La revente d’un EHPAD acheté sous la loi Censi Bouvard n’est pas sans effets pour le propriétaire vendeur comme le futur acheteur. 

Cette page « Revente Censi Bouvard EHPAD» apporte au propriétaire vendeur ainsi qu’au futur acheteur une lecture indispensable sur ces interrogations légitimes sur la revente d’un tel produit.

Nous verrons dans ce dossier, tout ce qui peut arriver dans le cadre d’une revente en EHPAD dans le cadre de la CENSI-BOUVARD avec des cas pratiques :

1) Loi Censi Bouvard: tout COMPRENDRE SUR CETTE LOI

Censi Bouvard: textes de loi :

  • Article 199 sexvicies du Code Général des Impôts (CGI)
  • Bulletin Officiel des Impôts (BOI) 5 B-2-10 du 13 janvier 2010 de la Direction Générale des Finances Publiques

Censi Bouvard: rappel du fonctionnement :

  • Entrée en vigueur du dispositif Censi Bouvard: 1er janvier 2009
  • Fin prévue du dispositif Censi Bouvard: 31 décembre 2017

Acquérir un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou un logement achevé depuis au moins 15 ans (dans ce dernier cas, le logement doit avoir fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation lourde telle qu’elle puisse être satisfaisante aux performances techniques mentionnées au II de l’article 2 quindecies B de l’annexe III du Code Général des Impôts). 

Nous traiterons du cas des EHPAD, mais la CENSI BOUVARD s’applique également à toutes les résidences services (étudiantes, affaires, de tourisme et autres …)

Le logement doit être destiné à une location meublée n’étant pas exercée à titre professionnel. 

Les revenus tirés de la location doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). 

La gestion du logement doit être confiée impérativement à un exploitant durant une période minimale de 9 années.

Censi Bouvard: quels avantages ?

Le dispositif Censi Bouvard ouvre droit pour le contribuable à une réduction d’impôt sur le revenu répartie sur 9 années consécutives.

Dispositif Censi Bouvard: taux de réduction d’impôt applicable ?

  • 25% pour toute acquisition effectuée entre le 1er janvier 2009 et 31 décembre 2010.
  • 18%* pour toute acquisition effectuée entre le 1er janvier 2011 et 31 décembre 2011.
  • 11%* pour toute acquisition effectuée entre le 1er janvier 2012 et 31 décembre 2017.

* sauf dispositions transitoires

Dispositif Censi Bouvard: base de calcul de la réduction d’impôt ?

Dans le cadre de la loi Censi Bouvard, le fisc retient comme base de calcul:

  • Le prix de revient du logement, soit le montant hors taxes du logement.
  • Les honoraires du notaire.
  • Les droits d’enregistrement ou taxe de publicité foncière.
  • Le montant des travaux de réhabilitation le cas échéant (section 2 de la fiche n°6 du Bulletin Officiel des Impôts 5B-2-10).

NB: le plafond de la réduction d’impôt est limité à 300 000 € HT d’investissement (section 1 de la fiche n° 6 du Bulletin Officiel des Impôts 5B-2-10).

Dispositif Censi Bouvard: année de départ pour l’application de la réduction d’impôt ?

En loi Censi Bouvard, la réduction s’impute pour la 1ère fois sur l’impôt dû au titre de l’année de la livraison du logement ou celle de son acquisition si elle est postérieure. 
La réduction s’appliquera par la suite sur l’impôt dû au titre de chacune des 8 années suivantes (à raison d’ 1/9ème de son montant par an).

Récupération par le propriétaire du montant de la TVA ayant grevée le prix d’achat du bien, dès lors que ce dernier se situe dans un EHPAD ou tout logement répondant aux critères définis par la loi. 

Il y a également la possibilité d’amortissement du mobilier du logement dans les conditions de droit commun prévues à l’article 39 C du Code Général des Impôts. Les intérêts d’emprunt sont également déductibles des loyers ainsi que la taxe foncière et les frais de syndic.

2) Revente Censi Bouvard et TVA

Quel est le sort de la TVA lors de la mise en vente d’un bien acquis en loi Censi Bouvard ? 
Le vendeur doit-il reverser la TVA perçue lors de l’acquisition du logement ?

Pour toute revente d’un logement acquis en dispositif Censi Bouvard, entre un vendeur et un acquéreur assujettis à la TVA (= reprise du bail en cours par le futur acquéreur et loyers soumis à TVA), 3 cas de figures sont possibles: 

Cas de la revente d’un logement Censi Bouvard de moins de 5 ans

Préalable: dans le cadre du dispositif Censi Bouvard, la date de livraison de l’EHPAD détermine le point de départ du délai. 

