Guide CENSI-BOUVARD/LMNP

CENSI-BOUVARD/LMNP ?

En règle général il est préférable d’utiliser la CENSI-BOUVARD pour réduire vos impôts, mais si vous êtes dans une tranche d’imposition très élevée, le LMNP sera plus intéressant. Il est trop compliqué de développer ici tous les détails car une simulation complète est primordiale avant de choisir. C’est pourquoi nous vous invitons à nous contacter pour plus de renseignements.

Est ce que je peux revendre mon bien EHPAD en Censi-Bouvard et quand ?

Il faut aller jusqu’à la fin de la période de 9 ans (date de la signature du bail avec l’exploitant EHPAD)
Avant vous serez obligés de rendre les économies d’impôts (sauf cas particuliers expliqués plus bas)

Comment sortir avant 9 ans du CENSI-BOUVARD ?

L’avantage fiscal de la loi Censi Bouvard 2016 et 2017 n’est pas remis en cause dans les cas suivants :

  • Invalidité
  • Divorce
  • En cas de licenciement ou de retraite car ce n’est pas le fait du salarié.
  • Décès.
  • En cas d’expropriation de la résidence.

Revendre mon bien EHPAD en LMNP ?

A tout moment, mais il faut tenir compte des frais de notaire qui s’amortissent en deux ans environ. Et également de la TVA qui est acquise au bout de 5 ans. Nous vous conseillons donc de ne pas revendre avant au moins cinq années votre EHPAD.

Dois je apporter de l’argent pour l’opération EHPAD ?

Les banques demandent aujourd’hui d’apporter généralement les frais de notaire, voir 10% sur le prix de l’immobilier. Cela étant en fonction des rapports avec votre banquier, vous pouvez envisager une opération sans apport ou en crédit In Finé. Nos spécialistes seront là pour vous aiguiller au mieux. Il est certain que les taux d’emprunt sont excessivement bas en ce moment par rapport à la rentabilité de nos opérations (différentiel de plus de 2% sur les opérations EHPAD en moyenne)

Est ce que l’on doit prendre des assurances en LMNP/CENSI-BOUVARD EHPAD ?

Non car c’est l’exploitant qui gère votre bien. Donc contrairement aux investissements classiques, cela n’est pas nécessaire (assurance incendie, carence locative ….)
C’est donc une source importante d’économies pour vous contrairement à un investissement immobilier classique. L’EHPAD reste donc véritablement une source de tranquillité pour vous.

Quand commence l’amortissement ou la réduction CENSI-BOUVARD ?

La réduction d’impôt ou l’amortissement commencent l’année de la livraison du bien ou à la fin des travaux si on parle de réhabilitation d’un bien qui a plus de 15 ans. Vous pouvez donc défiscaliser sur l’année en cours ce qui est très intéressant.

Peut on passer du LMNP au Censi Bouvard ?

NON. Vous devez choisir au départ dans le cadre d’un investissement EHPAD neuf votre régime. Après la période des 9 ans, vous pourrez par contre passer au régime du LMNP en micro, ce qui est très intéressant en terme de réduction fiscale (50%) sur le montant du loyer à déclarer.

Qui meuble mon investissement en EHPAD ?

C’est l’exploitant puisque dans un investissement EHPAD, il y a du matériel médical et c’est le gestionnaire qui est le plus à même de bien le sélectionner. Cela fait partie de la liste d’achat de votre chambre médicalisée en EHPAD.

Est ce que le fisc peut remettre en cause votre investissement en LMNP ou en Censi Bouvard ?

Oui, bien entendu si vous ne faites pas correctement votre déclaration. Mais si vous avez un expert comptable à vos côtés, le risque est quasi nul. C’est pourquoi il est vivement conseillé d’en choisir un parmi nos partenaires agréés (et en plus ses honoraires sont déductibles de vos impôts)

Quelle est la base maximum de déduction en Censi Bouvard et son mode de calcul ?

C’est 300 000 euros HT, ce qui est au dessus sera intégré en LMNP. La base de la réduction d’impôt est constituée par le prix d’acquisition ou de revient global du ou des logements. On tient uniquement compte du prix global hors mobilier.

Quelles sont les charges déductibles en LMNP et en Censi Bouvard ?

Vous pouvez déduire absolument toutes les charges comme la taxe foncière, le syndic, les assurances si elles sont à votre charge, les intérêts d’emprunt, la garantie de prêt, les frais de dossier bancaire.
Si vous choisissez un comptable , il remplira pour vous votre 2033 si vous êtes dans le cadre du réel simplifié.

Peut-on générer un déficit imputable sur les revenus en Censi Bouvard comme en déficit foncier et en LMNP ?

Tout à fait mais c’est un déficit BIC c’est à dire qu’il ne sera reportable que sur des revenus de même nature et non sur sa 2044 (revenus fonciers). Il est évident qu’en LMNP le déficit sera bien plus important.