INVESTISSEZ EN EHPAD

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Acheter ou louer les murs pour un exploitant en EHPAD ?

12/03/2015

La stratégie immobilière des Ehpad est loin d’être un long fleuve tranquille. Les établissements privés lucratifs jouent une partition offensive avec un objectif : optimiser leur exploitation en limitant les contraintes financières.

Dans cette optique, la combinaison de plusieurs techniques de vente séduit de plus en plus les groupes privés commerciaux. Dans les secteurs publics et associatifs, en revanche, la marge de manœuvre est plus limitée.

La stratégie immobilière est particulièrement importante pour le secteur privé lucratif. Elle est plus restreinte pour le public et l’associatif (lire article ci-après). Dans le secteur privé, la politique immobilière ressemble à une course hippique. D’un côté, les gros joueurs, de l’autre, les petits. Les gros, les grands groupes comme Orpea ou Korian, parient sur plusieurs chevaux. Ils combinent la propriété et la location des murs. Les seconds (petits groupes et Ehpad indépendants) misent sur un seul cheval : soit la location, soit la propriété. En effet, pour les indépendants, le panel de possibilités est réduit. Si l’on est propriétaire, on conserve la maîtrise des murs et la liberté de réaliser des travaux. Une marge de manœuvre appréciable à l’heure où les besoins des résidents évoluent.

En effet, « les problématiques d’accueil ont évolué, confirme Raoul Tachon, consultant spécialisé dans le secteur médico-social. Les efforts ont porté sur la mise à niveau en termes de confort, de mobilité pour les déments déambulants, de sécurité incendie et de protection contre les fugues pour faire cohabiter au mieux les populations démentes avec les autres. »

Autre avantage d’être propriétaire : c’est un placement sûr. Le vieillissement de la population et la demande croissante de placements en Ehpad font de celui-ci un investissement sûr pour le propriétaire exploitant. « C’est une forme de réserve mais aussi un patrimoine que de posséder les murs », corrobore Jean-Christophe Briant, Directeur d’études responsable du pôle santé au sein du cabinet d’analyses stratégiques Xerfi-Precepta.

Une location à double tranchant

Oui, mais voilà, un Ehpad coûte cher, en moyenne 10 millions d’euros. Une addition salée pour des petites structures qui préfèrent louer. C’est l’option qu’a privilégiée Alfred Saillon, Directeur du groupe Almage, à la tête de sept Ehpad. « J’ai choisi de louer. Cela évite d’investir dans l’immobilier ».

Le calcul est, selon lui, vite fait : « La location est plus supportable en terme de cash flow même si on capitalise moins. » En cas de travaux, c’est Almage qui les finance et non le bailleur. Mais c’est loin d’être la règle. Pour les autres établissements ou groupes qui louent leurs murs, cette charge incombe au bailleur. Ce qui peut générer des difficultés tant pour ce qui est du respect des délais qu’en ce qui concerne le financement. « Dans une maison de retraite, les murs sont «vivants». L’exploitant doit souvent faire des extensions ou des modifications pour s’adapter aux nouvelles normes ou au public accueilli. Et cela impacte le prix du loyer », explique Jean-Christophe Briant.

Certains Ehpad peuvent aussi louer à des Loueurs en meublé professionnels (LMP) ou non professionnels (LMNP). En clair, les habitations sont vendues à la découpe à un particulier ou à une société foncière qui bénéficie d’avantages fiscaux. Mais cette stratégie trouve ses limites. « Dans ces établissements, les loyers, et par conséquent les tarifs d’hébergement, sont plus élevés pour les résidents », précise Raoul Tachon. L’équation devient alors compliquée. Surtout lorsque les tarifs d’hébergement encadrés ne compensent pas les loyers élevés versés par l’Ehpad. « Les pouvoirs publics limitent le reste à charge des résidents et ont accordé seulement 1 % de hausse des tarifs d’hébergement en 2014, rappelle Raoul Tachon. Si le loyer que doit verser l’Ehpad est trop important – plus de 15 % des recettes – cela peut annuler la marge qu’il dégage. »

Le panachage, la solution des grands groupes

Propriétaire ou locataire. Les grands opérateurs comme Orpéa ou Korian ont compris que la solution n’était pas manichéenne. Dès lors, ils diversifient leurs stratégies. L’enjeu est double : obtenir un levier financier et alimenter leur croissance. « Les grands groupes n’ont pas vocation à conserver tout leur parc immobilier. L’idéal, c’est de mixer le fait de louer des établissements, de posséder des murs et d’en céder une partie pour diversifier les risques », affirme Jean-Christophe Briant. En fait, les murs procurent « un matelas » pour permettre de continuer à s’endetter et de « se financer sur les marchés et auprès des banques ». Parallèlement, la vente des murs « apporte des ressources ».

