évoluer compte tenu de la situation des comptes publics.
La France accuse un déficit sévère entre l’offre de logements disponibles et une demande exponentielle, il est impératif de développer de nouvelles structures pour espérer équilibrer la situation.
Les perspectives les plus récentes font apparaître en moyenne des besoins de création d’environ 10 000 nouvelles places par an pour les prochaines décennies.
À la différence d’autres marchés dont l’analyse repose sur des éléments conjoncturels, le secteur des EHPAD a pour sous-jacent des données démographiques dont l’inversion est extrêmement longue.
Les opérateurs présents sur ce marché sont des sociétés importantes, quasi-institutionnelles, cotées en bourse pour certaines d’entre elles.
Il s’agit donc d’intervenants expérimentés et particulièrement solvables, assurant une parfaite sécurisation des conditions d’exploitation et de l’investissement.
Ces établissements répondent en effet à des normes particulièrement strictes en matière de construction, de gestion de l’ensemble des risques (sanitaire, incendie…) et impliquent la présence de nombreux services en raison de l’accueil d’une population fragile.
Un investissement en EHPAD est sécurisé dans le cadre d’un bail commercial, signé par l’investisseur et l’exploitant et à ce titre, le gestionnaire est juridiquement tenu à une obligation de résultats en matière de paiements des loyers.
Choisir comme support de placement, une résidence médicalisée peut apporter un sentiment important, un plus dans cette opération, une dimension morale, un acte citoyen à l’investissement et non plus simplement un acte marchand.
Les gestionnaires d’établissements des résidences médicalisées de type EHPAD sont une cible privilégiée des investisseurs désireux de se constituer des rentes fiables sur le long terme.
En effet, investir dans un logement EHPAD déjà en exploitation et gérer par un groupe de tailles moyennes peut s’avérer devenir une très belle opération en cas d’absorption par un plus gros gestionnaire, comme lors de la revente d’EHPAD, par exemple.

Dans un marché de très forte concurrence et face à une législation de plus en plus contraignante, les quatre groupes leaders du secteur, tels qu’ORPEA, groupe DVD (fusion DomusVi, GDF Vendôme, Dolcéa), Korian et Médica France, apparaissent a priori les mieux structurés pour tirer parti de ce nouveau cadre d’activité et de développement.
L’avenir des créations et extensions est un marché de gamme intermédiaire permettant de répondre aux attentes de la majeure partie de la population française. Les concepteurs-promoteurs ont comme point fort essentiel une maîtrise de l’ingénierie de projets immobiliers.
Elle leur a permis dans certains cas de croître à une vitesse fulgurante au sein du secteur, grâce à la génération de profits procurée par l’activité immobilière.
Pour s’adapter, les grands groupes de maisons de retraite cherchent à accélérer leur développement.
Pour conforter leurs positions tout en s’adaptant à des conditions de création et d’extension d’établissement plus restrictives, les grands groupes de maisons de retraite cherchent à accélérer leur développement.

Plusieurs axes ont été analysés parmi lesquels la diversification de l’offre.
De nombreux opérateurs, comme Orpéa, Korian ou Le Noble Âge, interviennent ainsi dans le sanitaire, à travers l’exploitation de cliniques et de maisons de convalescence pour de courts et moyens séjours.
GDP Vendôme développe un concept EHPAD hors les murs, par des appartements intelligents, sous sa marque Villa Sully.
Selon les établissements, médecins, infirmières et aides-soignantes viennent régulièrement de l’extérieur ou travaillent en interne au sein de la maison. Un suivi est donc assuré pour tous les pensionnaires.

POINTS IMPORTANTS À VÉRIFIER AVANT D’INVESTIR EN EHPAD.

Si la résidence EHPAD est neuve, elle respecte forcément les normes en vigueur.
Si la résidence EHPAD est ancienne, il est indispensable de se renseigner sur la nature des travaux prévus dans un futur proche pour assurer sa mise aux normes, afin de ne pas avoir de grosses dépenses à engager dès le début de l’investissement.
En se soumettant à la norme nouvelle, elles peuvent ne plus être rentables.

LES PARTIES COMMUNES ET LES POINTS À CONSIDÉRER EN EHPAD.

Il y a avantage et inconvénient à être propriétaires d’une quote-part des parties communes en EHPAD et des locaux de services. Tous les cas de figure peuvent se rencontrer, selon les gestionnaires.
Le propriétaire n’a aucuns frais à ajouter. En effet selon les articles 605 et 606 du code de la construction inscrit au bail, tous les travaux sont à la charge du gestionnaire.

LA QUESTION DU MOBILIER DES CHAMBRES EHPAD.

