LMNP ou PINEL ?
22/01/2018

LMNP ou PINEL ?

Guide investissement LMNP OU PINEL ?

INTRODUCTION

Il s’agit avant tout de bien comprendre les avantages du LMNP ou PINEL. Au premier abord, ce qui décide l’investisseur à s’intéresser à l’immobilier ; c’est la baisse des taux bancaires associée à des placements d’épargne de moins en moins bien rémunérés. Mais il vaut mieux être vigilant et bien étudier les conséquences financières. Deux dispositifs peuvent êtres proposés à l’investisseur. Celui dit Pinel pour l’acquisition d’un logement nu avec loyers plafonnés (dans des zones spécifiques et avec des conditions de ressources pour le locataire). Le statut de la Location Meublée Non Professionnelle également où sont concernées les résidences de santé (EHPAD) ou de loisirs par exemple. Ce sont deux types d’investissement différents avec une rentabilité et des frais particuliers à prendre en compte avant tout décision. L’investisseur doit avant tout se projeter dans l’évolution de son bien et en envisager la revente. Il doit prendre connaissance des obligations de ces investissements et choisir un bien en fonction de son usage. Tous ces critères sont interdépendants de la conjoncture. Une réflexion s’engage alors sur les caractéristiques de chaque option car le rendement optimum ne doit jamais être perdu de vue. Nous allons donc voir comment investir en LMNP ou PINEL.

Côté PINEL

Si l’investisseur achète selon ce dispositif, il peut se voir octroyé une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% du montant du bien acquis. Mais à condition que l’engagement locatif s’étende sur une durée de 12 ans. Il s’agit déjà d’une condition importante à prendre en compte dans la décision d’investissement. Et d’autant plus qu’elle s’ajoute à d’autres critères à ne pas négliger. Les investisseurs sont souvent incités à choisir cette option mais attention, le rendement locatif n’est pas très élevé. L’investisseur doit tenir compte aussi de nombreuses obligations qui peuvent influencer sa décision. Dans tous les cas, il convient de les prendre en considération.

Frais sur un investissement PINEL

En voici une liste, pour autant non exhaustive :

– Les frais de gestion locative
– Les frais de garanties impayées
– Les frais de vacance
– Les coûts de relocation
– Les charges de copropriété
– Les dépenses d’entretien
– Le montant de la taxe foncière

D’autres dépenses peuvent aussi s’ajouter selon le type de bien à acquérir. Autrement dit, un investissement en dispositif Pinel doit garantir 3,5 % brut d’intérêts minimum. En effet, car toutes les dépenses citées ci-dessus altèrent ce montant d’un tiers environ. Ce qui donne, pour une tranche d’imposition à 30 %, un taux à 1,2 % net avec une CSG-CRDS à 17,2%. Chaque poste de dépense doit être pris en compte avant de procéder à une décision d’acquisition.

Comment profiter des avantages du dispositif ?

On doit se projeter dans un futur lointain où les obligations de la loi seront honorées. Ce n’est qu’à ce moment-là qu’une revente peut alors apparaître comme intéressante. Il ne s’agit pas d’espérer une hausse des loyers car la tendance du marché est à la stagnation et même à la diminution. Chaque investisseur doit donc s’accorder un temps nécessaire à l’analyse et à la réflexion. L’investisseur dans l’immobilier ancien est assuré d’obtenir un rendement de 5 à 6% brut. Mais étant donné que le montant des loyers n’évolue pas, il faut accepter, dès la prise de décision, une décote par rapport au prix d’achat. Afin de ne pas être perdant sur cette décote, l’investisseur à la possibilité d’opter pour un bon prix. Il doit aussi analyser quels sont les biens qui pourront intéresser un acquéreur futur surtout en ce qui concerne un logement principal ou une résidence secondaire. Il doit garder à l’esprit la transformation future de son investissement. C’est à cette condition qu’il se place en bonne position pour décider de croire en tel ou tel projet.

Opter pour le LMNP

La Location Meublée Non Professionnelle permet d’obtenir un bon rendement dans un INVESTISSEMENT EN EHPAD par exemple. C’est un investissement qui rapporte plus que le PINEL. Les charges et les frais sont beaucoup moins conséquents que dans la première possibilité d’investissement. Ils ne dépassent pas les 15 %. INVESTIR en LMNP, c’est, dès le départ, connaître des rendements supérieurs. Ceux-ci se situent donc entre 4,5 et 6 %. Au total, INVESTIR en LMNP, même avec l’obligation de règlement de la taxe foncière, représente un coût de 50 à 60 % moins important que celui de la première option d’investissement. Le rendement brut est de l’ordre de 4,5 à 6 % ; ce qui donne un revenu net de 4,5 % à plus de 5 %.

Autres avantages du LMNP

L’autre avantage de cet investissement réside dans le fait qu’il entraîne uns fiscalité optimisée et faible. En effet, la grande partie des recettes est préservée car les amortissements sont déductibles. Par rapport à l’option d’investissement en établissement locatif PINEL, c’est deux fois et demi plus intéressant en termes de prélèvements. Il faut cependant considérer qu’il n’y a pas de réduction d’impôts possible avec le LMNP. Mais grâce à la Loi Censi-Bouvard, une réduction peut être accordée avec un maximum de 11 % uniquement dans le neuf. Attention, il faut choisir entre les avantages de cette diminution et la non-fiscalisation des revenus locatifs car l’un annule l’autre. Il s’agit pour cela de bien analyser tous les paramètres qui entrent en compte dans une décision d’acquisition et de peser le pour et le contre en fonction du montant de son projet.

Les avantages de la revente LMNP ou PINEL

En cas de revente d’un bien comme c’est le cas avec l’EHPAD, l’acquéreur reçoit un faible taux de charges et la non-fiscalisation des revenus. Il s’agit une nouvelle fois d’une caractéristique positive à prendre en compte. Par conséquent, la revente en LMNP est avantageuse pour l’investisseur qui choisit ce mode d’investissement.

Le choix pour INVESTIR en LMNP OU PINEL est judicieux à condition de bien choisir l’emplacement du bien. Il convient aussi d’analyser les écarts de prix à consentir tout en connaissant les caractéristiques du marché locatif et ses conditions. La réussite de ces deux investissements exige une bonne analyse à priori du marché. La décision doit prendre effet après l’étude précise d’un dossier. Pour chaque situation, un plan d’investissement doit être adaptée. Reste à définir si le but recherché est un rendement à court ou moyen terme et si l’investisseur a des souhaits d’évolution pour son projet.

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