Combinaison interne

Pour céder des murs, certains associent plusieurs techniques de vente. La plus astucieuse est le crédit-bail cession : le groupe d’Ehpad cède la propriété des établissements pendant quinze ans tout en conservant la location pour, à terme, en redevenir propriétaire. Les Ehpad utilisent ainsi un levier financier classique qui leur procure une trésorerie immédiate importante.

Au crédit-bail, les groupes ajoutent la cession pure. Ils vendent des murs à des sociétés foncières et deviennent locataires. Orpea s’inscrit dans cette stratégie : le groupe associe la vente et le crédit-bail. « Orpéa reste propriétaire de 50 % de ses immeubles. L’autre moitié est louée directement par le groupe dans le cadre de baux longs », confirme-t-on chez Orpéa. Dans ce millefeuille entre location, cession, crédit-bail et parfois LMP, chacun groupe tire au mieux son épingle du jeu. Un jeu qui profite à quelques-uns et en laisse d’autres sur la touche, à l’instar des Ehpad publics et associatifs.
Émilie Cailleau

Une vision patrimoniale pour le public et l’associatif

À l’inverse du secteur privé, les Ehpad publics et associatifs adoptent une vision plus patrimoniale de l’Ehpad.

Les établissements de ce type ne cherchent en général ni à vendre ni à se développer. Ce qui n’est pas étonnant dans la mesure où ils se fixent en effet pour mission principale de répondre à des besoins spécifiques sur un territoire. Les murs sont considérés comme un bien fonctionnel et une sécurité. La Fédération hospitalière de France (FHF, 2 2000 Ehpad) affirme que ses établissements publics ne sont pas soumis à « une politique immobilière globale ». Le choix dépend donc des stratégies territoriales.
Même approche dans le secteur associatif. À la Croix-Rouge (36 Ehpad), où « le patrimoine est important », le statut immobilier « s’étudie au cas par cas ». « On reste propriétaire sur des sites exceptionnels, lorsqu’il s’agit de beaux patrimoines dont on ne veut pas se défaire », explique Carole Daoud, Directrice santé et autonomie à la Croix rouge. Autre cas de figure qui justifie la propriété : « Lorsque l’on perçoit des subventions des collectivités territoriales et/ou des crédits non reconductibles des Agences régionales de santé qui permettent d’amortir l’investissement. » Des aides qui font défaut pour la location : « Quand vous êtes locataire, quel que soit le bailleur, vous ne pouvez pas actionner ce dispositif comptable », assure Carole Daoud.

Obsolescence programmée ?

Aujourd’hui, la Croix-Rouge est l’un des rares opérateurs associatifs à pouvoir se développer en exploitant de nouveaux Ehpad chaque année. Mais cette croissance reste timide comparée au secteur privé commercial. « Les Ehpad associatifs vont réussir à créer une nouvelle maison de retraite au compte-goutte, environ tous les trois ans, alors que les groupes privés comme Orpea ont cinq établissements qui sortent de terre tous les ans. Cela n’a rien à voir », confirme Jean-Christophe Briant, expert chez Xerfi.

Cette stratégie à géométrie variable met l’accent sur la propriété et non sur la cession. Mais, sur le long terme, elle prive l’associatif et le public d’un levier financier intéressant pour maintenir en bon état des établissements qui se dégradent vite. Au sein de la FHF, on reconnaît d’ailleurs que « le parc nécessite une modernisation, un rafraîchissement, voire une reconstruction pour certains bâtiments ». Résultat, nombre d’Ehpad peinent à suivre. Et cela ne devrait pas s’arranger avec la montée en puissance des normes et des contraintes financières imposées par les pouvoirs publics.

 

L’investissement en EHPAD, sûr et rentable ?

08/03/2015

Vous trouverez de nombreux sites internet vous présentant l’investissement en EHPAD. Il y a aujourd’hui moins de 10 sites internet de qualité comme EHPAD INVEST qui sont véritablement références en la matière.

Il est évident qu’il ne faut pas tomber dans l’angélisme et penser que le risque zéro existe comme certains peuvent l’écrire concernant les EHPAD.

Après 12 ans d’expérience sur le marché, EHPAD INVEST n’a eu à ce jour qu’un petit souci avec une résidence mais qui a été racheté moins de 6 mois après l’arrêt brutal des loyers. Et en plus le nouveau gestionnaire a versé les 6 mois de retard aux investisseurs.

