1) Pourquoi cet article ?
En effet, pourquoi nous EHPAD INVEST spécialistes de l’EHPAD depuis plus de 15 ans, devrions nous en parler ? Sommes nous légitimes ? Oui nous le pensons car nos clients sont satisfaits à plus de 90 %. Les chiffres prouvent également que les ventes d’EHPAD ne font qu’augmenter. Donc finalement les quelques articles médisants n’ont pas véritablement de poids. Ces articles sont souvent l'oeuvre de concurrents ou de journalistes qui ne sont pas neutres.
Par soucis de transparence, nous allons vous expliquer plutôt quoi faire pour ne pas avoir à regretter son investissement en EHPAD dans 5 ou 10 ans :
2) Les problèmes en EHPAD :
Commençons par le pire. En plus de 15 ans de métier, nous avons vu quelques programmes se solder par des problèmes. C’est une réalité. Pourquoi ? Tout simplement à cause de la défiscalisation. En effet, le français a tendance à préférer défiscaliser à tout prix, et ne pas regarder ce qu’il achète. Heureusement il ne reste plus beaucoup de niches fiscales, donc finalement aujourd’hui le prix de l’immobilier en général et de l’EHPAD en particulier a tendance à globalement être plus juste qu’il y a 5 ou 10 ans.
A l’époque, il arrivait parfois de payer 20 ou 30 % plus cher que le vrai prix. Le conseiller de l’époque se vantait en disant que l’investisseur allait faire une belle plus value au bout de 10 ans. Et là on est dans le mensonge total.
On se rend compte donc que ce n’est pas l’investissement en EHPAD qui pose problème, c’est uniquement son prix d’achat et le loyer associé. Si vous achetez au bon prix, comme pour un appartement classique, il n’y aura pas de soucis. Et quand vous avez une résidence entière vendue 30 % au dessus du marché avec des loyers trop élevés, c’est là qu’il y a problème. Le gestionnaire (qui souvent achète un paquet de résidence) sera obligé à un moment ou un autre de baisser le loyer ou de quitter certaines résidences mal calibrées.
Mais bien heureusement, cela ne concerne que peut être 20 % des EHPAD, pas plus. Et ce nombre ne fait que diminuer avec le temps. Ce n'est pas parce qu'un gestionnaire quitte certaines résidences qu'il va le faire pour l'ensemble, cela reste marginal. Mais en même temps, si vous étiez à la place du gestionnaire (en tant que locataire), allez vous rester si les loyers sont trop élevés par rapport au marché ? Non, ce n'est pas possible, il faut donc savoir ce que l'on possède. Venons justement à ce qu'il faut faire pour investir en EHPAD :
3) Comment investir en EHPAD ?
Déjà, en regardant le prix au m2, qui ne doit pas être plus de 30% au dessus du m2 du marché. En effet, l’EHPAD comprend des parties communes, donc il est normal que le prix d’une chambre soit plus élevé que pour un appartement classique. Il faut donc faire le calcul avec un achat de 50 à 60 m2 (chambre et parties communes) et le comparer au mètre carré actuel. Parfois, les parties communes sont encore plus importantes dans le cas d'EHPAD en zone péri-urbaine, il faudra donc en tenir compte.
Par exemple si le prix au mètre carré moyen à Lyon est de 4000 Euros, l'achat de la chambre ne devra donc pas dépasser 240 000 Euros.
D'autre part, le taux d'effort doit ne pas dépasser 25 %. C'est à dire que si la personne âgée verse tous les mois 3000 Euros de loyer au gestionnaire, le propriétaire (c'est à dire vous) devra recevoir au maximum 750 Euros par mois (soit 2250 Euros par trimestre)
Si on dépasse ces ratios, il y a risque de baisse de loyer à la fin du bail ou pire encore que le gestionnaire abandonne la gestion. Donc prudence. Pour vous aider, ce site indépendant propose de fournir le montant moyen versé au gestionnaire par mois et la qualité de la résidence : CLIQUEZ ICI
D'autre part, l’emplacement et le gestionnaire sont évidemment très importants. Privilégiez des EHPAD proche d'une ville et un gestionnaire qui gère au moins 5 résidences. Vous pouvez d'ailleurs facilement vérifier la solidité d'une résidence ou d'un gestionnaire sur le site internet www.societe.com .
Enfin, il faut vérifier que le gestionnaire vient de faire des travaux depuis peu. Cela prouve qu'il investi pour 10 à 20 ans. Même si on est en fin de bail, le risque pour nous est proche de zéro si la résidence est comme neuve.
Et on constate de nombreuses plus values en investissant en EHPAD au bout de 7 à 10 ans, si évidemment vous avez respecté ces conseils fondamentaux.
Et justement si le gestionnaire s'en allait à la fin du bail, pas de soucis si l'emplacement est de qualité (proche d'une ville importante), la résidence pourra être reconvertie en maison de retraite, centre d'accueil ou encore hôtel.
Donc, il faut être prudent sur les critiques car comme par hasard beaucoup de sites ou blogs internet qui critiquent l'investissement en EHPAD proposent des SCPI (très fiscalisé et risques non abordés) ou encore des actions ou assurance vie (risqués et également fortement fiscalisés)
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