ACHAT/REVENTE en EHPAD

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INVESTIR EN RESIDENCE SENIOR ?

10/05/2016

De nombreux clients nous demandant si il est judicieux d’investir en résidence sénior. Contrairement à d’autres, nous n’allons pas dénigrer nos concurrents ou confrères (car de nombreux courtiers en EHPAD vendent des résidences séniors).

Soyons pragmatiques :

Cela fait bientôt 14 ans que nous existons dans un marché où de nombreux n’existent plus. Ce qui a fait notre force, c’est une sélection très stricte de nos produits avec un taux de satisfaction de plus de 90% ce qui est rare sur le marché.

Il faut avoir en tête :

1) L’emplacement est primordial d’autant plus en résidence sénior qu’en EHPAD.
2) Le gestionnaire doit être reconnu sur ce marché (le problème en sénior, c’est que le marché est récent)
3) Il faut penser à la revente car nous constatons que le prix au m2 est assez élevé en Sénior (plus qu’en EHPAD)
4) Il ne faut pas voir uniquement l’avantage fiscale. Nous le répétons souvent à nos investisseurs.

C’est pourquoi, pour le moment nous avons décidé de ne pas commercialiser de résidence sénior. Il n’y a quasiment que des programmes neufs. Le marché a à peine 5 ans. Contrairement à l’EHPAD où il y a un besoin quasiment obligatoire (en effet si vous avez une maladie de dégénérescence, vous n’aurez pas le choix que d’aller en EHPAD)

C’est pourquoi investir en résidence sénior est peut être une bonne opportunité mais nous n’avons pas encore assez de recul.

Si vous voulez tout de même investir en résidence sénior, nous vous invitons à la plus grande prudence en regardant bien les comptes de l’exploitant et si le prix au m2 n’est pas délirant (ce qui est souvent le cas)

Nous attendons au moins 2020 avant de nous positionner quand le marché de l’investissement en résidence sénior sera vraiment mûr.

N’hésitez pas à nous demander plus de détails sur le sujet.

 

SIMULATEUR DE CREDIT EHPAD

10/05/2016

Afin de vérifier vos capacités d’emprunt (si vous en avez évidemment besoin) et ce que cela peut coûter en crédit chaque mois. Pour un paiement CASH, nul besoin de remplir ce simulateur.

Indiquez dans les cases appropriées, le montant de l’apport prévu, la durée de l’emprunt et le taux (par défaut 2,5%)

Cela permet de vérifier si les loyers versés par le gestionnaire d’EHPAD pourront couvrir tout ou partie du crédit à rembourser à la banque. Avec la baisse des taux de crédit, il est certain qu’emprunter en EHPAD est un excellent moyen de trouver un bon investissement avec effet de levier financier. Nous vous conseillons d’aller voir des courtiers comme la CAFPI ou MEILLEURS TAUX, afin de trouver le prêt le moins cher et le plus souple.

[rmc]

Le résultat est le montant du crédit à rembourser chaque mois. Le loyer perçu par l’EHPAD pourra entraîner dans certains cas un auto financement si le montant du crédit est égal au montant du loyer. Contactez nous pour plus de renseignements.

Nous pourrons ensemble vérifier avec vous comment trouver le meilleur compromis entre l’apport et la façon dont le montage financier en EHPAD devra être fait. Avec EHPAD,c’est vraiment la possibilité d’avoir le meilleur investissement du marché en EHPAD et en toute sécurité.

Ce simulateur de crédit, est un vrai simulateur gratuit et qui ne vous engage vraiment pas à aller plus loin.

Vous pouvez nous contacter car nous avons d’autres simulateurs (LMNP, LMP, CENSI BOUVARD) afin d’être plus précis et plus juste dans vos demandes. Cliquez simplement sur le bouton de contact et nous vous contacterons dans les plus brefs délais.

Et enfin un bon simulateur reste toujours un simulateur gratuit. Ne faites pas confiance aux sites qui vous demande de l’argent pour faire une simulation.

 

COMMUNIQUE DE PRESSE EHPAD INVEST

14/03/2016

EHPAD INVEST est la plateforme de référence entre les vendeurs et les acheteurs de chambres en EHPAD. Des rendements pouvant atteindre 7% par an !
EHPAD INVEST est le leader de l’investissement en EHPAD (établissements pour personnes âgées dépendantes). La plateforme EHPAD INVEST existe depuis plus de 12 ans et met en relation les acheteurs et les vendeurs de chambres en EHPAD.
Aujourd’hui, c’est en effet un des meilleurs investissements car cela associe à la fois rentabilité, sécurité et utilité. Il y a une forte demande dans ce secteur qu’on appelle parfois le SILVER BUSINESS. La démographie en France et en Europe est largement orientée vers une augmentation des personnes âgées (et donc de la dépendance)
La particularité d’EHPAD INVEST est d’avoir accès à une base importante de propriétaires de chambres médicalisées ce qui permet un choix important aux potentiels investisseurs.
EHPAD INVEST sélectionne de façon très stricte les biens qu’elle propose sur son site internet (gestionnaire parmi les 10 plus importants du marché), emplacement de choix et évidemment rentabilité élevée.
C’est pourquoi sur un marché très concurrentiel, EHPAD INVEST a su faire sa place avec une moyenne de transactions annuelles proche de 10 millions d’euros.
La proximité avec les directeurs d’EHPAD ainsi que les gestionnaires permet d’appréhender également les futures opportunités sur ce marché.

 

LIRE LA SUITE SUR PR NEWSWIRE

 

Les banques augmentent leurs frais de 77% en 2016

11/01/2016

Depuis le 1er janvier 2016, les banques généralistes (BNP, SG, CE, Credit Mutuel etc…) ont décidé de vous faire payer des frais de tenue de compte :

Curieusement cela n’a pas fait la une des medias…
Curieusement, elles le font toutes en même temps
Curieusement, elles appliquent à peu près les mêmes tarifs

Cliques sur ce lien pour en savoir plus avec ITELE

Je n’irai pas jusqu’à dire qu’il y a entente, contraire à la loi sur la concurrence, mais ça y ressemble fort…

Cette nouvelle forme de taxation pose questions:

– Pourquoi les banques françaises ont elles besoin de plus d’argent? Présenteraient-elles des risques de faillite?