Il ne faut pas oublier que les investisseurs possèdent la totalité du foncier en général. Donc comment faire sans les investisseurs ? C’est très compliqué pour un exploitant de se passer d’eux et vice versa. C’est gagnant-gagnant pour les deux parties.

On ne peut donc pas dire qu’à ce jour, il y a eu de gros problèmes concernant cet investissement. Ponctuellement une petite baisse de loyer de l’ordre de 5 à 10 % après la période des 12 ans car les loyers avaient trop fortement augmentés. Et là encore rien d’anormal.

Qui peut dire que dans le locatif classique, n’a jamais eu d’impayé ? De travaux exorbitants, et j’en passe. Sans compter la fiscalité exorbitante. Sur les baux commerciaux en EHPAD, tout est compris sauf la taxe foncière. Les travaux et le reste (même les assurances) sont à la charge du gestionnaire.

Donc oui, nous l’affirmons haut et fort, l’investissement en EHPAD est un excellent investissement et jusqu’à preuve du contraire, c’est aujourd’hui le meilleur investissement long terme du marché. Malgré ce que certains peuvent écrire, globalement, les risques sont extrêmement faibles et souvent la source de petits groupes qui n’avaient pas un business-plan très crédible avec des rentabilités bien trop élevées ou encore une mauvaise gestion.

L’EHPAD est véritablement l’investissement sans contrainte et très sécurisé. A condition d’investir avec les meilleurs et c’est ce que EHPAD INVEST propose uniquement.

 

L’EHPAD, nouvel acteur du handicap

05/03/2015
C’est un fait, les personnes handicapées, y compris celles atteintes de polypathologies, connaissent aujourd’hui, comme le reste des Français, une augmentation spectaculaire de leur espérance de vie. Mais cette avancée notoire est obscurcie par un problème de taille : les pouvoirs publics n’avaient pas anticipé le phénomène, si bien que l’Hexagone accuse aujourd’hui un retard important en matière d’accompagnement des personnes handicapées vieillissantes. Quel rôle les Ehpad doivent-ils jouer ? Quel modèle de prise en charge adopter ?

Parce que leur longévité grandissante n’a pas été suffisamment anticipée et que le phénomène est encore mal identifié ; parce que les personnes handicapées vieillissantes subissent une double peine, l’avancée en âge s’ajoutant aux difficultés liées au handicap ; parce que, parallèlement, l’espérance de vie des personnes handicapées « croît trois fois plus vite que celle d’une personne qui ne l’est pas », dixit Pascal Jacob, auteur, en avril dernier, d’un rapport sur l’accès aux soins des personnes en situation de handicap : pour toutes ces raisons, explique celui qui est aussi président de l’association I=MC², « la personne handicapée vit à l’état de personne âgée beaucoup plus longtemps et a donc besoin d’une aide ou d’un accompagnement tout à fait spécifiques ».

Et si « le handicap ne prend pas sa retraite », répètent, à raison, les associations qui défendent les droits des handicapés, le champ du handicap, pourtant très structuré, n’a que tardivement pris la mesure du vieillissement et n’a pas toujours les moyens d’accueillir ce public. Les Ehpad, quant à eux, ne sont pas forcément préparés aux particularités du handicap. Surtout, en l’absence de politique publique claire, ils ne peuvent investir ce secteur qu’en répondant à des appels à projets, lesquels ne sont pas légion en ces temps de disette économique et du tout domicile.
Pourtant, les spécialistes de la dépendance ont un rôle à jouer, ce que certains ont déjà bien compris, et sont susceptibles d’être pris en exemple, estime Patrick Gohet, mandaté par la ministre déléguée aux Personnes handicapées et par son homologue chargée des Personnes âgées, pour plancher sur l’avancée en âge des personnes handicapées.