Dans tous les cas, en achetant ce bien immobilier meublé, l’investisseur devient propriétaire de tout ce qu’il contient, et donc à sa charge.
Comment se répartissent les charges et les mises aux normes ?
Le rôle de l’exploitant est très important, il faut donc choisir un exploitant qui s’avèrera solide dans la durée (vérifier qu’il est expérimenté dans l’exploitation d’EHPAD, qu’il est financièrement solide. Notre appui vous sera précieux pour bien choisir.

LE NIVEAU DES PRIX ET LA REVENTE EN EHPAD ?

L’emplacement de la résidence est un paramètre important dans le choix d’un EHPAD, en effet mieux vaut choisir son projet dans une région ou une ville à fort potentiel en terme de vieillissement de la population.
En considérant l’augmentation de la proportion des personnes âgées dans la population totale, le vieillissement apparait de manière plus frappante dans certaines zones selon les régions.
Il faut également privilégier la proximité de commerces, de transports, etc. En cas de revente, tous ces paramètres rentrent en compte.
Les prix peuvent paraître plus élevés par rapport à l’immobilier classique, cela s’explique par la différence des surfaces, des normes de constructions exigeantes et des parties communes importantes à gérer.
Mais la revente n’est pas la préoccupation majeure et prédominante des investisseurs. En effet, ce placement étant sûr et sécurisé, la demande à l’achat est de plus en plus forte, les chambres à la vente se font rare et très demandées. Il existe tout de même un marché secondaire de la revente et si cela est votre cas, nous nous tenons à votre disposition pour vous faire des offres satisfaisantes. À noter qu’il n’y a pas de plus value foncière sur ce type de biens.
Pour un appartement de 50 m2, l’investissement à prévoir est de l’ordre 225 000 € en EHPAD.

L’INDEXATION DES LOYERS DANS UN BAIL EHPAD ?

Une réglementation stricte des pouvoirs publics impose aux groupes exploitants des limites au niveau du prix des journées en établissements médicalisés. Ces règles sont contraignantes pour faire évoluer les revenus des exploitants. Mais l’investisseur (bailleur) lui est protégé par le bail, et connaît d’avance les sommes qu’il encaissera. D’autre part, les personnes âgées, elles, concernées par les EHPAD privés, à savoir les retraités les plus aisés, ont le plus souvent constitué, au fil de leur existence, une épargne de précaution suffisante pour faire face aux augmentations de loyers effectués.

LE BAIL EST-IL IMPORTANT EN EHPAD ?

Il est préférable de privilégier les baux à loyer non plafonné en raison de l’éventuelle perte de gains en ce qui concerne les loyers et les possibilités de revente.
Dans le cas d’un investissement de 200 000 euros hors taxes en EHPAD avec une rentabilité de 5 % hors taxes. (Le loyer est de 10 000 euros par an.
Avec une indexation du loyer sur la base d’un IRL moyen de 3 % par an, le loyer au bout de 10 ans atteindra 13 439 euros par an.
Par contre, si le bail plafonne à 2 % par an, le loyer ne sera plus que de 12 189 euros, soit un manque à gagner de 10 %.
Plus pertinent encore : en cas de revente dans 10 ans.
Avec une rentabilité attendue de 5 %, le prix de cession sera de 268 878 euros avec un loyer non plafonné), mais de 243 798 euros plafonnés, soit 25 080 euros de manque à gagner (hors impôt sur la plus-value).
Point important, le bail en EHPAD doit être très précis sur les clauses concernant les charges : travaux d’entretien et les réparations importantes, par l’exploitant. (articles 605 et 606 du Code du travail).
Nous sommes toujours aux côtés de nos clients, pour le conseiller au plus près de ses intérêts.

QUELLE EST LA DURÉE DES BAUX EN EHPAD ?

La durée des baux s’explique par une particularité de la législation française et ne reflète en aucun cas la volonté des groupes d’exploitation.
Ces sociétés importantes à fortes valorisations ont toujours souhaité avoir un horizon d’action à plus long terme. La perte au terme du bail d’une partie de leurs propriétés est très pénalisante.
Au-delà de 12 ans, il est prévu en droit français, que le bail commercial se transforme en droit immobilier, avec enregistrement au conservatoire des hypothèques et versement de taxes nouvelles d’une part de l’exploitant et d’autre part de l’investisseur sur la totalité des loyers. Les baux inférieurs à 12 ans sont donc là pour éviter ces inconvénients.

AUTRES STATUTS EN EHPAD ?

