EHPAD INVEST vient de lancer son nouveau site internet.

Il nous paraissait important de donner un peu plus de visibilité à notre site internet, et surtout qu’il soit plus facile d’accès. En effet, aujourd’hui, vous pouvez sélectionner les programmes par région, les caractères sont plus gros, ce qui rend la lecture plus facile.

Nous avons également accordé une grande importance au visuel, pour rendre le site plus agréable lors des consultations.
Il nous parait également important que nos clients nous fassent parvenir leur avis plus facilement ce qui est aujourd’hui possible en cliquant sur l’onglet spécifique.

EHPAD INVEST veut également vous apporter pour 2017, encore plus de nouveaux programmes avec de très fortes rentabilités dans un marché concurrentiel, où on ne sait pas toujours comment choisir.

Nous réfléchissons comment faire pour pourquoi pas un jour vous permettre des souscriptions en ligne, sans l’aide d’un conseiller avec des réductions de prix importantes. Nous voulons être l’avenir de l’investissement EHPAD, toujours à la pointe de ce qui se fait de mieux.

En révolutionnant l’approche des achats en EHPAD, avec des frais LOW COST, EHPAD INVEST a prouvé qu’il faisait aujourd’hui partie du marché EHPAD de façon incontournable. Aujourd’hui tous les grands acteurs de la gestion de l’EHPAD font appel à nous pour commercialiser leurs produits.

Nous proposons des chambres en EHPAD en vérifiant soigneusement la rentabilité et l’emplacement de la résidence. Il n’y a pas de hasard en investissant avec EHPAD INVEST. C’est la tranquillité d’esprit.

Nous vous invitons donc à nous laisser vos commentaires sur ces changements qui nous l’espérons répondrons à vos attentes.

Bonne navigation sur notre site.

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Nous savons que de nombreux investisseurs se tournent à présent sur le CROWDFUNDING (le financement participatif)

En effet les taux d’intérêt bancaires sont très bas, les assurances vie sont touchées par la loi SAPIN 2. Donc il faut évidemment des alternatives.

Ne parlons même pas de louer un appartement avec tous les problèmes que cela procure (le locataire qui ne paie pas, la remise en état ..) Mais attention.

Dans le principe ce mode de financement participatif est très intelligent et excellent pour l’économie. Malheureusement comme toujours des petits malins en profitent pour arnaquer les épargnants.

Prenons un exemple :

KICKSTARTER, la plus grosse plateforme de financement participatif des USA arrive en France cette année. Seulement 37 % de ces financements atteignent leur objectif. C’est très faible (et c’est le numéro 1)

Donc renseignez vous bien avant d’investir dans telle ou telle société. Ce sont généralement des starts up avec des idées fumeuses mais qui n’arriveront pas au bout. Et surtout qui vous garantit que le patron est sérieux ?

On vous promet des rendements jusqu’à 12%, mais 12% de quoi ? Souvent votre investissement va partir en fumée. Il n’y a pas de contrepartie. En plus c’est fiscalisé, donc en fait le rendement promis est plutôt autour de 6 à 8% au maximum. Plutôt 2 ou 3 car les sociétés sont obligées souvent de renégocier les taux bien trop élevés à tenir.

Il faut réfléchir deux minutes. Si un projet est bon, pourquoi le financer à 12 % alors que le marché est entre 4 et 7 % suivant la banque ou si vous passez par la bourse ? Ce n’est pas du tout logique et dans l’ensemble, nous rejetons cette formule d’investissement.

Il est certain qu’en EHPAD vous êtes propriétaire d’un bien tangible, vous passez chez le notaire. Vous êtes donc protégés. Le risque n’est pas nul, mais sans commune mesure avec le CROWDFUNDING.

Pour plus d’informations, rendez vous sur notre site internet dans la partie contact : CLIQUEZ ICI

Cette forme de crédit peu ou pas connue, peut aujourd’hui devenir intéressante et à plusieurs titres.
Nous allons vous expliquer comment optimiser votre patrimoine avec ce levier financier :

1) Vous disposez d’un capital important en assurance vie :

Dans beaucoup de cas, il y a une échéance à votre contrat d’assurance vie. Souvent 8 ans. Imaginons que vous soyez à la cinquième année. Vous constatez que les taux d’emprunt sont très bas (entre 1 et 2 %). La rentabilité en EHPAD dépasse souvent les 5%.