Pour ce cas de figure, le Code Général des Impôts prévoit à l’article 257bis l’application d’une dispense de reversion de TVA. 
Ainsi, bien que mentionnée dans l’acte de vente, la TVA ne sera ni remboursée par le vendeur (TVA définitivement acquise), ni acquittée par l’acquéreur. 

Cas d’un logement Censi Bouvard qui a plus de 5 ans mais dont la revente intervient
avant 20 ans

Comme dans le cas de la revente d’un logement Censi Bouvard EHPAD de moins de 5 ans, dès lors que le vendeur et l’acquéreur sont assujettis à la TVA, le fisc applique à nouveau la règle de la dispense de reversion de TVA (article 257bis du Code Général des Impôts).
L’acte de vente du bien acquis en Censi Bouvard devra faire mention de la TVA qui aurait dû être régularisée mais celle-ci ne sera ni remboursée par le vendeur (TVA définitivement acquise), ni acquittée par l’acquéreur. 

Cas de la revente d’un logement Censi Bouvard après 20 ans de détention

Après 20 années de détention (par un seul ou plusieurs propriétaires successifs), la revente d’un bien acquis initialement sous le régime Censi Bouvard ne fera plus l’objet de rappel de TVA. Le fisc considèrera la TVA comme définitivement acquise au propriétaire en place du fait de la sortie du champ d’application de la TVA. 

3) Revente Censi Bouvard et sort du gain d’impôt

Cas de la revente d’un logement Censi Bouvard avant les 9 années de conservation obligatoire

Ce cas est prévu au 3ème alinéa du III de l’article 199 sexvicies du Code Général des Impôts (complété par l’instruction administrative 5B 2-10) 

En cas de vente du logement en Censi Bouvard avant le terme des 9 années, la réduction d’impôt pratiquée fait l’objet d’une reprise au titre de l’année au cours de laquelle intervient la revente. 
Les modalités de reprise prévoient que l’impôt sur le revenu de l’année de cession soit majoré du montant total de la réduction d’impôt obtenue depuis l’origine jusqu’à à la date de cession. 
A noter que le fisc bénéficie, pour redresser le contribuable, d’un délai légal de prescription de 3 ans à compter de l’évènement entrainant la déchéance de l’avantage fiscal. 

Exemple: acquisition et livraison en 2009 d’un logement en Censi Bouvard pour 200 000 € HT (prix de revient total). 

L’investisseur demande à bénéficier du régime de la réduction d’impôt. 

Dès 2010, il bénéficie de son 1er neuvième de réduction d’impôt, soit une réduction d’impôt de 5 554 € (100 000 € HT x 25% / 9 années). Au cours de l’année 2012, l’investisseur décide de revendre son bien pour des raisons personnelles. 

Dès 2013, les services fiscaux seront fondés à réclamer à ce contribuable l’intégralité des réductions d’impôt obtenues jusqu’à la date de revente du logement acquis en Censi Bouvard (soit 2012) au titre d’insuffisance déclarative. 
Dans notre exemple, les services fiscaux pourront donc réclamer 16 662 € (5 554 € x 3), ce montant venant en majoration de l’imposition des revenus 2012 déclarés en 2013. 
A noter que si le contribuable, malgré la revente de son bien, maintient sa réduction d’impôt, il s’expose au complément de droit exigible assorti des pénalités prévues aux articles 1727 (intérêts de retard) et 1758 A du Code Général des Impôts (majoration de droit) et, le cas échéant, à des sanctions fixées à l’article 1729 du même code (de + 40% pour manquement délibéré à 80% en cas de manœuvre frauduleuse ou de dissimulation avérée).

Exceptions à la règle: cas de la revente d’un bien Censi Bouvard pour cause d’invalidité, de perte d’emploi, de décès ou d’expropriation :

Ces cas sont prévus à l’alinéa 3 du III de l’article 199 sexvicies du Code Général des Impôts 
La cession ou revente d’un logement acquis en Censi Bouvard pendant la période d’engagement de location (9 années) entraine pour le vendeur une remise en cause de l’avantage fiscal obtenu sauf dans 4 cas précis:

  • Lorsque le contribuable ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune est atteint d’une invalidité de 2ème ou 3ème catégorie définies par le Code de la Sécurité Sociale (=incapacité professionnelle ou invalidité entrainant le recours à l’assistance d’une tierce personne)
  • Lorsque le contribuable ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune fait l’objet d’une rupture de son contrat de travail à l’initiative de son employeur (salariés mis en retraite anticipée)
  • Lorsque le contribuable ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune est décédé
  • Lorsque le contribuable ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune est contraint de cesser la location par décision d’expropriation pour cause d’utilité publique frappant l’établissement ou la résidence

Cas de la revente d’un logement Censi Bouvard après les 9 années de conservation obligatoire

Cela ne pose évidemment aucun problème. Il peut vendre son EHPAD à tout moment après cette durée de conservation.

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Revente EHPAD