Les SCPI (sociétés civiles de placement dans l’immobilier) proposent quant à lui aux particuliers de nombreux arguments positifs en sa faveur : elles peuvent être achetées à crédit, le prix des parts pour en acquérir nécessite seulement que quelques milliers d’euros, le porteur de parts reçoit la quote-part de loyers correspondants à son investissement.

QU’EST DEVENU LE DISPOSITIF SCELLIER ?

Cette loi remplaçait les lois Borloo et de Robien. Elle-même a été remplacée par la loi Duflot.
Lourdement allégée ces deux dernières années, elle offrait encore une économie d’impôt de 13 % du prix de revient de l’acquisition d’un bien neuf (dans la limite de 300 000 euros) pendant neuf ans.
Cela offrait une réduction d’impôts de 39 000 euros maximum (4333 euros d’économies par an pendant neuf ans).
Mais ce dispositif n’existe plus depuis le 1er janvier 2013, le Censi-Bouvard EHPAD lui, a été prolongé jusqu’en 2014.

QU’EST-CE QUE LE STATUT DE LMNP (LOCATION MEUBLÉE NON PROFESSIONNELLE) EN EHPAD ?

Ce statut offre deux avantages :

Revenus non fiscalisés ou très peu, dépendants du mode de financement.
La possibilité de récupérer la TVA à l’achat (quel qu’en soit le taux).
Il est souvent préférable de choisir l’amortissement plus favorable que le régime Bouvard-Censi.
Il est parfois conseillé de combiner ces deux formules d’investissement, en fonction des profits recherchés. Un avis partagé par la majorité des acteurs du secteur
L’option fiscale et le statut de LMNP, basé sur l’amortissement, permettent de minorer son impôt sur le revenu.
Il peut être envisagé de coupler le dispositif Censi-Bouvard avec l’amortissement.

EN QUOI CONSISTE L’APPLICATION DE LA RÉDUCTION D’IMPÔTS DUFLOT ET LE RAPPORT AVEC LES EHPAD ?

De nombreuses retouches ont été apportées à la loi du 6 juillet 1989, avec des apports nouveaux, dont certains majeurs.
Le régime locatif des logements meublés est complété avec la définition du mobilier nécessaire pour que le logement puisse prétendre à cette qualification.
Le Sénat a aussi ajouté un dispositif sur la colocation.
Généralités
S’agissant des locations nues régies par la loi de 1989, la notion de résidence principale est définie : elle s’entend du logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.
Le projet de loi prévoit que le contrat de location respectera un contrat type défini par décret en Conseil d’État.
Ce contrat type devra notamment mentionner 1) le loyer médian de référence et le loyer médian de référence majoré, correspondant au type de logement et défini par le représentant de l’État et du département sur certaines zones d’urbanisation définies par la loi 2) le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire dès lors que ce dernier aura quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ainsi que 3) la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail.
Le dispositif tendant à protéger les locataires en cas de vente par lots d’un immeuble (vente à la découpe) est renforcé puisque le projet de loi prévoit son application à la vente de plus de cinq logements dans un même immeuble, au lieu de dix jusqu’à maintenant.
Cette disposition concernerait les congés postérieurs à l’entrée en vigueur de la loi.
Le projet de loi veut clarifier la règle de partage de la rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à la rédaction ou à la négociation d’un bail : cette rémunération serait à la charge exclusive du bailleur, à l’exception des honoraires liés à la réalisation de l’état des lieux et à la rédaction du bail qui seraient partagés entre bailleur et preneur, dans certaines limites.
Dans les zones d’urbanisation continues de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, le projet de loi prévoit que chaque année un loyer médian de référence, un loyer médian de référence majoré et un loyer médian de référence minorée, définie par référence à un prix au mètre carré de surface habitable, par type de logement et par secteur géographique, seront fixés par le représentant de l’État.
Le loyer de base des logements mis en location dans ces zones sera fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, mais dans la limite du loyer médian de référence majoré, un complément de loyer exceptionnel pouvant être justifié, dans certains cas.
Ce loyer pourra ensuite être révisé chaque année à la date convenue entre les parties.
Lors du renouvellement du bail, ce loyer pourra faire l’objet d’une action en diminution s’il est supérieur au loyer médian de référence majoré ou d’une action en réévaluation s’il est inférieur au loyer médian de référence minoré.
Une mesure importante de ce projet de loi est la mise en place d’une garantie universelle de loyer au 1er janvier 2016.
Ce dispositif a pour but d’indemniser les impayés de loyer du parc locatif privé, qu’il s’agisse de location nue ou meublée.
Pour entrer dans le cadre de la loi Duflot, l’achat doit être un bien neuf, il doit respecter les normes de « basse consommation. L’acheteur-bailleur doit s’engager à louer 9 ans minimum, en contrepartie, il bénéficie d’une réduction d’impôt très importante égale à 18 % de la valeur de l’achat, étalée sur 9 ans en parts égales.
Le 21 août dernier, de nouvelles et nombreuses mesures ont été mises en place, plusieurs intéressant directement le statut des baux commerciaux.
Pour l’IRPP (impôt sur le revenu des personnes physiques), l’exonération est acquise au bout de 22 ans de détention et l’abattement pour durée de détention est fixé à 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième jusqu’à la vingt et unième et à 4 % pour la vingt-deuxième révolue.
L’abattement exceptionnel de 25 % sur certaines plus-values de cession de biens immobiliers ou de droits portant sur ces biens est, en revanche confirmé tant pour l’IRPP que pour les contributions sociales pour les cessions intervenant du 1er septembre 2013 au 31 aout 2014.
Vous devez par ailleurs reverser la TVA acquise sur l’encaissement des loyers (à 5,5 %).
Les dispositifs de défiscalisation immobilière qui voit le jour régulièrement et à la faveur des demandeurs de plus en plus nombreux de places dans ces lieux de vie font pour la résidence en EHPAD un bel avenir.
Forte de son statut avantageux de location meublée non-professionnel, cet investissement offre beaucoup d’atouts : des revenus réguliers, un rendement supérieur à 3,5 %, un risque mesuré et une visibilité élevée.
Bien sûr, comme tout placement immobilier, l’acheteur doit rester vigilant, en particulier dans le choix du bail, du lieu et du gestionnaire. C’est pour cela que nos services sont là pour vous aider et vous soutenir dans toutes ces démarches importantes et qui nécessitent une parfaite étude de chaque cas.
En résumé, la résidence EHPAD apparaît comme un placement de choix pour s’assurer une rente en prévision de la retraite.