C’est donc le bon moment pour investir votre CASH, mais vous ne pouvez pas le sortir.

Il existe donc deux possibilités pour en profiter. Soit l’avance sur votre contrat (il faut voir les conditions avec votre assureur). Soit le crédit IN FINE (intérêts fixes et capital à rembourser à l’échéance du prêt)

Vous allez donc voir votre assureur/banquier et vous lui demandez de prendre en garantie votre contrat d’assurance vie. A la fin de la période des 8 ans par exemple, il faudra simplement solder votre prêt et bénéficier de la rente intégrale. En attendant en imaginant un taux de prêt à 1,5%, vous aurez donc 5-1,5=3,5 % de votre investissement EHPAD en retour. Donc c’est clairement intéressant car le crédit ne vous coûte rien, au contraire vous gagnez de l’argent. Votre contrat d’assurance vie compensera largement le taux du crédit. Et comme on dit, il faut prendre ce qu’on peut prendre tout de suite. Il n’est pas certain que les taux des EHPAD restent si élevés en revente. Et les taux d’emprunt si bas.

2) Vous voulez optimiser votre fiscalité en CENSI-BOUVARD :

Dans le cadre de la CENSI-BOUVARD, vous bénéficiez évidemment d’une réduction d’impôt importante (11% de la valeur de l’EHPAD étalée sur 9 ans). Par contre les loyers sont imposables. En crédit amortissable classique, les intérêts vont diminuer dans le temps. En IN FINE, ils sont fixes, donc vous aurez à terme moins de CSG-CRDS et de fiscalité sur les revenus dans ce montage.

Il faut juste s’assurer que le contrat d’assurance vie soit de qualité pour un taux de rendement supérieur à votre taux de crédit.

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Chez EHPAD INVEST, nous n’aimons pas critiquer la concurrence, mais malheureusement se profilent des scandales à court terme.

En effet, bon nombre d’investisseurs se jettent sur des investissements en résidence SENIOR avec des réductions d’impôts importantes.

Mais malheureusement, un grand nombre de ces investissements sont sur évalués, et les risques de défaut sont très importants.

Nous avons reçu plusieurs demandes de revente de résidences séniors ces derniers temps car les gestionnaires veulent abandonner le navire et les propriétaires sont complètement désespérés.

Par exemple, sur la côte d’AZUR, une résidence SENIOR très bien placée, pleine à 100 % perd 300 000 Euros par an. Pourquoi ? Car les loyers versés aux propriétaires sont trop élevés, ils ont été sur estimés avec des prix de vente de 30 à 40 % au dessus du marché. Donc à la fin du bail, le gestionnaire s’en va ou dépose le bilan.

Et le pire, c’est que dans ce cas précis, la résidence est pleine à 100 % mais on voit arriver aussi des cas où la résidence n’est pas remplie du tout. Donc ça devient très inquiétant.

En EHPAD, tout n’est pas rose, mais globalement à près de 90 % les investisseurs font une plus value au bout de 10 ans, et possède un bien tangible et rentable. Ce n’est pas pour rien que EHPAD INVEST existe depuis 2003 sur le marché avec un taux de satisfaction proche des 100 %.

Nous ne sommes pas contents de critiquer la concurrence, mais comme le tourisme ou les résidences affaires il y a 10 ans, il y aura des scandales dans le SENIOR. En EHPAD, à part quelques dossiers isolés, il n’y a pas eu de scandale. C’est un investissement d’avenir et sûr.

Les besoins en EHPAD sont importants, nous croyons à ce modèle économique. Le soucis avec les résidences SENIORS, c’est tout simplement l’appétit des promoteurs pour vendre trop cher à des gens un peu naïfs.

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L’investissement socialement responsable (ISR) a été reconnu pendant l’été 2013.