Des Ehpad précurseurs…

En attendant que les pouvoirs publics tranchent, les professionnels, eux, s’organisent. Sur le terrain, les directeurs d’Ehpad précurseurs tirent des enseignements intéressants de ces expériences innovantes. C’est le cas de Valérie Doury, directrice de l’Ehpad Bernard de Laplanche à Millay, en Bourgogne, qui a créé le Domaine de la Vigne où sont accueillis des personnes handicapées vieillissantes et « leurs parents ou amis ». Cet habitat intermédiaire allie la spécialisation de l’Ehpad, qui prend en charge les besoins d’assistance liés à l’âge (soins, surveillance de l’observance des traitements, télésécurité, portage de repas…) et le savoir-faire éducatif d’Adsean, une association spécialisée dans le domaine du handicap qui accompagne les personnes handicapées dans leur vie sociale et médico-psychologique (développement personnel, maintien des acquis, activités…).
Cependant, ce genre d’initiative, pourtant riche pour les personnels ainsi que les résidents, n’est pas sans complications. D’abord parce que se pose la question de la cohabitation entre deux générations aux parcours institutionnels différents. Avec une intégration en établissement de plus en plus tardive (la moyenne d’âge des résidents est d’environ 85 ans), les personnes âgées entrent souvent en Ehpad avec un projet de fin de vie qui s’oppose au projet de vie à l’accent plutôt éducatif des personnes handicapées, ­lesquelles arrivent plutôt en structure à 60 ans. Surtout, les deux publics nécessitent deux prises en charge totalement différentes. D’autant qu’à cela, s’ajoutent des phénomènes de rejet et de discrimination, témoigne Valérie Doury : « Il a fallu convaincre les familles des résidents âgés. Ils nous disaient : pourquoi mélangez-vous des fous avec nos parents ? ».

Faut-il, dans ces conditions, former les personnels des Ehpad aux particularités du handicap ? Sur le sujet, les spécialistes du handicap sont partagés. Si, pour Dominique Perriot, directeur de l’Institut Val Saint-Mandé (94) , qui accueille des publics handicapés jeunes et adultes, « il suffit de mettre en place des échanges avec des instituts spécialisés » pour acquérir de telles compétences, il y a, d’après Jean-Louis Garcia, Président de l’Association pour adultes et jeunes handicapés (Apajh), « un véritable travail à faire avec les professionnels pour qu’ils comprennent bien ce qu’est le champ du handicap afin d’éviter la maltraitance institutionnelle vis-à-vis de tous les résidents ». D’autres enfin, comme Thierry Nouvel, Président de l’Association départementale de parents et amis de personnes handicapées mentales (Adapei), ne « privilégient » pas la solution de l’Ehpad, car « cela ne vise pas les mêmes compétences » même si « des mutualisations sont possibles ». Pascal Jacob déplore quant à lui que si les bonnes idées existent, elles ne soient ni théorisées en tant que bonnes pratiques ni diffusées dans le cadre de la formation initiale et continue.

Nombreuses sont, finalement, les solutions qui existent déjà (Hospitalisation à domicile – HAD, habitat handi-citoyen) ainsi que les initiatives innovantes qui fleurissent ici et là (unités spécialisées en Foyer d’accueil médicalisé – Fam, Ehpad au public mixte, Ehpad pour personnes handicapées, accueil d’enfants handicapés vieillissants et de leurs parents, extension des compétences de l’Établissement et service d’aide par le travail – Esat, Maison d’accueil rurale pour personnes âgées -Marpa etc.). Nombreux sont également les spécialistes du handicap qui estiment que les Ehpad ont effectivement un rôle à jouer dans l’accompagnement des personnes handicapées vieillissantes. Et, même si les obstacles et les inconnues qui compliquent la tâche des professionnels sont multiples, bien des directeurs sont conquis par la richesse et le défi que représentent ces projets. D’autant que, finalement, comme le souligne Pascal Jacob, « le handicap est aujourd’hui l’éclaireur de ce qui va passer en 2050, quand plus d’un tiers de la population aura plus de 65 ans »…

Quelques précieux conseils avant de se lancer

– Il convient tout d’abord d’être capable d’accueillir le public handicapé vieillissant, ce qui nécessite de disposer des équipements et d’une architecture adéquats mais également de proposer un accompagnement adapté à chaque type de handicap. « Par exemple, explique Pascal Jacob, il faut savoir parler avec quelqu’un qui ne parle pas, connaître la langue des signes pour les personnes malentendantes etc. »
– Il est aussi recommandé de se faire connaître du secteur médico-social et du handicap, notamment des Maisons départementales des personnes handicapées (MDPH).
– Outre les capacités techniques, encore faut-il valider la viabilité économique du projet : ainsi convient-t-il de prendre contact avec l’Agence régionale de santé et le Conseil régional en fonction du projet que l’on souhaite développer. En sachant toutefois que ce genre d’initiative ne fait, pour l’heure, que l’objet d’appels à projets.
– Dans le cas de la création d’un foyer de vie au sein d’un Ehpad, il s’agira de gérer deux budgets distincts avec deux financements différents (personnes âgées et personnes handicapées). La plupart du temps, les moyens financiers et en matière d’encadrement accordés par les pouvoirs publics sont plus avantageux dans le champ du handicap.
– Du point de vue managérial, il est préconisé de préparer le projet en amont avec les équipes et les résidents de l’Ehpad, via le Conseil de vie sociale, afin de le faire accepter, en particulier ce qui a trait à la différence et à la vie au quotidien avec des personnes handicapées.