QUELLES SONT LES NOUVELLES DISPOSITIONS FISCALES EN MATIÈRE IMMOBILIÈRE ET NOTAMMENT LES EHPAD ?

La troisième loi de finances rectificative pour 2012 prévoyait de soumettre les opérations de construction et de rénovation du logement social au taux de 10 %.
Ces opérations avaient déjà supporté à compter du 1er janvier 2012 un rehaussement du taux de 5,5 % à 7 % lors de l’institution d’un deuxième taux réduit de TVA par le législateur.
Dans son discours d’Alfortville du 21 mars 2013, le président de la République avait annoncé que le taux réduit le plus faible, qui devrait être maintenu à 5,5 % s’appliquerait à la construction de logements sociaux dont l’achèvement interviendrait à compter du 1er janvier 2014 y compris pour les opérations en cours ainsi qu’à certains travaux de mise aux normes.
Les conséquences de cet engagement figurent dans le projet de loi de finances pour 2014.
Ce texte réduit cependant le périmètre d’application du régime du logement social dont relèvent, sous certaines conditions, les mutations portant sur des immeubles situés à proximité de quartiers couverts par une convention signée avec l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine.
Ces changements sont assortis de dispositions transitoires suivant lesquelles les opérations en cours bénéficient du nouveau taux lorsqu’il est plus favorable (baisse de 7 à 5,5 %).
Les acquisitions et livraisons d’immeubles de caractère social qui sont achevés depuis le 1er janvier 2014 relèvent du taux de 5,5 %.
Ainsi, les ventes d’immeubles en l’état futur d’achèvement (VEFA) seront soumises au taux réduit si la date d’achèvement intervient à compter du 1er janvier 2014.
Il s’agit des VEFA consenties :
– aux organismes HLM qui les donnent en location dans les conditions définies par le 3° et le 5° de l’article L 351-2 du CCH ;
– à des personnes physiques dont les ressources appréciées à la date de signature de l’avant-contrat, du contrat préliminaire ou du contrat de vente n’excèdent pas celles retenues dans le cadre du Prêt locatif social majoré de 11,2 %, et sous réserve que ces biens affectés à usage de résidence principale soient situés dans un périmètre faisant l’objet d’une convention passée avec l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine ou soient entièrement situées à moins de 300 mètres de la limite de ces quartiers.
Les sommes déjà versées en 2013 dans le cadre de ces VEFA, qui ont supporté la taxe au taux de 7 %, feront l’objet d’une régularisation afin de ramener à 5,5 % le taux de TVA grevant l’ensemble de l’opération.
Par ailleurs, lorsque la construction d’immeuble est effectuée par les organismes HLM dans le cadre de leur objet en qualité de maitre d’ouvrage, l’application du taux de 5,5 % s’effectue au travers de la livraison à soi-même dont ils sont redevables à l’achèvement.
Selon le projet de loi de finances, le périmètre d’application du taux réduit de la TVA aux opérations réalisées à proximité immédiates des zones ANRU est réduit depuis le 1er janvier 2014.
Sous l’empire des dispositions en vigueur, relèvent du taux de 7 %, les ventes ou constructions de logements intervenant (les autres conditions supposées remplies) au sein d’un quartier faisant l’objet d’une convention ANRU ou d’une zone portée jusqu’à 500 mètres de la limite de ces quartiers. Il est prévu de restreindre cette zone périphérique à 300 mètres.
Les opérations réalisées au-delà relèveront par conséquent du taux normal de 20 %.
Le bénéfice du taux de 7 % est toutefois préservé pour les ventes ayant donné lieu à un avant-contrat signé avant le 1er janvier 2014 ainsi que pour les ventes de logements compris dans des opérations non encore commercialisées, situés dans la limite de 500 mètres, mais pour lesquelles le permis de construire aura été déposé avant le 16 octobre 2013 suivant un amendement adopté en ce sens.
Le chapitre 1er du projet de loi ALUR modifie et complète le cadre juridique des rapports locatifs entre bailleurs et preneurs dans le parc privé, tant pour le logement nu que pour le logement meublé qui constitue la résidence principale du preneur.
La loi ALUR, votée le 24 mars 2014 regroupe un ensemble de nouvelles mesures tendant à protéger et encadrer l’ensemble des procédures concernant les loyers, les baux, les garanties, les impayés, etc. Cette nouvelle loi a pour destination de protéger autant les propriétaires bailleurs que les locataires.