– Cela a-t-il un lien avec la loi sur le Bail In, entrée aussi en vigueur le 1/1/2016? et qui permettra aux banques en faillite de légalement vous confisquer vos fonds en cas de faillite?

– Cela a-t-il un lien avec l’effondrement des bourses? ou l’éclatement de bulles sur les produits dérivés?

Difficile à dire, mais les fais sont là. Evidemment cette augmentation moyenne de 77% des frais bancaires n’empêchera pas à la fédération bancaire de dire dans son rapport que « Depuis plus de 10 ans, le prix des services bancaires évolue moins vite que l’inflation et moins vite que le prix de l’ensemble des services (Insee) »

Mais si on multiplie 100 millions de comptes par 24€, cela fait 2,4 milliards d’euros que les banques vont ponctionner sur les comptes des français chaque année, sans pour autant apporter plus de services, juste parce qu’elles le peuvent, et qu’elles le font en même temps.

Donc prudence, ne laissez pas plus de 100 000 Euros en Cash sur votre compte au risque de vous faire plumer…

 

Présentation du Groupe Santé Gestion

23/10/2015

➢ SAS Santé Gestion a été créée en février 2006
• Présidente : Mme Myriam FARNERT – LEFEBVRE
• Capital social : 1.000.000 €
• Capital détenu à plus de 99 % par la famille LEFEBVRE

➢ La stratégie de Santé Gestion est axée, aujourd’hui, sur la constitution d’un
groupe familial autour de Jean-Luc LEFEBVRE, son Directeur Général.

➢ Le groupe dispose de liquidités importantes qui lui permettent de travailler sur la création et actuellement sur la reprise de 4 établissements situés en Ardennes, en Charente-Maritime, dans le Lot-et-Garonne et l’Hérault.

➢ Objectif : un Chiffre d’Affaire consolidé entre 15M€ et 20M€

➢ Partenaires bancaires historiques : Crédit Foncier, Crédit Agricole, CIC

➢ Monsieur Jean-Luc LEFEBVRE :

Professionnel reconnu dans la gestion des EHPAD

➢ Directeur Général SAS SANTE GESTION

➢ PDG et fondateur du Groupe PRIVATEL (1985 – 2001)

• 14 EHPAD gérés, 450 salariés
• Dans le TOP 10 des gestionnaires avant 2001
• Cession de ces établissements en 2001 au groupe MEDIDEP (aujourd’hui Korian)

➢ PDG et fondateur de la SAS J2L Santé (2002-2006)
• Société de conseil : création, vente d’établissements médico-sociaux.

➢ DG et fondateur de SAS SANTE GESTION (depuis 2006)
• Société Holding, gestionnaire d’EHPAD
• Acquisition, développement et cession de 3 EHPAD dans le Nord (59)

➢ Activités syndicales professionnelles exercées
• Membre du Conseil d’Administration de l’Union Hospitalière Privée (1980 à 1991)
• Membre du Conseil d’Administration de l’Union Nationale des Etablissements pour Personnes Agées (1980 à 2001)
• Membre fondateur et membre du Conseil d’Administration du syndicat des maisons de retraite UNEPPA (1992)
• Membre du Conseil d’administration du SYNERPA (Syndicat National des Etablissements et Résidences Privées pour Personnes Agées) (2000 et 2001)

 

Une Gestion Saine

➢ SAS Santé Gestion Conseil

• Cette filiale à 100% de SAS Santé Gestion développe une activité de conseil,
d’évaluation interne et externe des EHPAD

• SAS Santé gestion conseil est référencée au niveau national par l’ANESM (Agence Nationale de l’Evaluation et de la qualité des Etablissements Sociaux et Médico-sociaux)

• La centralisation de ces activités contribue notamment à la création d’économies d’échelles et permet d’harmoniser la gestion des différents établissements avec les normes de qualité en vigueur

SAS LA MAISON DE LYART

• Filiale à 100 % du groupe SAS Santé Gestion

• La société détient toutes les autorisations d’exploitation de commune de Liart (Ardennes) des 65 lits de l’EHPAD

• Aucun crédit n’a été contracté pour l’acquisition des autorisations administratives des lits de cet EHPAD car création

SAS Les Feuillantines (Béziers – 34)

• Filiale à 100 % du groupe SAS Santé Gestion

• La société détient toutes les autorisations d’exploitation de 41 lits sur la commune de Béziers (Hérault)

• Projet d’extension de 14 Lits d’ici fin 2014 (Alzheimer)

Les besoins de la région :

Le Schéma Régional d’Organisation Médico-Sociale (SROMS) de Mars 2012 a mis en évidence :

• Une répartition inégale des structures d’hébergement, implantées plutôt dans l’arrière pays, tandis que la frange littorale plus peuplée est sous- équipée. Béziers est en zone déficitaire d’offre de lits médicalisés et de soins adaptés.

• D’ici à 2020, le nombre de personnes âgées de plus de 75 ans (250 000 en
2010) devrait augmenter de 12%

➢ Autorisé en 1988 par l’ARS, le Conseil Général et la Préfecture de
l’Hérault, l’établissement comprend 41 lits

• Ainsi que 6 places pour un accueil de jour

• Une Dotation Globale Soins accordée par l’ARS pour l’établissement

• Taux d’occupation pour l’année 2012 : 96 % (la moyenne de l’échantillon
étudié par l’Observatoire des EHPAD KPMG 2012 est de 97 %)

• Tarif de l’hébergement en 2013 : 73,40 € / jour

Le Modèle de Gestion du groupe

➢ Les activités des Back Offices de gestion sont uniformisées et dirigées au niveau du groupe Santé Gestion

➢ Le Directeur de chaque établissement est ainsi déchargé d’une grande partie de l’activité administrative pour consacrer plus de temps à la prise en charge des besoins des résidents et des familles

➢ Absence de recours à la sous-traitance pour toutes les activités liées au fonctionnement de l’établissement : repas préparés sur place, blanchisserie etc… La gestion en direct de ces postes permet une meilleure maîtrise des charges

➢ Développement d’une organisation qui responsabilise chaque employé pour le bien-être des résidents

➢ L’objectif est de créer des établissements qui placent le résident et les familles au
centre du métier de gestionnaire

➢ L’EHPAD doit rester un lieu de vie proche et intégré à la cité

EHPAD La Maison du Pays de Cousolre . Cousolre (59)

 

Fusion acquisition entre EHPAD

12/10/2015

Entre le vieillissement de la population européenne et le besoin de rénover le parc des établissements, le marché des Ehpad privés commerciaux offre des perspectives de croissance particulièrement attractives. Mais il est soumis à de nombreuses contraintes, notamment légales et normatives, dans la mesure où les autorisations de création d’établissement se raréfient drastiquement. Les alternatives de rapprochement ou de fusion-acquisition sont dès lors de plus en plus plébiscitées. Une démarche que Sophie de Senilhes et Solenne Roche-Brugère, avocates au sein du cabinet Carakters, ont décryptée.