Barrière de l’âge : le serpent de mer du médico-social

Le système d’aide sociale français distingue aujourd’hui deux catégories : les personnes handicapées jusqu’à 60 ans et au-delà, les personnes âgées. Cette distinction induit une différence de statut à l’heure de la retraite, laquelle génère des inégalités et des risques de rupture dans la prise en charge des personnes déclarant leur handicap après 60 ans. Ces derniers dépendent alors du dispositif de l’Allocation personnalisée d’autonomie (Apa) et non pas de celui de la Prestation de compensation du handicap (PCH).
Or, « l’Apa est très insuffisante pour des personnes dont la pathologie entraîne d’importants besoins en aide humaine et technique mais aussi en matière d’aménagement du logement et de leur véhicule, lesquels ne sont pas couverts par ce dispositif », déplore, depuis plusieurs années, l’Association des paralysés de France (APF). L’APF milite en effet pour un droit universel à la compensation de la perte d’autonomie. Pourtant, l’article 13 de loi de 2005 pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées autorisait à supprimer, « dans un délai maximum de cinq ans, les dispositions de la présente loi opérant une distinction entre les personnes handicapées en fonction de critères d’âge en matière de compensation du handicap et de prise en charge des frais d’hébergement en établissements sociaux et médicosociaux ». Mais cette possibilité n’a toujours pas été activée. Et Michèle Delaunay n’a pas, pour l’heure, montré une quelconque volonté d’exhumer le cinquième risque dans le cadre de la future loi sur l’Autonomie…

 

EHPAD et création de patrimoine

05/03/2015

En investissant en EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes), c’est la possibilité de faire fructifier un patrimoine existant sous forme d’assurance vie par exemple qui ne rapporte plus grand chose. En effet avec la baisse des taux garantis, il devient difficile de faire face à l’augmentation de l’inflation.

Vous pouvez donc si vous avez un capital à investir le faire dans une chambre médicalisée afin de percevoir une rente trimestrielle garantie par bail commercial. La fiscalité du LMNP (loueur meublé non professionnel) vous permettra d’avoir des loyers sans fiscalité.

Si vous êtes encore en activité, vous pouvez par emprunt vous constituer un patrimoine en optant pour le régime du CENSI BOUVARD (EHPAD NEUF) avec une réduction d’impôt de 11% sur la valeur HT du bien étalée sur 9 années. Il vaut mieux dans ce cas opter pour financer une grosse partie par un crédit bancaire car les taux sont extrêmement bas.

A l’issue des 9 ans dans le cadre de la CENSI BOUVARD, vous pourrez soit continuer dans la fiscalité du meublé ou bien vendre le bien et refaire une nouvelle opération. N’hésitez pas à nous contacter si vous êtes déjà propriétaire de lots en EHPAD. Nous mettrons tout en oeuvre pour revendre vos lots.

Il apparaît donc que pour se créer un patrimoine, l’investissement en EHPAD est actuellement un des meilleurs moyens sur le marché de l’investissement immobilier meublé.

N’hésitez pas à nous contacter pour une simulation gratuite et sans engagement.

 

Différence entre un EHPAD et une maison de retraite

02/03/2015

Dès lors qu’une personne devient dépendante, la personne âgée perd en autonomie. Une maison de retraite classique ne convient plus car le suivi n’est pas suffisant.

L’EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) devient donc la solution à ce problème d’autonomie. En effet, des infirmières, des médecins, kinésithérapeutes et autres personnels médicaux sont présents dans ce type d’établissement.
Le suivi est permanent contrairement à une maison de retraite. Chaque résident est surveillé 24/24 et est suivi au niveau médical en permanence.

Les EHPAD peuvent être soit de type privés (ORPEA, DOMUSVI, Jardins de Cybèle …), soit associatifs ou bien publics.
La prise en charge des soins médicaux dépend de son état de santé et donc de son autonomie. Il peut avoir droit à l’APA (allocation personnalisée d’autonomie) selon la grille de l’AGGIR.

Pour obtenir le statut d’EHPAD, la maison de retraite doit signer une convention tripartite avec le conseil général du département et l’agence régionale de santé (ARS)
L’ARS va surveiller cet établissement car il sera subventionné et vérifié qu’il est sûr et bien adapté aux besoins des patients.