PUIS-JE AVOIR DES PRÉCISIONS SUR LES EHPAD ?

– 15 ans, portés à 25 ans si la décision d’octroi de subventions ou de prêt aidé intervient entre le 1er juillet 2004 et jusqu’au 31 décembre 2014, pour l’acquisition de locaux sociaux à usage locatif et pour les logements améliorés avec une aide de l’ANAH par des organismes agréés ne se livrant pas à une exploitation ou à des opérations de caractère lucratif, en vue de leur location à des personnes défavorisées (CGI, art 1384 C) ; – 15 ans, portés à 25 ans lorsque l’opération est réalisée avec une aide de l’État décidée entre le 1er juillet 2005 et le 31 décembre 2014, pour les structures d’hébergement temporaire ou d’urgence ; – 25 ans pour les investissements institutionnels dans le logement dit intermédiaire à compter de 2015 (projet de loi de finances pour 2014).
Outre le respect des conditions prévues par les textes, le bénéfice de ces exonérations temporaires et de leurs prolongations est subordonné au dépôt des déclarations adéquates dans les 90 jours de l’achèvement des constructions.
Les déclarations doivent être accompagnées de l’ensemble des pièces justifiant que les conditions propres à chacun des régimes sont remplies.
S’agissant de la CET (Contribution Économique Territoriale), les exploitants de logements sociaux en sont exonérés :
– soit de plein droit, cas notamment des collectivités locales pour leurs activités présentant un caractère social (maison de retraite, par exemple), les organismes HLM.
– soit en raison de l’exercice d’une activité non-professionnelle, sous-entendu non-lucrative.
Cette exonération implique, en principe, un assujettissement à la taxe d’habitation au titre des locaux dont ils ont la disposition à l’exception de ceux auxquels le public a librement accès.
Toutefois, et sous réserve de souscrire une déclaration annuelle, les gestionnaires de logements sociaux, tels que les foyers d’hébergement ou les organismes sans but lucratif (agrées ou conventionnés), peuvent être dégrevés d’office de la taxe d’habitation à raison des logements situés dans lesdits foyers ou qu’ils prennent en location en vue de leur sous-location et de leur mise à disposition temporaire à des personnes défavorisées.
Il en va de même pour les exploitants d’EHPAD dont la gestion est réputée non-lucrative, dans lesquels les résidents ne peuvent pas être considérés comme disposant d’un logement de façon privative et exclusive. Les gestionnaires peuvent alors bénéficier de l’exonération de taxe d’habitation à laquelle le résident aurait pu prétendre.
Beaucoup de paramètres sont en prendre en compte pour bénéficier de toutes ces aides et exonérations, et il faut les étudier avec soins et au cas par cas. Les trois dernières années ont été marquées par une succession de réformes affectant la fiscalité de l’aménagement.
Malgré cela, ces réformes ont été largement attendues par les professionnels de l’immobilier depuis plus de vingt-cinq ans pour espérer mettre fin à un système trop complexe de taxation.
La mise en place du nouveau régime de fiscalité de l’aménagement s’est accompagnée de nouveaux outils d’exonération et d’abattement, gradués selon le caractère social ou très social des logements en cause.
Conformément à l’objectif de clarté et de lisibilité, ces mécanismes d’exonération, qu’ils concernent la redevance d’archéologie préventive ou le versement pour sous-densité, ont été largement alignés sur le régime de la taxe d’aménagement.
Taxe d’aménagement (TA) : les constructeurs de logements sociaux bénéficient d’exonérations qui peuvent être soit totales soit partielles (lesquelles concernent alors la seule part communale) et s’appliquent soit de plein droit, soit de manière facultative après délibération de l’organe délibérant.
Enfin, l’article L. 331-12 du code de l’urbanisme précise qu’un abattement de 50 % sur la valeur de la TA s’applique aux locaux d’habitation et d’hébergement susceptibles de bénéficier de l’exonération facultative.
Peuvent par ailleurs être exonérées en totalité ou partiellement les opérations de logement ou d’hébergement social bénéficiant de prêts aidés de l’État et ouvrant droit au taux réduit de TVA. Cette exonération est facultative, c’est-à-dire que l’organe délibérant de la collectivité territoriale doit délibérer en ce sens.
D’autres possibilités de financement existent : prêt à usage social (PLUS), prêt locatif social (PLS) ou un prêt social de location-accession (PSLA). L. 31-10-1 du code de la construction et de l’habitation.