Se regrouper : Pour qui ? Pourquoi ?

Sophie de Senilhes plante le décor d’emblée : « Le paysage de ce que l’on nomme fusion est extrêmement vaste et il y a pratiquement autant de raisons de fusionner ou de se rapprocher que d’établissements existants ! D’une manière générale, on désigne sous le mot fusion les deux techniques juridiques – fusion et acquisition – qui permettent le rachat d’une entreprise par une autre. Et, aussi étonnant que cela puisse paraître, si les enjeux financiers ne sont pas forcément identiques en fonction de la taille de l’établissement, les clés de la réussite ou les facteurs d’échec sont, eux, sensiblement les mêmes. »

Quels éléments peuvent motiver un établissement à se rapprocher d’un autre ? Les raisons peuvent aussi bien être marquées du sceau du pragmatisme (situation du personnel dirigeant en place telle qu’un départ à la retraite du directeur de l’établissement, par exemple) que s’inscrire dans un projet stratégique de croissance pour renforcer sa position concurrentielle, améliorer la qualité de ses services, acquérir de nouvelles compétences ou encore optimiser ses offres de formation au personnel etc.

A contrario, la volonté d’un rapprochement entre établissements peut également être l’expression d’une stratégie de décroissance marquée par une volonté de réaliser des économies et qui se manifeste notamment par une diminution du nombre de structures. Sans compter, et c’est là le paradoxe d’un secteur pourtant en pleine mutation, qu’il est de plus en plus difficile, pour ne pas dire impossible, d’obtenir une autorisation de création d’un nouvel établissement. Si bien que là où celle-ci requiert au bas mot un délai d’obtention de trois à six ans, la fusion (si tant est qu’elle soit bien menée) peut aboutir à une augmentation en capacité et en moyens au bout de six mois à un an.

Cette procédure juridique est donc une alternative aux appels à projets des pouvoirs publics, désormais tellement réglementés qu’ils laissent bien peu de place à l’initiative personnelle. En outre, le cadre réglementaire et les procédures étant de plus en plus contraignantes, le besoin de coordination et de mutualisation des moyens de gestion est de plus en plus fort pour ne pas dire urgent pour les plus petites structures. Attention toutefois à ne pas se précipiter car, comme l’explique Sophie de Senilhes, « les fusions-acquisitions ne sont pas forcément le meilleur moyen de croissance pour tout le monde et dans n’importe quelle situation. La croissance pure n’est pas un but en soi : il faut chercher à créer de la valeur. Il faut avoir une vision stratégique et savoir pourquoi on va se rapprocher. Il ne s’agit pas seulement de chercher à dégager du bénéfice ! » « Il faut en effet que cela permette d’améliorer la qualité des soins et de diversifier l’offre de services, renchérit Solenne Roche-Brugère. Cela permet aux établissements de mutualiser les moyens pour offrir de meilleures prestations en termes de sécurité ou d’offres de formation. Par conséquent, un regroupement peut permettre de renforcer les équipes. »

Attention donc à ne pas rechercher le regroupement pour de mauvaises raisons comme la volonté de masquer des résultats médiocres voire déficitaires ou de diminuer les risques de faillite. Le regroupement ou le rapprochement ne doivent pas non plus être une course à la taille : grandir à n’importe quel prix peut s’avérer contre-productif et aboutir à un résultat inverse à celui escompté, à savoir la perte de valeur.

Connaître et bien utiliser les outils juridiques disponibles

Mais quelles qu’en soient les raisons, les deux avocates appellent une fois encore à la prudence : en effet, une fusion-acquisition est un processus extrêmement complexe. Et s’il est certes moins long que celui d’une création d’établissement ex nihilo, il faut tout de même compter entre six mois à un an pour le mener à terme. Surtout, une telle opération conduit indéniablement à des bouleversements de la structure d’au moins l’un des établissements comme le souligne Sophie de Senilhes : « Dans le cas d’une fusion, deux entreprises n’en forment plus qu’une. Dès lors, une structure va disparaître. Cela épargne toute sortie de cash aux repreneurs contrairement à un rachat et passe par un échange d’actions : il y a donc modification de la structure capitalistique des sociétés, de leur structure juridique et très souvent, également, de leur mode de gouvernance. Dans le cas d’une acquisition, en revanche, deux structures indépendantes vont continuer à subsister même si l’on trouve un actionnaire commun à leur tête. C’est une question d’opportunité. Mais, quelle que soit l’option choisie, le préalable est d’avoir clairement identifié sa cible et de procéder à une valorisation du poids respectif des entreprises. On ne peut pas échapper à un audit préalable qui permettra d’identifier les points de convergence ainsi que les inefficiences que l’on pourrait rectifier. Il ne faut pas oublier que l’on reprend l’intégralité de l’actif et du passif de l’activité de l’entreprise cible : il peut y avoir des dettes, des écueils et des passifs cachés. Il faudra également veiller à vérifier tous les aspects réglementaires. » Tout particulièrement dans le monde des Ehpad où la substitution d’une personne à une autre peut avoir une forte voire une grave incidence sur l’activité de l’établissement, en particulier sur son autorisation (lire encadré).