En résumé, l’EHPAD s’apparente plus un hôpital qu’à une maison de retraite ce que beaucoup confondent. C’est donc un investissement sécurisé et étroitement surveillé par les organismes étatiques.

 

ALZHEIMER ET EHPAD

26/02/2015

La maladie d’Alzheimer est une maladie neurodégénérative incurable du tissu cérébral qui entraîne la perte progressive et irréversible des fonctions mentales et notamment de la mémoire. C’est la forme la plus fréquente de démence humaine. C’est le médecin allemand Alois Alzheimer en 1906 qui la découvrit.

On ne sait pas exactement d’où provient cette maladie, certainement génétique mais également des facteurs externes peuvent la causer (intoxications aux métaux lourds par exemple)

L’amnésie est généralement le premier facteur qui détermine cette maladie. Par contre les souvenirs anciens la plupart du temps sont encore présents. Par la suite on peut remarquer la plupart du temps, de l’agressivité, irritabilité, troubles de l’humeur ….
Les neurones se détruisant progressivement, celui conduit malheureusement la plupart du temps à la mort.

L’espérance de vie varie entre 3 et 8 ans et on s’aperçoit très vite que ces malades sont rejetés de leur famille, de leurs amis et se retrouvent seuls.

Il faut donc un accompagnement permanent pour limiter la progression de la maladie. Il faut donc éviter la solitude et stimuler au maximum le cerveau par un certain nombre d’exercices. Il n’existe aucun traitement malgré un travail de recherche important pour trouver un médicament.

Une personne atteinte de la maladie d’ALZHEIMER ne peut donc pas rester chez elle surtout quand la pathologie est trop sévère.

En effet, cette personne risque d’être dangereuse pour elle même et son entourage car elle pourra avoir des comportements dangereux. Par exemple se défenestrer, se noyer, oublier de s’alimenter ….

La réponse à ces problèmes est évident un suivi permanent par une infirmière, mais l’EHPAD permet de réduire considérablement les coûts. Imaginez ce que représente d’avoir à son domicile 24/24 une infirmière. C’est au moins 4 ou 5 personnes à temps plein qu’il faut embaucher ce qui représente un coût considérable.

C’est pourquoi l’EHPAD permet de résoudre ces problèmes de dépendance. Généralement, une unité sécurisée (un étage ou plusieurs) dans l’établissement est présente. Un code d’accès permet d’éviter une sortie des patients qui n’ont plus leurs repères.

Investir en EHPAD est donc un moyen à la fois de réaliser un bon investissement mais de participer à aider à lutter contre la maladie d’Alzheimer qui est un véritable problème de société et qui touche de plus en plus de personnes du fait du vieillissement de la population.

En effet, c’est principalement à partir de 65 ans que les premiers symptômes apparaissent.

 

Pourquoi choisir EHPAD INVEST ?

24/02/2015

Pourquoi choisir EHPAD INVEST ?

Contrairement à une banque ou une franchise, EHPAD INVEST est complètement indépendant. En effet, notre priorité ce sont nos clients, nous ne choisissons donc que des produits parfaitement adaptés à leur situation patrimoniale.

Investir dans les EHPAD, ce n’est pas forcément une chose facile, c’est pourquoi il faut des spécialistes du marché complètement neutres et indépendants.

Il y a des dizaines de gestionnaires, il faut analyser les baux qui sont différents d’un exploitant à un autre. L’emplacement est aussi une chose importante car il faut mesurer le taux d’occupation de l’EHPAD et son futur taux de remplissage.

Avec EHPAD INVEST, c’est la tranquillité d’esprit pour investir en EHPAD. Nous proposons à tous nos clients une simulation gratuite et sans engagement en fonction de l’âge, de la fiscalité, des projets futurs.

De plus, nos produits sont toujours rigoureusement sélectionnés et c’est un partenariat gagnant-gagnant avec nos clients.

Si nos clients souhaitent revendre leur EHPAD, nous avons des centaines de clients existants qui pourront être intéressés, ce qui facilite grandement la revente future de leur bien.

Enfin, le secteur des EHPAD est véritablement un secteur d’avenir, rassurant du fait du vieillissement de la population.

 

Orpea, un poids lourd du secteur

20/02/2015

ORPEA est aujourd’hui le leader incontesté du secteur des EHPAD. Comment ce groupe qui pourtant a eu un démarrage difficile est aujourd’hui le leader des EHPAD en France et en Europe ?
En 1989, le Docteur Jean Claude Marian a créé ce groupe de maisons de retraites médicalisées et de cliniques.