QU’EST-CE QUE LE RÉGIME CENSI-BOUVARD EN EHPAD ?

En prévision de l’explosion démographique des effectifs les plus âgés de notre population, l’état a mis en place en 2009, un nouveau dispositif fiscal très intéressant pour les investisseurs susceptibles d’encourager la création de nouveaux hébergements : le Censi Bouvard. C’est une importante réduction d’impôts.
Ce dispositif, qui donne droit à une récupération de TVA et s’applique également aux EHPAD, aux résidences de tourisme et aux résidences étudiantes, a immédiatement rencontré un vif succès auprès des investisseurs particuliers.
Malgré plusieurs baisses répétées (-7 % en 2010, -7 % en 2011), depuis le 1er janvier 2012, il permet à l’investisseur une économie d’impôt de 11 % du prix de revient de l’achat d’un bien neuf (et cela dans la limite de 300 000 euros) pendant neuf ans.
Soit une réduction d’impôts de 33 000 euros maximum (3 666 euros d’économies par an pendant neuf ans).
Celle-ci est répartie sur neuf années, à raison d’un neuvième de son montant chaque année et la fraction de la réduction d’impôt imputée chaque année entre en compte pour le plafonnement global des avantages fiscaux prévu par l’article 200-O A du code général des impôts.
Cela est une bonne incitation à investir de la part l’administration fiscale.
Il est à signaler que le régime d’amortissement attaché à la location meublée est plus recommandé par les professionnels parce que moins susceptible d’être remis en question par les pouvoirs publics.
L’avantage fiscal procuré par la réduction d’impôts sur le revenu Censi-Bouvard doit être apprécié en proportion de la perte du droit à amortir la fraction du prix de revient de l’investissement ayant servi d’assiette à la réduction d’impôts.
Le dispositif Censi-Bouvard accorde une réduction d’impôts sur le revenu aux personnes physiques qui acquièrent jusqu’au 31 décembre 2016 des logements neufs ou rénovés destinés à la location meublée lorsque ces logements sont compris dans des résidences avec services agréés pour personnes âgées ou handicapées (dont les EHPAD), résidences d’accueil et de soins agréées, résidences avec services pour étudiants et résidences de tourisme classées (article 199 du code général des impôts).
Le propriétaire doit s’engager à louer le logement meublé pendant une durée minimale de neuf ans à l’exploitant de l’établissement dans lequel est situé le logement et la location meublée doit être exercée à titre non-professionnel (LMNP).