Une opération à risques et donc à préparer

Lors d’une opération de regroupement, il est donc nécessaire de procéder pas à pas : d’abord, en déterminant les synergies puis en procédant à un travail d’audit précis avec consultation des instances représentatives du personnel. Il faut ensuite s’attacher à suivre rigoureusement l’évolution, principalement en ce qui concerne les demandes d’autorisation ou de transfert d’autorisation. Cela permet ensuite d’entrer dans la dernière phase et non des moindres : la phase opérationnelle avec intégration des équipes. « Cette phase est malheureusement trop souvent négligée, déplore Sophie de Senilhes. En général, on s’attache beaucoup aux aspects techniques et financiers. Pourtant, il y a bien là deux entreprises qui ont des valeurs, des cultures et une identité propres. Il va donc falloir créer une nouvelle identité commune, réorganiser les équipes et anticiper la modification de la gouvernance. Et même dans le cas où il subsiste des établissements séparés, il y aura toujours une nécessité d’adapter et de prendre en compte les spécificités des structures d’origine. Le facteur humain est extrêmement important et il y a un vrai travail de communication et pédagogique à faire : il faut voir la fusion comme un mariage, donc avec une période de fiançailles ! Selon des études internationales, le taux d’échec des fusions est de l’ordre de 50 % et l’un des facteurs d’échec est le manque d’anticipation des synergies. Ce travail préparatoire est donc loin d’être superflu. »
Camille Grelle

« On n’échappe pas aux relations avec les autorités compétentes »

Solenne Roche-Brugère rappelle que toute fusion-acquisition s’accompagne d’une obligation d’information des autorités de tutelle :

« Au-delà du pur aspect technique de l’opération, c’est la vie de l’établissement qu’il faut scruter. Il y a des points fondamentaux, notamment en ce qui concerne les demandes d’autorisations, pour lesquels on n’échappe pas aux relations avec les autorités compétentes. Il faut vraiment prendre une photographie de l’établissement tel qu’il est : pour cela, les évaluations interne et externe sont extrêmement importantes. N’oublions pas qu’une autorisation délivrée à une personne physique ou morale ne peut être transférée qu’avec l’accord de l’autorité qui a donné cette autorisation. Un oubli en la matière peut déboucher sur des sanctions pénales, des poursuites, une peine d’emprisonnement voire la fermeture de l’établissement. Tout changement important de l’activité d’un établissement doit donc être porté à la connaissance de l’autorité compétente qui a délivré l’autorisation. »

 

Les différentes offres pour les personnes âgées dépendantes

12/10/2015

Face au vieillissement de la population, le secteur des personnes âgées devra savoir s’adapter. Comment les établissements doivent-ils répondre aux besoins de résidents de plus en plus dépendants ? Quels types de services proposer ? Quelle articulation et quel décloisonnement entre le médico-social et le sanitaire doivent prévaloir ? Éléments de réponse.

L’Ehpad face au vieillissement des résidents

Les établissements seront-ils demain des lieux de soins avant d’être des lieux de vie ?

Selon une étude de la Direction de la recherche, des études, de l’évaluation et des statistiques (Drees) publiée en mai 2009, les personnes accueillies dans les Ehpad sont toujours plus âgées et toujours plus dépendantes. Ainsi, fin 2007, 84 % des résidents étaient considérés comme dépendants (Groupe iso-ressources (GIR) 1 à 4) et la moitié comme très dépendants (GIR 1 et 2). Comment les établissements doivent-ils évoluer pour assurer la prise en charge de ce public ? Les acteurs du secteur soulignent l’urgence de poursuivre, voire d’accélérer, la médicalisation des établissements. « Le GMP augmente d’année en année dans toutes nos structures par rapport à il y a vingt ans. Il est nécessaire d’accompagner la médicalisation des structures avec, notamment, la présence d’infirmières de nuit dans tous les établissements et la mise en place des soins palliatifs en établissement. Par ailleurs, la possibilité pour l’Hospitalisation à domicile (Had) d’intervenir dans les structures est une solution pragmatique. Cela permet au résident d’y vivre ses derniers jours et de soulager les équipes de l’Ehpad », considère Jérôme Antonini, directeur de la filière Santé et Autonomie de la Croix-Rouge française. « La première priorité est l’adaptation du ratio du personnel aux profils de plus en plus dépendants des résidents. Les taux d’encadrement actuels sont encore éloignés des objectifs définis par le plan Solidarité grand âge de 2006. L’Uniopss (Unir les associations pour développer les solidarités en France) a réalisé une étude auprès de 250 établissements sur les 1 500 qu’elle représente. Le ratio de personnel est de 0,55 % toutes catégories confondues. Il faut parachever cet ajustement de l’encadrement du personnel », insiste Alain Villez, conseiller technique à l’Uniopss chargé du secteur Personnes âgées.

Respecter les attentes et le libre choix

De lieux de vie, les Ehpad devront-ils demain devenir avant tout des lieux de soins et se concentrer sur les publics les plus dépendants ? « Un des postulats du plan Solidarité grand âge est que les GIR 1 et 2 sont orientés vers l’Ehpad et les GIR 3 et 4 pris en charge par les Services de soins infirmiers à domicile (SSIAD). Il ne faut pas raisonner de façon aussi rigide mais respecter les attentes et le libre choix. Certaines personnes âgées avec un niveau de dépendance moindre peuvent souhaiter aller en établissement plus tôt. Il faut également développer l’aide aux aidants mais aussi faciliter l’accessibilité et la mobilité. Les établissements doivent s’inscrire dans une logique d’ouverture et diversifier les services proposés : l’accueil de jour, l’hébergement temporaire, le portage des repas, la garde itinérante, le SSIAD », assure Alain Villez. Une logique dans laquelle s’inscrit la Croix-Rouge qui développe des structures multi-modales. Toutefois, pour Adeline Leberche, directrice du secteur médico-social de la Fédération des établissements hospitaliers et d’aide à la personne (Fehap), il est difficile d’envisager une évolution de l’offre de services pour les personnes âgées dépendantes sans établir un diagnostic préalable au niveau des territoires. « Un état des lieux des services et des besoins des personnes âgées doit être mené au niveau des régions comme au niveau national. Un certain nombre de Schémas régionaux d’organisation médico-sociale (Sroms) n’ont pas posé ce diagnostic à cause des délais très courts laissés aux Agences régionales de santé », déplore-t-elle.

Diversifier l’offre d’hébergement

L’évolution de l’offre pour les personnes âgées passe également par le développement de solutions intermédiaires telles que les logements-foyers. « Cette solution a longtemps été perçue comme ringarde. Or, le logement-foyer doit revenir à l’ordre du jour, c’est le chaînon manquant dans la prise en charge des personnes âgées », considère Jérôme Antonini de la Croix-Rouge. « Il est urgent de statuer sur le sort des logements-foyers bénéficiant de l’ancien forfait soins courants. Mais l’institution du forfait autonomie se perd dans les sables. L’Uniopss a relancé la Direction générale de la cohésion sociale (DGCS) sur cette question mais on craint le pire », prévient Alain Villez. Autre piste à envisager, selon la Fehap : l’accueil social familial, adossé à des Ehpad. « La famille d’accueil agréée par le Conseil général est gérée par l’établissement. Ce peut-être une réponse intéressante aux besoins et aux attentes des personnes âgées et de leur famille », souligne Adeline Leberche, directrice du secteur médico-social de la Fédération.