Il faut bien comprendre que le métier de gestionnaire d’EHPAD est très capitalistique et qu’il faut donc en permanence lever des fonds. L’idée géniale d’ORPEA et d’autre acteurs du secteur est d’avoir fait participer des investisseurs privés pour racheter les murs.

En effet, pourquoi donc un exploitant aurait il besoin de conserver les murs commerciaux ? Ce qui prime c’est la gestion , pas de détenir des bâtiments.

C’est donc avec CERENICIMO un des leader dans la commercialisation de bien meublés que ORPEA a pu se développer en construisant jusqu’à 10 EHPAD par an.

On comprend donc mieux comment ORPEA est aujourd’hui le leader. C’est d’avoir également pu se coter en bourse et en vendant les murs à des investisseurs qui perçoivent un loyer tous les trimestres. De plus ces investisseurs bénéficient d’un régime très intéressant le LMP ou LMNP.

ORPEA ne s’arrête pas la dans son ambition, aujourd’hui le groupe est présent en Italie, en Espagne, et même en Chine car le marché des personnes âgées est en plein boom. Une vrai classe moyenne voit le jour et les habitudes des chinois commencent à ressembler aux nôtres.

C’est pourquoi le groupe ORPEA fait partie de nos partenaires privilégiés du fait de sa structure financière rassurante et d’un business model bien rodé et diversifié.

Pour plus de renseignements, nous vous invitons à aller dans notre rubrique LE SECTEUR puis exploitants.

 

Pourquoi investir en EHPAD ?

18/02/2015

Pourquoi investir en EHPAD ?

Investir en EHPAD est la possibilité d’acquérir une chambre ou plusieurs dans une résidence médicalisée. Aujourd’hui le problème, c’est qu’avec la crise, nous ne sommes pas certain que nos économies placées à la banque auront la même valeur demain.
Diversifiez son patrimoine dans les EHPAD permet donc de diversifier et de se protéger des futures crises économiques.

Il est certain qu’il faut bien regarder le gestionnaire, l’emplacement, le taux de revalorisation des loyers et donc comment est rédigé le bail.
C’est pourquoi il est important de bien s’entourer et d’avoir un conseil à la hauteur de cet investissement.

Comme dit l’adage, il ne faut pas mettre tous ses oeufs dans le même panier, c’est pourquoi nous vous conseillons de diversifier et de ne pas laisser tous vos investissements en assurance vie ou sur des livrets.
Saviez vous que les banques ne sont assurées que jusqu’à 70 000 euros en cas de faillite par client ?
Imaginez le risque que vous courez si vous avez bien plus dans un établissement.

 

Les EHPAD, acteurs de la silver economy

16/02/2015

La silver économie est l’économie liée aux technologies et aux services destinés aux personnes âgées. Elle regroupe toutes les entreprises agissant pour et/ou avec les seniors. Leurs activités étant appelées à se développer fortement dans les prochaines années du fait du vieillissement de la population, le Gouvernement tente, depuis l’an dernier, d’organiser et de structurer cette filière, notamment au profit des Ehpad.

« L’enjeu est crucial : il s’agit de permettre et d’encourager les innovations qui vont accompagner l’avancée en âge et faire reculer la perte d’autonomie », avaient insisté, dès avril 2013, Arnaud Montebourg et Michèle Delaunay, respectivement anciens ministre du Redressement productif et ministre déléguée chargée des Personnes âgées et de l’Autonomie. D’où la signature, neuf mois plus tard, d’un contrat de filière par lequel les pouvoirs publics et les acteurs privés s’engagent à la mise en œuvre de 49 actions concrètes visant à faire de la silver économie une véritable filière industrielle. Parmi elles, « créer un réseau national des clusters de la silver économie », organiser « un salon professionnel de la silver économie d’envergure internationale » ou encore « encourager les Investissements directs étrangers (IDE) en France, en particulier dans les clusters, grappes ou pôles de compétitivité centrés sur la silver économie ».