Pour la location portant sur des logements meublés, les revenus tirés de cette location sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Sous réserve d’être placé sous un régime réel d’imposition, ce résultat est déterminé sous déduction de l’amortissement de l’immeuble et des meubles.
L’article 39 G du code général des impôts prévoit à cet égard que les amortissements des immeubles (mais non des meubles) ayant ouvert droit à la réduction d’impôts ne sont admis en déduction du résultat imposable qu’à hauteur de ceux pratiqués sur la fraction du prix de revient excédant le montant retenu pour le calcul de cette réduction d’impôts.
L’article 207 1 4° du code général des impôts (CGI) prévoit en leur faveur une exonération d’impôts sur les sociétés qui, afin de favoriser le développement du logement social, a été recentrée en 2005 sur les opérations réalisées au titre du service d’intérêt général défini à l’article L.411-2 du code de la construction et de l’habitation (CCH).
Trois sujets doivent avant tout retenir l’attention des investisseurs qui donnent des immeubles en location aux gestionnaires d’établissements d’hébergement de personnes âgées dépendantes (EHPAD) : la destination de la taxe grevant le coût de construction, le taux de TVA applicable aux loyers et la conséquence de la perception de subventions.
La taxe grevant le coût de construction d’un immeuble donné en location n’ouvre droit à déduction qu’à la condition que les loyers soient soumis à la TVA.
Tel est en principe le cas des locaux destinés au logement meublé qui sont donnés en location au gestionnaire d’un EHPAD, à l’exclusion toutefois des locaux affectés à un usage d’hébergement d’un établissement relevant de la catégorie des logements foyers au sens de l’article L633-1 du code de la construction et de l’habitation, pour lesquels la loi lie le régime de TVA du loyer au régime de TVA du gestionnaire.
Enfin, une attention spécifique doit être accordée aux aides publiques à l’investissement qui peuvent être perçues pour la construction des locaux destinés à l’exploitation d’un EHPAD.
Si leur perception ne peut dégrader les droits à déduction, il faut s’attendre à ce que l’aide soit regardée comme grevée de TVA.
En effet, dans les cas où la personne morale gestionnaire n’est pas propriétaire des locaux, il doit exister un engagement du maître d’ouvrage de répercuter en atténuation des redevances et loyers payés le montant de l’aide à l’investissement reçu (notamment, Arrêté du 6 juin 2013, JORF n° 01 42 du 21 juin 2013 page 10320).
Autrement dit, l’aide perçue par le propriétaire bailleur doit en partie être reversée au Trésor, au titre de la TVA.
Les loyers afférents aux locaux affectés à un usage autre que d’hébergement sont, lorsqu’ils sont soumis à la TVA, passibles du taux normal. Quand bien même l’exploitant de l’établissement bénéficierait du taux réduit ou serait exonéré de TVA au titre des services rendus dans ces locaux.
Le bailleur est donc dans l’obligation de ventiler le montant des loyers qu’il réclame, par taux de TVA. Dans le cas contraire, le gestionnaire s’expose à un risque de rejet du droit à déduction de la TVA qui lui aura été facturée à tort.
En matière de logements sociaux, les propriétaires peuvent bénéficier de plusieurs régimes d’exonération de taxe foncière.
Ces exonérations s’appliquent strictement aux logements affectés à l’habitation principale de leurs occupants.

QUELS SONT LES AVANTAGES FISCAUX EN EHPAD ?

Plusieurs possibilités s’offrent à vous :
LMNP : « Loueur en Meublé Non-Professionnel ».
Pour les particuliers qui investissent dans un bien immobilier neuf ou ancien destiné à la location dans un établissement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), ce statut fiscal apporte des avantages très intéressants
Mais certaines conditions sont à remplir pour avoir ce statut :
– Loué un logement meublé
– Être inscrit au R.C.C (registre du commerce et des sociétés)
– Le montant des revenus locatifs doit être de plus de 23 000 €
– Les revenus doivent être déclarés aux BIC ‘bénéfices industriels et commerciaux).
Beaucoup d’avantages sont à retirer de ce statut :
– Déductions des charges réelles sur les revenus (frais d’acquisition, intérêts d’emprunts, etc.).
– Amortissement du mobilier sur 5 à 10 ans
– Amortissement de l’immobilier sur 25 à 40 ans
– Récupération de la TVA
– Exonération de la TVA
Et beaucoup d’autres avantages du point de vue fiscal que nous vous préciserons dans l’étude de votre projet.
Pour l’investisseur, en cas d’activités principales, il bénéficiera en plus de cotisations de trimestre de retraite complémentaire, d’allègements de droits de succession et de l’exonération de l’impôt sur la fortune (ISF).