Gérard Brami :

« Nous allons vers un rapprochement de nos structures avec l’hôpital »

Dans son ouvrage, « La nouvelle conception des Ehpad, diversification des services et unicité des pratiques »1, Gérard Brami, docteur en droit de l’université de Nice et directeur de deux Ehpad à Vence (06) et Cagnes-sur-Mer (06), remet en cause le modèle développé depuis la réforme du 30 juin 1975.

Ehpad Magazine : Les établissements répondent-ils aujourd’hui aux besoins de résidents plus dépendants ?

Gérard Brami : Les Ehpad accueillent des publics de plus en plus dépendants physiquement et psychiatriquement. L’entrée en établissement est de plus en plus tardive. Si l’espérance de vie augmente d’un trimestre par année, l’entrée en établissement recule, elle, en moyenne de cinq mois par an. Le nombre de résidents incontinents a triplé depuis 1980 comme le nombre de résidents en fauteuil roulant. On peut aisément imaginer que dans les quinze ans à venir, le GMP de chaque établissement d’hébergement ne soit pas inférieur à 750 ou 800 points. Toutefois, il ne faut pas oublier que l’Ehpad est une réponse marginale dans la prise en charge des personnes âgées. Nous sommes conscients que la politique de maintien à domicile est essentielle. D’ailleurs, 80 à 90 % des personnes décèdent à leur domicile. Aujourd’hui, ce que l’on demande aux directeurs et aux équipes des établissements fait partie d’un paradoxe. Exemple : établir un projet de vie personnalisé pour des personnes en fin de vie. Or, quand on organise des animations, auparavant, 100 résidents y auraient participé alors qau’aujourd’hui, il n’y en a qu’une trentaine car les autres ne sont pas aptes. Preuve que ces animations ne sont pas forcément des priorités. Par ailleurs, on pousse les responsables d’établissements vers une unicité des pratiques professionnelles formatées par les recommandations de l’Agence nationale d’évaluation sociale et médico-sociale (Anesm) ou des textes trop souvent éloignées des réalités.

E. M. : Les Ehpad doivent-ils devenir des plates-formes de services plus que des lieux d’hébergement ?

G. B. : Effectivement, il faut, à présent, sortir de la conception des établissements comme lieux de vie pour aller vers celle de plates-formes de services. Le Gouvernement veut nous amener à une diversification des services : hébergement temporaire, Pasa (Pôles d’activités et de soins adaptés), accueil de jour. Quand on lance une unité Alzheimer, on accueille 12 à 14 personnes alors que la solution devrait être appliquée à 50. L’État a certes compris le problème. Il est conscient des besoins du secteur mais il connaît ses limites. La grande erreur historique a été de délaisser le secteur du grand âge pendant des années. La situation n’était à l’époque pas insurmontable tandis qu’à présent, il y a la crise économique.

E. M. : Vous évoquez dans votre ouvrage la sanitarisation des établissements…

G. M. : Les établissements pour personnes âgées ont toujours eu du mal à se situer dans le paysage sanitaire et médico-social. Or, on va vers un rapprochement de nos structures avec l’hôpital. Le recours à l’outil Pathos, qui complète la grille AGGIR, conduit les établissements à prendre en charge une partie médicale de plus en plus importante. L’apparition de nouveaux professionnels tels que les assistants de soins en gérontologie et le renforcement du rôle du médecin coordonnateur s’inscrivent dans ce mouvement de sanitarisation. L’avenir des établissements, c’est plus de dépendance et de dialyses ainsi que des pathologies accentuées. C’est pourquoi la question de la présence d’infirmières, la nuit, est incontournable. L’État, dans sa désespérance financière, sait que cette mesure aura un coût terrible.

Référence : Les Etudes Hospitalières Édition, 448 pages, 64 €.

Les couacs du plan d’Alzheimer

45  % des résidents en Ehpad sont atteints de la maladie d’Alzheimer ou d’une maladie apparentée. Suite au 12e comité de suivi du plan Alzheimer 2008-2012 en mars dernier, la déception n’a pas manqué de poindre. « On partait de rien. Avec le plan Alzheimer, on a mis les moyens de créer des choses mais tout est loin d’être exécuté. Il existe de réelles difficultés à créer des Pôles d’activités et de soins adaptés (Pasa) au regard du cahier des charges à respecter. Il faut revoir les ambitions et les étaler dans le temps », juge Adeline Leberche, directrice du secteur médico-social de la Fehap. «  Il est consternant de constater une sous-consommation des crédits du plan Alzheimer. Les Pasa rencontrent des difficultés pour être concrétisées. De plus, cette solution ne résout pas tout alors que l’on a laissé les petites unités de vie spécifiques. Par ailleurs, l’hébergement temporaire est la lanterne rouge du plan Alzheimer. L’offre est peu développée, pas accessible ni lisible. Il faut repenser complètement l’organisation et la tarification de ce modèle comme pour l’accueil de jour », insiste Alain Villez, conseiller technique à l’Uniopss chargé du secteur Personnes âgées. «  L’hébergement temporaire stagne voire décline. Dans beaucoup d’endroits, il fonctionne mal. Les lits sont remplis mais comme un sas vers la maison de retraite en attendant qu’une place se libère », regrette Jérôme Antonini, directeur de la filière Santé et Autonomie de la Croix-Rouge française.

Améliorer les parcours de soins

Parvenir à une meilleure coordination des prises en charge sanitaires et médico-sociales des personnes âgées mais aussi prévenir les hospitalisations d’urgence : tels sont les buts poursuivis par des expérimentations qui seront lancées en 2012.

