LOI PINEL ET BAIL COMMERCIAL EN EHPAD 25/10/2016

 

Bail commercial : la loi Pinel fixe la répartition des charges et travaux entre propriétaire et locataire :

Auparavant dans un bail commercial, on pouvait mettre plus ou moins ce qu’on souhaitait. Ce n’est plus le cas aujourd’hui. Toutefois comme vous allez le voir, cela ne change pas vraiment les choses pour l’investissement en EHPAD.

Ce texte a été publié le 5 novembre 2014 et est aujourd’hui complètement appliqué dans tous les nouveaux baux commerciaux en EHPAD.

A présent dans un contrat de bail commercial, certaines dépenses ne pourront pas être imputables au locataire :

Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil. Cela étant, ce n’est pas vraiment un problème car dans les faits, il est rare que les gestionnaires demandent aux propriétaires de les faire. C’est trop compliqué à gérer. De plus ces travaux n’interviennent que au bout de 20 à 30 ans et il y a donc largement le temps d’anticiper.

Par ailleurs certaines taxes comme la taxe territoriale peuvent être à la charge du propriétaire et non du gestionnaire de l’EHPAD. Cela étant, dans les faits on constate que les gestionnaires d’EHPAD afin d’apaiser tout problème préfèrent prendre à leur charges toutes les taxes sauf la taxe foncière.

En bref, cette loi n’a pas changé grand chose dans les nouveaux baux en EHPAD. Au contraire, on constate de plus en plus des baux reconductibles donc une plus grande sécurité pour l’investisseur.

Le ménage des mauvais gestionnaires a été fait, donc aujourd’hui la plupart des baux en EHPAD sont ultra sécurisés. Notre avis est donc plutôt positif sur ces changements. L’article 606 ne pourra plus être mis en avant comme avantage commercial comme le faisait certains en gonflant les prix. La transparence est de mise aujourd’hui, ce qui est une excellente chose.

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Qu’est ce qu’un effet de levier financier ? 21/10/2016

 

On appelle « levier comptable » le rapport entre les capitaux moins les dettes, et les capitaux.

En d’autres termes, c’est le rapport entre votre investissement moins l’emprunt et le montant de cet investissement.

Mais, afin de comprendre les différences qui existent entre les différents effets de levier qui sont utilisés en finance, considérons les exemples suivantes, toutes basées sur 100 000 € d’investissement en EHPAD :

Prenons donc une chambre en EHPAD, achetée pour la somme de 100 000 €.

1) Premier cas sans dette :

Le capital est de 100 000 €, il n’y a pas de dettes. Le levier comptable est de 1 pour 1. La valeur théorique est de 100 000 €, il n’y a pas de dette et 100 000 € de capitaux propres. Le levier économique est donc de 1 pour 1. C’est l’exemple le plus simple qui concerne principalement les personnes qui ont besoin de revenus réguliers tous les trimestres.

Voyons l’autre cas de figure avec dettes.

2) Deuxième cas avec dette de 50 % (100 000 Euros) :

Vous avez 100 000 Euros d’apport et empruntez 100 000 €. Vous achetez donc deux chambres pour 200 000 Euros en tout. Les capitaux sont de 200 000 €, les dettes de 100 000 € donc le levier comptable est de 1 pour 2. La valeur théorique est de 200 000 €, les capitaux propres de 100 000 €, donc le levier théorique de 2 pour 1. Le levier économique sera de 1 pour 2.

Cela veut dire en d’autres termes moins comptables, que la dette générée vous permet d’acheter plus de chambres. Les loyers vont payer le crédit (d’autant que les taux sont très bas). Vous investissez à 5% pour un taux de crédit autour de 2%. L’effet de levier économique est donc énorme et vous permettra un enrichissement rapide.

L’autres avantage de l’effet de levier, c’est qu’il n’y a pas de risque. Si vous avez besoin d’argent, vous vendez une des deux chambres et vous soldez l’emprunt. Cela permet sur du moyen terme de se constituer un patrimoine à moindre effort, car c’est le locataire de votre chambre (ou plutôt le gestionnaire) qui vous paie cet investissement.

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EHPAD ARNAQUE ? VRAIMENT ? 20/10/2016

 

EHPAD ARNAQUE ? VRAIMENT ?

Ce titre volontairement provocateur va surement faire couler de l’encre sur notre petit monde des sites d’investissement.

1) Pourquoi cet article ?

En effet, pourquoi nous EHPAD INVEST spécialiste de l’EHPAD depuis plus de 13 ans, devrions nous en parler ? Sommes nous légitimes ? Oui nous le pensons. Les chiffres prouvent que les ventes d’EHPAD ne font qu’augmenter, donc finalement les quelques articles médisants n’ont pas véritablement de poids.

Par soucis de transparence, nous allons vous expliquer plutôt quoi faire pour ne pas avoir à dire dans 5 ou 10 ans que son investissement en EHPAD est une arnaque.