Multiplication des offres

De fait, de plus en plus d’acteurs – entreprises et financeurs – s’intéressent à ce secteur, multipliant ainsi les offres destinées aux personnes âgées, aux aidants et aux établissements du type maison de retraite médicalisée. « Les Ehpad voient arriver sur le marché une multitude de solutions pour accompagner au mieux leurs résidents, rationnaliser leur fonctionnement etc., confirme Frédéric Serrière, spécialiste en stratégie et économie du marché des seniors et du vieillissement démographique. Il existe aujourd’hui, par exemple, divers systèmes de box à brancher derrière un écran de télévision, un ordinateur ou une tablette numérique et à connecter au réseau Internet de l’établissement. Ils permettent aux personnes âgées, depuis leur chambre, d’avoir accès à un certain nombre de services tels que la météo et l’actualité, d’échanger des photos et des messages avec leur famille pour partager leurs moments de vie quotidiens, d’appeler leurs proches en vidéo etc. » Et, pourquoi pas, à terme, de connaître certaines informations liées à l’établissement (programme des activités, menus des repas…). Par ailleurs, les appareils de domotique ou encore les systèmes de prévention/détection des chutes voire des fugues de résidents foisonnent.
« Plusieurs solutions visant à améliorer la gestion des admissions des résidents ont également été développées et perfectionnées afin de standardiser les demandes d’admission, d’aider les personnes âgées et leur famille à choisir la structure d’accueil la plus adaptée et de mettre à jour automatiquement les listes d’attente des Ehpad, ajoute Frédéric Serrière. Certains optimisent la gestion des ressources humaines et des stocks de matériels et fournitures ; d’autres facilitent la préparation des différents types de repas en établissement en permettant de contrôler l’achat des matières premières, de créer des menus et d’assurer le suivi nutritionnel des résidents. »

Construction de projets

www.silvereco.fr, le site web professionnel d’information sur la silver économie, recense certains de ces produits et services dédiés au bien vieillir. Il reste toutefois difficile de faire le tri parmi eux. Il n’existe en effet aucun référentiel qualitatif sur lequel les directeurs d’Ehpad peuvent se baser pour faire leurs choix. C’est d’ailleurs là l’un des objectifs du Gouvernement, inclus dans le fameux contrat de filière : « mettre en place des labels qualité pour les produits et les services de la silver économie » et « construire des normes AFNOR et ISO pour être très présent dans le champ de la normalisation européenne et internationale ».

En attendant, les Ehpad peuvent s’organiser : faire fonctionner le bouche à oreille pour déterminer les solutions fiables et probantes, bien sûr, mais aussi contacter les entreprises, petites comme grandes, pour leur proposer de tester (gratuitement) leurs gérontechnologies pendant quelques mois. « Les entreprises ont besoin des Ehpad pour se développer et pour perfectionner leurs produits, rappelle Frédéric Serrière. La plupart donneront leur accord selon des modalités qui resteront à déterminer. » L’occasion pour les établissements de s’équiper, de s’adapter progressivement aux nouveautés du marché, voire de participer à l’élaboration de produits quasi sur mesure. « De par leur expérience, les Ehpad peuvent recenser leurs besoins et les communiquer aux entreprises pour leur donner des idées nouvelles voire coconstruire des projets avec elles », insiste Benjamin Zimmer, Directeur de la Silver Valley, un réseau d’innovation réunissant 170 acteurs de la filière silver économie et qui a fêté, le 25 septembre dernier, sa première année d’existence.

Financement de services

Par ailleurs, de plus en plus de financements publics et privés sont proposés aux acteurs de la silver économie par les Conseils généraux, les pôles de compétitivité, les fonds d’investissement dans l’économie sociale et solidaire, les fonds européens (Fonds européen de développement régional, Fonds social européen) etc. Le fonds d’investissement SISA, dédié à la filière silver économie, vise à financer des services innovants pour les acteurs de la santé et de l’autonomie, par exemple. « Un projet d’Ehpad à domicile permettant d’assurer une prise en charge complète des personnes âgées installées dans des appartements équipés de technologies et services personnalisés ou d’Ehpad temporaire, le temps qu’une place se libère au sein de l’établissement, bref, tout projet pilote innovant que les financeurs jugent intéressants peut potentiellement être totalement ou partiellement financé », précise Frédéric Serrière. Car c’est aussi cela la silver économie : la rencontre de tous les acteurs du secteur (industriels, opérateurs téléphoniques, professionnels des Ehpad, commerçants, pouvoirs publics etc.) afin de concevoir de nouveaux modes de prise en charge des personnes âgées et de nouveaux modes de fonctionnement des maisons de retraite afin de faire face au mieux au vieillissement de la population.

Nathalie Ratel

« Les Ehpad vont devoir faire évoluer leur stratégie »

Benjamin Zimmer, Directeur de la Silver Valley.

« Face à une population de plus en plus vieillissante, les Ehpad vont devoir faire évoluer leur stratégie, c’est-à-dire continuer à assurer des services de qualité, se structurer pour intégrer les innovations en leur sein… mais aussi travailler avec des acteurs publics et privés pour s’adapter aux besoins de leurs futurs résidents et proposer des services en amont, notamment tournés vers le domicile, et en aval de l’institutionnalisation des personnes âgées. La silver économie peut les y aider.