Depuis le 1er janvier 2012 et pour une période n’excédant pas cinq ans, de nouveaux modes d’organisation des soins seront expérimentés. Objectif ? Optimiser les parcours de soins des personnes âgées en risque de perte d’autonomie en prévenant leur hospitalisation, en gérant leur sortie d’hôpital et en favorisant la continuité des différents modes de prise en charge sanitaire et médico-social. Cette mesure, inscrite dans l’article 70 de la Loi de financement de la Sécurité sociale 2012, a été saluée par le secteur. « La relation entre le sanitaire et le médico-social a toujours été envisagée selon la logique amont-aval. Une vision qui est complètement étrangère à celles d’autres pays. Il faut utiliser l’hôpital à bon escient pour les personnes âgées. Les structures médico-sociales ne doivent plus être considérées comme la dernière roue du carrosse », insiste Jérôme Antonini, directeur de la filière Santé et Autonomie de la Croix-Rouge française. « La notion de parcours de soins apparaît déjà dans certains schémas régionaux. Il faut également prendre en considération le parcours de vie et le parcours résidentiel de la personne âgée. Pour ce faire, il est important d’établir un continuum entre les différentes catégories de structures », considère Alain Villez, conseiller à l’Uniopss (Unir les associations pour développer les solidarités en France).
Un comité national de pilotage

Installé début avril et présidé par Dominique Libault, conseiller d’État, le Comité national de pilotage sur les parcours de santé des personnes âgées en risque de perte d’autonomie sera chargé de la mise en œuvre des recommandations du Haut conseil pour l’avenir de l’Assurance maladie (HCAAM) qui proposera la réalisation de projets-pilotes. Ce comité est composé de représentants des administrations, des opérateurs et des inspections de l’État en charge de ces sujets, des Agences régionales de santé (ARS), de l’Assemblée des départements de France (ADF) ainsi que de tous les professionnels de santé et des fédérations représentatives des secteurs sanitaire, médico-social et social. « Il est en effet reconnu que l’insuffisance de coordination entre les différentes prises en charge sanitaires, sociales et médico-sociales, ainsi que le recours abusif à l’hospitalisation sont les causes de rupture dans le parcours de santé des personnes âgées. Cela peut être préjudiciable à la qualité de la prise en charge des personnes âgées et représente un surcoût annuel que le HCAAM évalue à deux milliards d’euros par an », a souligné le Gouvernement, dans un communiqué, début avril. Entré en vigueur en mars, l’article 65 de la PLFSS 2012 s’inscrit également dans une logique de décloisonnement des secteurs de la prévention, ambulatoire, hospitalier et médico-social. Il institue un Fonds d’intervention régionale (FIR) destiné à financer, sur décision des Agences régionales de santé (ARS), des actions et des expérimentations sur une large part du champ sanitaire et médico-social.

Articles de EHPAD MAGAZINE de Mai 2012

 

Bien vivre en EHPAD

12/10/2015

Soins, cadre de vie, hôtellerie, restauration, animations etc. : quelles sont les précautions à prendre pour renforcer la qualité de vie en établissement ? Comment répondre aux attentes des résidents ? Eclairages avec les premières recommandations de l’Anesm.

Quatre recommandations de bonnes pratiques professionnelles, différentes mais complémentaires : autant dire que le thème de la qualité de vie en Établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad) occupe une place importante dans le programme de l’Agence nationale de l’évaluation et de la qualité des établissements et services sociaux et médicosociaux (Anesm)1. Le premier volet porte sur l’entrée en établissement tandis que le second concerne le cadre de vie et la vie quotidienne. A venir en 2012, la recommandation sur la vie sociale des résidents et enfin, celle portant sur les interactions entre état de santé et qualité de vie.
Mais qu’est-ce qu’au juste la qualité de vie ? Selon l’Organisation mondiale de la santé (OMS), cette notion peut être définie comme « la perception qu’a un individu de sa place dans l’existence, dans le contexte de la culture et du système de valeurs dans lesquelles il vit, en relation avec ses objectifs, ses attentes, ses normes et ses inquiétudes ».

Soigner l’entrée en établissement

« Le bien-être des résidents est influencé de manière significative par la façon dont ils ont vécu leur entrée dans l’établissement. Pour les personnes qui l’ont bien vécue, les chances de se sentir bien aujourd’hui dans l’établissement sont presque six fois plus élevées que pour les personnes ayant mal vécu leur entrée, toutes choses étant égales par ailleurs », conclut une étude de la Direction de la recherche, des études, de l’évaluation et des statistiques (Drees) sur « La satisfaction des personnes âgées vivant en Ehpad et en maison de retraite en 2007 ».
Quels sont les éléments facilitateurs d’une bonne entrée en établissement ? « La bonne préparation au changement de lieu de vie, l’absence de précipitation ainsi que la participation active du résident à la décision d’entrer, un jour, dans une institution », répond Amandine Weber, auteur de l’étude de la Drees intitulée « Regards sur les conditions d’entrée en établissement pour personnes âgées ».
En effet, l’entrée en Ehpad est bien souvent un choix contraint motivé par l’impossibilité de rester à son domicile. C’est pourquoi l’Anesm préconise de renforcer l’information des personnes âgées et de leurs proches lors de la demande d’admission, d’accompagner et de préparer l’entrée en établissement et enfin, d’instaurer une période d’accueil et d’adaptation au nouveau lieu de vie. L’accueil proprement dit de la personne âgée est un moment clé à prendre en considération. L’Anesm recommande ainsi de désigner un professionnel référent pour le nouveau résident mais aussi de lui présenter les lieux et les autres résidents. Les professionnels sont appelés à être vigilants pour ce qui est de l’intégration de la personne âgée durant les premières semaines du séjour afin de repérer toute difficulté éventuelle.

Établir un projet personnalisé

« Le concept de personnalisation est la pierre angulaire de la qualité de vie dans la mesure où il implique que chaque projet d’accompagnement soit basé sur les attentes de la personne et non pas seulement sur ses besoins », insiste l’Anesm. L’élaboration du projet personnalisé doit être entreprise quel que soit le niveau d’autonomie du résident. Il doit en effet être coconstruit avec la personne âgée et ses proches. « Le dialogue avec chaque résident et avec les familles, notamment lors des évaluations des projets personnalisés, permet de nourrir la réflexion des équipes sur l’amélioration de la qualité des prestations. Les travaux du conseil de la vie sociale et les enquêtes de satisfaction peuvent être utilisés pour améliorer accueil et accompagnement, et assouplir les règles de la vie collective », rappelle l’Agence.