À cela s’ajoute l’exonération d’impôts de solidarité sur la fortune (ISF) s’il s’agit de l’activité principale, la cotisation de trimestres de retraite complémentaire. Si les recettes sont supérieures à 23 000 euros et si le montant des revenus nets provenant de l’activité est supérieur à 50 % des revenus d’activité du foyer fiscal et s’il est l’activité principale d’un des membres du foyer.
L’ensemble des charges et les frais engagés pour les besoins de l’exploitation (entretien et réparation, charges de copropriété, taxe foncière, frais de comptabilité, frais de garantie sur prêt, frais de dossiers…).
Les amortissements de l’immobilier (4 % de l’investissement H.T. sur 25 ans) et du mobilier (20 % de l’investissement H.T. sur 5 ans) pour la partie du prix de revient supérieure à 300 000 € HT/hors meubles peuvent être déduits dans la limite d’un plafond égal à la différence entre le loyer et les autres charges relatives au bien loué.
Ils viendront s’imputer des bénéfices, lorsque l’activité sera bénéficiaire, et permettront alors de générer des revenus non fiscalisés (sur la partie du prix de revient supérieure à 300 000 €).

Réduction d’impôts 25 % sur le prix de l’immobilier hors taxes pour les acquisitions au sein de résidences de services présentant une utilité économique ou sociale : EHPAD, résidence senior sur une durée de 9 ans à raison de 1/9ème par an pour les opérations réalisées en 2009 et 2010 (20 % pour celles réalisées en 2011 et 2012).
Au titre d’une même année d’imposition, le contribuable peut bénéficier de la réduction d’impôts à raison de l’acquisition d’un ou plusieurs logements pour une assiette fiscale retenue à hauteur de 300 000 € HT/ hors meubles.
Lorsque la réduction est supérieure à l’impôt sur le revenu à payer, l’excédent peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la 6e inclusivement.
L’investisseur récupérera la TVA dans le cadre d’une résidence de services si le bien est neuf (VEFA – taux T.V.A. à 19,6 %) ou déjà en exploitation (régime de la TVA sur marge).
La TVA peut être aussitôt réutilisée de différentes manières : remboursement d’une partie du crédit si le crédit est amortissable, versement sur un contrat d’assurance-vie pour nantir un prêt in fine, ou encore, être utilisée librement si l’achat de l’EHPAD a été fait au comptant.
De plus, le statut de LMNP autorise les amortissements linéaires sur l’immeuble (murs hors-terrain) sur une période de 30 à 40 ans, mais aussi sur le mobilier sur une période plus courte de 5 à 7 ans.
Il faudra que la résidence propose trois des quatre services suivants pour être éligible à la récupération de la TVA : réception de la clientèle, fourniture de linge de maison, entretien régulier des parties communes et privatives et/ou le petit-déjeuner et que vous conserviez votre bien au moins 20 ans.

COMMENT FINANCER LES RISQUES LIÉS AU GRAND ÂGE, GRÂCE À L’EHPAD ?

Une chose est sûre : passé 60 ans, la solidarité nationale s’occupe bien peu de la dépendance, alors que ce risque est souvent lié au vieillissement.
D’où l’importance d’intégrer ce risque dans sa stratégie patrimoniale, notamment par une solution d’assurance.
Selon l’Insee, le nombre de Français âgés de plus de 85 ans devrait doubler dans les 25 ans à venir pour atteindre 2,3 millions de personnes, et les centenaires seront 60 000 en 2050, contre 17 000 aujourd’hui.
Avec le vieillissement, le risque de dépendance augmente avec un besoin donc d’EHPAD.

Est dite dépendante toute personne qui, malgré les soins qu’elle est susceptible de recevoir, a besoin d’être aidée pour accomplir des actes essentiels de la vie, ou qui requiert une surveillance régulière.
Évalué sur la base des bénéficiaires de l’APA (allocation personnalisée d’autonomie), le nombre de personnes dépendantes de plus de 60 ans s’élevait à plus de 1,1 million en 2008.

Une mission d’information du Sénat chiffre à 21,1 milliards d’euros, soit 1,05 % du PIB, le montant des dépenses publiques consacrées à la dépendance dont 2,1 milliards à l’hébergement en 2011 et à 35 milliards en 2060 soit 1,77 point de PIB (données DREES actualisées en février 2014).
Dès lors, la question du financement du quatrième âge est posée et notamment la création d’EHPAD.

LE MARCHÉ FRANÇAIS DE L’EHPAD EST-IL DYNAMIQUE ?

Le vieillissement de la population et parallèlement, l’augmentation de certaines maladies entraînent un niveau de dépendance plus lourd nécessitant une médicalisation accrue.
Ces deux facteurs engendrent une croissance structurelle des besoins dans le secteur de l’hébergement et de la prise en charge des personnes âgées dépendantes.
La solution d’hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD) s’impose comme la solution la mieux adaptée.
Néanmoins, les capacités actuelles d’accueil en EHPAD sont insuffisantes ou inadaptées.
Investir dans l’hébergement pour personnes âgées dépendantes, c’est participer au développement d’un secteur offrant une lisibilité exceptionnelle.