Il est régi par 2 institutions financières indépendantes (l’Association française de la gestion financière et le forum pour l’investissement responsable)

Le but de cette loi est de renforcer l’investissement responsable, civique et écologique.

En effet des pays comme le DANEMARK ont compris depuis longtemps qu’il faut penser aux générations futures. En effet, un monde plus propre, plus responsable est aussi la clef de la réussite économique.

L’investissement en EHPAD est clairement dans le champ d’application de cette loi car :

1) Il répond à un besoin important et concerne des personnes dépendantes et souffrant d’un gros handicap.

2) Il améliore la fin de vie des personnes âgées en diminuant leurs souffrances.

3) Il répond à utilité d’ordre publique contrairement par exemple aux investissements polluants.

4) La plupart des EHPAD ont des problématiques écologiques car cela augmente la rentabilité de ces EHPAD.

En investissant en EHPAD, vous contribuez donc à améliorer la vie des patients atteints de pathologies lourdes comme la maladie d’ALZHEIMER par exemple. Cette maladie est la source de nombreux problèmes de dysfonctionnement. Elle détruit certaines familles. C’est pourquoi l’investissement en EHPAD règle en grande partie les nombreux problèmes liés à cette maladie.

Et cerise sur le gâteau, vous bénéficiez de rendements largement supérieurs à l’assurance vie ou n’importe quel placement bancaire. Rendez vous compte que vous aurez entre 4,5 et 7 % de rendement annuel net et sans impôt en investissant en EHPAD.

Vous pouvez prendre un crédit afin de financer cet investissement EHPAD. C’est donc facile et les taux actuellement sont très bas.

En résumé, l’investissement en EHPAD est donc un investissement éthique, propre et rentable. Que demander de plus ?

Nous répondrons à toutes vos questions concernant l’investissement en EHPAD. Il vous suffit simplement de nous contacter :

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Bail commercial : la loi Pinel fixe la répartition des charges et travaux entre propriétaire et locataire :

Auparavant dans un bail commercial, on pouvait mettre plus ou moins ce qu’on souhaitait. Ce n’est plus le cas aujourd’hui. Toutefois comme vous allez le voir, cela ne change pas vraiment les choses pour l’investissement en EHPAD.

Ce texte a été publié le 5 novembre 2014 et est aujourd’hui complètement appliqué dans tous les nouveaux baux commerciaux en EHPAD.

A présent dans un contrat de bail commercial, certaines dépenses ne pourront pas être imputables au locataire :

Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil. Cela étant, ce n’est pas vraiment un problème car dans les faits, il est rare que les gestionnaires demandent aux propriétaires de les faire. C’est trop compliqué à gérer. De plus ces travaux n’interviennent que au bout de 20 à 30 ans et il y a donc largement le temps d’anticiper.

Par ailleurs certaines taxes comme la taxe territoriale peuvent être à la charge du propriétaire et non du gestionnaire de l’EHPAD. Cela étant, dans les faits on constate que les gestionnaires d’EHPAD afin d’apaiser tout problème préfèrent prendre à leur charges toutes les taxes sauf la taxe foncière.

En bref, cette loi n’a pas changé grand chose dans les nouveaux baux en EHPAD. Au contraire, on constate de plus en plus des baux reconductibles donc une plus grande sécurité pour l’investisseur.

Le ménage des mauvais gestionnaires a été fait, donc aujourd’hui la plupart des baux en EHPAD sont ultra sécurisés. Notre avis est donc plutôt positif sur ces changements. L’article 606 ne pourra plus être mis en avant comme avantage commercial comme le faisait certains en gonflant les prix. La transparence est de mise aujourd’hui, ce qui est une excellente chose.

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On appelle « levier comptable » le rapport entre les capitaux moins les dettes, et les capitaux.

En d’autres termes, c’est le rapport entre votre investissement moins l’emprunt et le montant de cet investissement.

Mais, afin de comprendre les différences qui existent entre les différents effets de levier qui sont utilisés en finance, considérons les exemples suivantes, toutes basées sur 100 000 € d’investissement en EHPAD :

Prenons donc une chambre en EHPAD, achetée pour la somme de 100 000 €.