Favoriser l’appropriation des lieux

« Au sein de l’établissement, les personnes qui disent se sentir « chez elles » dans leur logement sont plus souvent satisfaites que les autres résidents de leurs conditions de vie. Si l’environnement matériel favorise le fait de se sentir « chez soi », la possibilité de s’y investir et de s’approprier les lieux est un élément tout aussi important », souligne l’Anesm dans sa deuxième recommandation. Et de formuler des pistes d’action concernant la personnalisation de la chambre, les objets personnels, le respect de l’intimité mais aussi la reconnaissance de la vie affective et intime des résidents. Enfin, autre élément majeur pour assurer la qualité de vie : les relations entre les personnes âgées accueillies et les professionnels. Sur ce point, l’Anesm conseille de stabiliser autant que possible les équipes autour d’un résident et de faciliter ainsi l’identification des membres du personnel par les résidents et leur famille.

Les recommandations de bonnes pratiques de l’Anesm sont consultables sur son site internet : www.anesm.sante.gouv.fr

Le point de vue des résidents

Selon une étude de la Direction de la recherche, des études, de l’évaluation et des statistiques (Drees) intitulée « La satisfaction des personnes âgées vivant en Ehpad et en maison de retraite en 2007 », la grande majorité (86 %) des personnes âgées déclarent vivre « plutôt bien » ou « très bien » en maison de retraite. Les proches des résidents aussi sont globalement satisfaits des prestations offertes.
« Ce constat peut sembler paradoxal quand, par ailleurs, plus de la moitié des Français déclarent que vivre dans un établissement pour personnes âgées n’est pas envisageable pour eux et que seuls 17 % d’entre eux envisageraient de placer un de leurs proches dans une institution spécialisée si celui-ci devenait dépendant », note Julie Prévot, auteur de l’étude. Le sujet d’insatisfaction le plus cité par les résidents (38 % d’entre eux) concernant leur séjour porte sur l’impossibilité de sortir de l’établissement ou pas aussi souvent qu’ils le souhaiteraient.

 

L’ABCD de l’investisseur en EHPAD

10/09/2015

Voici un petit tutoriel pour l’investisseur avec tout ce qu’il faut savoir de façon amusante :

La rentabilité d’un investissement locatif peut se faire à condition d’obtenir une simulation de cet investissement locatif avec un partenaire efficace comme EHPAD INVEST.

En effet une bonne défiscalisation en EHPAD permet un bon investissement immobilier locatif. Nous avons un certain nombre de moyen d’investir en EHPAD, avec ORPEA par exemple ou les Jardins de Cybèle.

Si vous optez pour une défiscalisation immobilière en EHPAD, gardez bien en tête qu’il faut opter pour le statut du LMNP ou du CENSI BOUVARD au début de l’opération. Nous saurons vous orienter au mieux évidemment dans cet investissement locatif à Paris ou ailleurs.

Le calcul de cet investissement locatif peut se faire en calculant la rentabilité de cet investissement immobilier (TRI) par exemple.

Le choix se pose parfois de choisir entre un EHPAD ou une résidence Sénior. Tout dépend de l’utilisation que vous en ferez (simple investissement ou utilisation possible de cette chambre). Le soucis avec les résidences Séniors c’est parfois le manque de rendement.

L’investissement en locatif ancien n’offre plus aujourd’hui tous les avantages d’une défiscalisation en immobilier comme l’EHPAD. Un investisseur immobilier aguerri, saura faire la différence entre un bon conseil en investissement locatif, investir dans un appartement, investir en lmnp, un investissement en EHPAD avec ORPEA par exemple permet d’obtenir un bon obtenir un investissement rentable bien meilleur que dans du foncier classique.

Une simulation en investissement immobilier est le moyen d’investir dans la pierre, à la fois en lmnp censi bouvard, en loi censi bouvard ou en investissement locatif meublé.

Un investissement locatif à Lyon peut être un investissement en résidence étudiante, l’achat d’une chambre en maison de retraite ou encore un investissement en logement étudiant (il faut bien vérifier le gestionnaire) peuvent être de bons placements en immobilier avec de la rentabilité en complément d’un EHPAD.

Investir en immo, l’investissement en immo, en censi bouvard, à l’aide du dispositif censi bouvard, l’investissement en résidence étudiante, l’achat de chambre en maison de retraite ou l’investissement en logement étudiant doit être considéré comme un placement immobilier avec de la rentabilité.

Investir en résidence étudiante comme nous l’avons déjà évoqué peut aussi s’avérer un choix intéressant en complément d’un EHPAD pour obtenir un rendement locatif intéressant surtout pour un premier investissement locatif.

Investir pour louer à la montagne, à Montpellier, à Toulouse pour obtenir de la rentabilité peut soit être un investissement immobilier dans le neuf ou l’ancien. Mais il faut être prudent sur les biens qui sont soumis aux modes des vacanciers.

Auparavant, il y avait la loi Robien qui était un investissement dans l’achat locatif classique. Ou encore en SCPI comme un placement immobilier. Pour défiscaliser, il existe maintenant la loi Bouvard avec une réduction d’impôt de 11% étallée sur 9 ans.

Où investir en immobilier est souvent la question qui revient régulièrement, c’est pourquoi de bons investisseurs immobilier sauront choisir entre un investissement locatif saisonnier, un investissement EHPAD, un investissement en immobilier à Paris, ou tout simplement investir en France. En faisant le tour ils se rendront souvent compte que l’EHPAD est le meilleur investissement.

Nous avons déjà vu dans un investissement locatif à Nantes, des personnes investir en maison de retraite classique. Mais attention, ce n’est pas la même chose qu’investir en immobilier EHPAD. D’autre ont choisi d’investir en Espagne ou d’investir à Rouen, dans le cadre d’un investissement immobilier ancien en cherchant un rendement immobilier locatif.

D’autre part la revente lmnp doit se faire à l’aide d’un conseiller en investissement immobilier avec une simulation ehpad. Nous avons un très bon simulateur ehpad pour le lmnp ou le loueur meublé professionnel.

Si vous recherchez un investissement avec réduction d’impôt, optez plutôt pour l’investissement censi bouvard ou le lmnp classique. N’hésitez plus, contactez nous au plus vite pour un simulation gratuite et sans engagement.