1) Premier cas sans dette :

Le capital est de 100 000 €, il n’y a pas de dettes. Le levier comptable est de 1 pour 1. La valeur théorique est de 100 000 €, il n’y a pas de dette et 100 000 € de capitaux propres. Le levier économique est donc de 1 pour 1. C’est l’exemple le plus simple qui concerne principalement les personnes qui ont besoin de revenus réguliers tous les trimestres.

Voyons l’autre cas de figure avec dettes.

2) Deuxième cas avec dette de 50 % (100 000 Euros) :

Vous avez 100 000 Euros d’apport et empruntez 100 000 €. Vous achetez donc deux chambres pour 200 000 Euros en tout. Les capitaux sont de 200 000 €, les dettes de 100 000 € donc le levier comptable est de 1 pour 2. La valeur théorique est de 200 000 €, les capitaux propres de 100 000 €, donc le levier théorique de 2 pour 1. Le levier économique sera de 1 pour 2.

Cela veut dire en d’autres termes moins comptables, que la dette générée vous permet d’acheter plus de chambres. Les loyers vont payer le crédit (d’autant que les taux sont très bas). Vous investissez à 5% pour un taux de crédit autour de 2%. L’effet de levier économique est donc énorme et vous permettra un enrichissement rapide.

L’autres avantage de l’effet de levier, c’est qu’il n’y a pas de risque. Si vous avez besoin d’argent, vous vendez une des deux chambres et vous soldez l’emprunt. Cela permet sur du moyen terme de se constituer un patrimoine à moindre effort, car c’est le locataire de votre chambre (ou plutôt le gestionnaire) qui vous paie cet investissement.

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La loi SAPIN 2 sur l’assurance vie est un nouveau dispositif qui risque de changer véritablement cet investissement.

Il prévoit de prendre à titre conservatoire des mesures préventives lorsque cela est une nécessité afin de protéger la stabilité de tout le système financier ou de prévenir des risques financiers sur les compagnies d’assurance.

Mais concrètement cela va permettre au Haut Conseil de Stabilité Financière de bloquer les remboursements et avances. Et oui vous ne rêvez pas.

C’est incroyable mais des fonctionnaires vont donc déterminer ce que doit rapporter vos placements et si nécessaire peuvent les geler.

Voici une des réactions de 2 députés lors du débat qui s’est déroulé le 24 mai en Commission des Finances (citation de l’Argus de l’Assurance) :

« Charles de Courson, député UDI, par ailleurs, président de la Caisse mutuelle marnaise d’assurance s’interroge également sur la constitutionnalité de l’amendement au regard du droit de propriété. Et pour cause : il prévoit d’autoriser le HCSF (haut conseil de stabilité financière), sur proposition du gouverneur de la Banque de France, à “suspendre, retarder ou limiter, pour tout ou partie du portefeuille, le paiement des valeurs de rachat, la faculté d’arbitrages ou le versement d’avances sur contrat. »

Marie-Christine Dalloz femme politique du JURA a déclaré : « Cet amendement me terrorise.»

Pour Cyrille Chartier-Kastler, président de Facts & Figures, cette mesure se comprend par le fait que « l’un des objectifs recherchés est de freiner la collecte sur les fonds en euros »

C’est pourquoi, on peut vraiment s’interroger sur l’avenir de l’assurance vie, surtout en fond euros en FRANCE. Ces mesures serviront à quoi ? Freiner les investissements ? Orienter sur des placements à risque que n’aiment pas les français ? En tout cas ces mesures ne vont pas aider les français à continuer à investir en assurance vie mais à s’orienter sur d’autres supports.

L’investissement en EHPAD par exemple est un bon exemple d’alternative à l’assurance vie.

Voici un article intéressant sur la confiscation de l’assurance vie : CLIQUEZ ICI

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Les particularités d’EHPAD INVEST sur le marché de l’investissement en EHPAD :

1) Un nouveau rôle sur le marché de l’investissement en EHPAD.