 

Entretien des locaux en EHPAD

31/08/2015

Les professionnels le savent bien, assurer l’entretien dans un Ehpad ne se résume pas à passer la serpillière sur les sols. De la précision du geste à effectuer à l’organisation du service, la politique d’hygiène d’un Ehpad se doit de respecter des protocoles précis. Car, par-delà l’objectif de propreté, elle participe à la lutte contre les contaminations.

« Dans les Ehpad, des obligations doivent être respectées afin d’éviter les contaminations croisées, rappelle Richard Hirardin, gérant d’Abexprop, expert consultant en hygiène et propreté, par ailleurs formateur au sein de la Fédération des entreprises de propreté. Le travail de nettoyage requiert des connaissances particulières. Il faut être vigilant. » Or, l’expert constate, lors de ses déplacements dans les Ehpad, que l’entretien des établissements est fréquemment confié à du personnel qui a certes « une volonté de très bien faire » mais qui « manque de connaissance du métier ». « Les agents font bien souvent le nettoyage comme ils le font chez eux », déplore-t-il. Cela génère des manquements à certaines obligations : laver du plus propre au plus sale, du haut vers le bas, du plus loin au plus près, du moins contaminé au plus contaminé et ne jamais revenir en arrière.

Former les agents :

Ces connaissances n’étant pas innées, le personnel doit donc être formé. « J’interviens dans les Ehpad pour dispenser des formations aux agents d’entretien sur les fondamentaux du métier, sur le temps d’action et le mode opératoire », précise Richard Hirardin. Les agents en charge de l’hygiène doivent avoir une bonne perception du contexte, c’est-à-dire des domaines de la santé, de l’hygiène, des infections, des contaminations, des bactéries, des virus, des champignons mais aussi des produits, des désinfectants et du matériel. Ils doivent également avoir des connaissances concernant les différents services, s’avoir s’adapter aux zones de criticité et aux zones sensibles avec les résidents porteurs de pathologies.

« La tenue vestimentaire aussi est importante, précise Corinne Caucig, cadre de santé au sein de l’Ehpad Orpea Les Tamaris à Guilherand-Granges (Ardèche). Le tablier à usage unique est recommandé afin d’éviter la transmission de micro-organismes entre les pièces tout comme le port des gants qui doivent être changés entre chaque pièce et qui n’empêche pas le lavage des mains. Ces précautions standard doivent être transmises aux auxiliaires de vie qui assurent l’entretien. » « L’hygiène est un vrai métier mais il n’est pas encore reconnu et considéré comme tel », regrette quant à lui Richard Hirardin. Là encore, le rôle du directeur d’Ehpad est primordial : « Certains directeurs sont sensibilisés à cette notion d’hygiène et vont offrir au personnel des formations régulières. Mais pour d’autres, ce n’est pas une priorité ».

Responsabiliser les équipes :

Le manque de qualification du personnel ou de personnel dédié à l’entretien peut avoir des conséquences néfastes pour l’établissement. C’est ce qu’a constaté Nicolas Martinet, directeur depuis dix-neuf ans de l’Ehpad Saint Antoine à Desvres (Pas-de-Calais). À l’origine, tout le personnel de l’établissement participait à l’entretien. « Mais les résultats n’étaient pas exceptionnels en termes de qualité, reconnaît-il. Je passais mon temps à constater que les chambres n’étaient pas nettoyées ou pas propres. Comme tout le monde faisait tout, l’hygiène n’était pas forcément la priorité du personnel qui s’occupait avant tout des résidents. » Il a alors décidé, il y a environ huit ans, de créer une équipe dédiée au ménage en redéployant le personnel sur la base du volontariat. L’équipe, composée de cinq personnes avec à sa tête un responsable, a bénéficié d’une formation immédiate sur site par un organisme spécialisé et d’un suivi très proche avant de gagner en autonomie. « Désormais, je sais que le ménage est assuré, se félicite Nicolas Martinet. C’est l’avantage de la spécialisation et de la responsabilisation. »

Mettre en place des protocoles :

Outre la formation du personnel, la définition de protocoles d’hygiène est indispensable. « Ils ne doivent pas nécessairement être très poussés mais ils doivent être respectés d’autant que certains résidents ont des systèmes immunitaires défaillants qui nécessitent une hygiène irréprochable », estime Richard Hirardin. L’équipe en charge de l’hygiène au sein de l’Ehpad Saint-Antoine a d’ailleurs travaillé à la mise en place de protocoles en interne. « Aujourd’hui, le suivi est plus facile, se félicite Nicolas Martinet. Comme c’est l’équipe qui a mis en place les règles, elle les respecte. »
Patrick Maillard, directeur de l’Ehpad La Souvenance au Mans (Sarthe), a lui aussi décidé d’avoir une équipe interne dédiée à l’hygiène. Les protocoles de l’établissement sont définis par la gouvernante en collaboration avec les fournisseurs des produits d’entretien. « Notre politique en matière d’hygiène a été peaufinée depuis une dizaine d’années avec l’arrivée des grands groupes vendeurs de produits d’hygiène, explique Patrick Maillard. Ils ont apporté des modifications et des évolutions en matière d’utilisation des produits. » Richard Hirardin met toutefois en garde contre cette démarche car « certains fournisseurs cherchent à vendre leurs produits avant tout et ce n’est pas nécessairement le résultat qui leur importe ». Enfin, il est essentiel que le directeur effectue un contrôle régulier mensuel, soit en interne, soit réalisé par un organisme extérieur, pour s’assurer que les protocoles sont respectés.

Évaluer les risques infectieux

L’hygiène au sein d’un établissement médico-social comme un Ehpad recouvre un vaste champ. Outre l’entretien de l’établissement, la lutte contre les infections nosocomiales suppose également de travailler sur les différents circuits (par exemple, celui du linge), l’usage des gants, le lavage des mains, la prescription des antibiotiques etc.
Le Programme national de prévention des infections dans le secteur médico-social 2011/2013 vise à favoriser la prise en compte du risque infectieux par une démarche d’analyse des risques qui permette à chaque établissement d’évaluer le risque infectieux au regard de la situation épidémiologique et d’apprécier son niveau de maîtrise afin d’élaborer ou d’adapter son programme d’action. L’objectif est d’aboutir à une meilleure sécurité des résidents tout en tenant compte de la spécificité des établissements et des moyens disponibles. La démarche préconisée comporte trois étapes : évaluation du risque, gestion du risque et communication sur le risque afin d’aboutir à l’élaboration du Document d’analyse du risque infectieux (Dari).