Auparavant, lorsqu’un investisseur souhaitait investir sur un EHPAD, il lui suffisait d’appeler une centrale de réservation d’EHPAD, un gestionnaire de patrimoine ou sa banque. Ensuite un RDV était pris souvent à son domicile avec une simulation (3 RDV minimum), un package proposé avec le crédit …

On constatait alors à l’époque des frais pouvant aller jusqu’à 20 % de la valeur du bien. Vous ne rêvez pas.
Entre les frais bancaires, les frais de réservations, d’ingénierie, les frais de notaire, on pouvait atteindre cette somme. Encore aujourd’hui certains déboursent des sommes pareilles pour investir en EHPAD ou en résidences séniors.

Fort de ce constat, EHPAD INVEST a décidé de mettre en relation, investisseurs et vendeurs d’EHPAD sans autre intermédiaire. Nos frais sont 50% moins élevés que la moyenne du marché. C’est pourquoi nous pouvons facilement atteindre des rentabilités supérieures de 5 à 20 % par rapport à celles constatées sur le marché.

C’est l’assurance pour le vendeur de ne pas perdre d’argent lors de la revente et pour l’acheteur de faire une bonne affaire.

2) Le fonctionnement d’EHPAD INVEST.

Nous proposons sur notre site toujours une dizaine de programmes dans le neuf ou en exploitation. Les programmes EHPAD sont généralement dans toute la France avec une préférence pour l’ILE de FRANCE et les grandes villes de province.

Une fois que vous avez sélectionné un ou plusieurs programmes qui vous intéressent, il vous suffit de nous contacter.
Un conseiller vous enverra la fiche produit des biens. Ensuite un compromis de vente vous sera envoyé et un RDV avec le notaire pourra alors s’envisager pour finir la vente.

Cela ne nous empêche pas de vous conseiller par téléphone ou par email, voir skype afin de vous donner le meilleur service possible. Mais l’économie d’essence, de salariés qui doivent se déplacer, vous permet donc d’acheter moins cher que si vous passiez par un réseau dit « classique »

C’est ça la révolution « LOW COST » donc EHPAD INVEST fait partie aujourd’hui.

Pour plus de renseignements contactez nous au 01 83 77 72 27 ou par mail en cliquant ici

Investir en EHPAD à crédit ou en CASH ?

Cette question se pose si évidemment on dispose d’un capital important à investir ou si votre banque peut vous financer.

Investir en CASH

Si vous disposez d’un capital important (plus de 100 000 Euros), provenant par exemple de la vente d’un bien immobilier, d’un EHPAD ancien, d’un héritage, il est évidemment intéressant d’investir en EHPAD. Dans un premier temps pour bénéficier d’un revenu garanti par bail commercial tous les trimestres. Dans un second temps, il ne faut pas oublier que ces revenus sont exonérés d’impôt et de CSG-CRDS. Cette opération en CASH en EHPAD se fait uniquement en LMNP/LMP. Vous amortissez la totalité de l’investissement ce qui génère entre 15 et 20 ans de revenus sans impôts ni CSG-CRDS.

Il faut suffit pour cela de choisir parmi nos nombreux programmes en EHPAD, celui qui correspond le plus à vos attentes. C’est à dire, l’emplacement, le gestionnaire, le prix et un certain nombre de critères qui vous appartiennent.

Les sommes à débloquer pour investir doivent être prêtes environ deux à trois mois après la signature du compromis. En effet, il faut que les délais légaux soient purgés (prescription de la mairie, notification du gestionnaire …)

Investir à crédit

Dans le cas du CENSI-BOUVARD, il est clair que l’investissement à crédit est la meilleur solution. En effet, les loyers étant imposables, investir en CASH serait une erreur. Les intérêts d’emprunt viennent en déduction du loyer donc pour éviter trop de frictions fiscales, il faut opter pour le prêt dans le cas d’un investissement EHPAD/CENSI-BOUVARD.

Vous pouvez faire un prêt amortissable ou IN-FINE sur vous disposez d’un capital investi par exemple sur une assurance vie. Vous remboursez uniquement les intérêts et le capital à la fin du prêt. Cela a pour effet de neutraliser de façon plus importante les revenus générés par l’investissement EHPAD.

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