2) Les problèmes en EHPAD :

Commençons par le pire. En plus de 13 ans de métier, nous avons vu quelques programmes se solder par des problèmes. C’est une réalité. Pourquoi ? Tout simplement à cause de la défiscalisation. En effet, le français a tendance à préférer défiscaliser à tout prix, et ne pas regarder ce qu’il achète. Heureusement il ne reste plus beaucoup de niches fiscales, donc finalement aujourd’hui le prix de l’immobilier en général et de l’EHPAD en particulier a tendance à globalement être plus juste qu’il y a 5 ou 10 ans.

A l’époque, vous achetiez par exemple 20 ou 30 % plus cher que le vrai prix, mais bon, pas très grave puisque cela se répercutait sur vos réductions d’impôt. Donc pas vraiment de problème finalement. Sauf que, le conseiller de l’époque se vantait en disant que l’investisseur allait faire une belle plus value au bout de 10 ans. Et là on est dans le mensonge.

On se rend compte donc que ce n’est pas l’investissement en EHPAD qui pose problème, c’est uniquement son prix d’achat et le loyer associé. Si vous achetez au bon prix, comme pour un appartement classique, il n’y aura pas de problème. Et quand vous avez une résidence entière vendue 30 % au dessus du marché avec des loyers trop élevés, c’est là qu’il y a problème. Le gestionnaire sera obligé à un moment ou un autre de baisser le loyer. Mais bien heureusement, cela ne concerne que peut être 20 % des EHPAD, pas plus. Et ce nombre ne fait que diminuer.

3) Comment investir en EHPAD ?

Tout simplement, en regardant le prix au m2, qui ne doit pas être plus de 30% au dessus du m2 du marché. En effet, l’EHPAD comprend des parties communes, donc il est normal que le prix d’une chambre soit plus élevé que pour un appartement classique.

L’emplacement et le gestionnaire sont évidemment très importants, si le couple est bon, vous n’aurez pas de soucis. Et on constate de nombreuses plus values au bout de 5 ans, si évidemment vous avez respecté cette règle fondamentale.

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LOI SAPIN 2 SUR L’ASSURANCE VIE 19/10/2016

 

La loi SAPIN 2 sur l’assurance vie est un nouveau dispositif qui risque de changer véritablement cet investissement.

Il prévoit de prendre à titre conservatoire des mesures préventives lorsque cela est une nécessité afin de protéger la stabilité de tout le système financier ou de prévenir des risques financiers sur les compagnies d’assurance.

Mais concrètement cela va permettre au Haut Conseil de Stabilité Financière de bloquer les remboursements et avances. Et oui vous ne rêvez pas.

C’est incroyable mais des fonctionnaires vont donc déterminer ce que doit rapporter vos placements et si nécessaire peuvent les geler.

Voici une des réactions de 2 députés lors du débat qui s’est déroulé le 24 mai en Commission des Finances (citation de l’Argus de l’Assurance) :

« Charles de Courson, député UDI, par ailleurs, président de la Caisse mutuelle marnaise d’assurance s’interroge également sur la constitutionnalité de l’amendement au regard du droit de propriété. Et pour cause : il prévoit d’autoriser le HCSF (haut conseil de stabilité financière), sur proposition du gouverneur de la Banque de France, à “suspendre, retarder ou limiter, pour tout ou partie du portefeuille, le paiement des valeurs de rachat, la faculté d’arbitrages ou le versement d’avances sur contrat. »

Marie-Christine Dalloz femme politique du JURA a déclaré : « Cet amendement me terrorise.»

Pour Cyrille Chartier-Kastler, président de Facts & Figures, cette mesure se comprend par le fait que « l’un des objectifs recherchés est de freiner la collecte sur les fonds en euros »

C’est pourquoi, on peut vraiment s’interroger sur l’avenir de l’assurance vie, surtout en fond euros en FRANCE. Ces mesures serviront à quoi ? Freiner les investissements ? Orienter sur des placements à risque que n’aiment pas les français ? En tout cas ces mesures ne vont pas aider les français à continuer à investir en assurance vie mais à s’orienter sur d’autres supports.

L’investissement en EHPAD par exemple est un bon exemple d’alternative à l’assurance vie.

Voici un article intéressant sur la confiscation de l’assurance vie : CLIQUEZ ICI

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PARTICULARITES D’EHPAD INVEST 18/10/2016

 

Les particularités d’EHPAD INVEST sur le marché de l’investissement en EHPAD :

1) Un nouveau rôle sur le marché de l’investissement en EHPAD.

Auparavant, lorsqu’un investisseur souhaitait investir sur un EHPAD, il lui suffisait d’appeler une centrale de réservation d’EHPAD, un gestionnaire de patrimoine ou sa banque. Ensuite un RDV était pris souvent à son domicile avec une simulation (3 RDV minimum), un package proposé avec le crédit …

On constatait alors à l’époque des frais pouvant aller jusqu’à 20 % de la valeur du bien. Vous ne rêvez pas.
Entre les frais bancaires, les frais de réservations, d’ingénierie, les frais de notaire, on pouvait atteindre cette somme. Encore aujourd’hui certains déboursent des sommes pareilles pour investir en EHPAD ou en résidences séniors.

Fort de ce constat, EHPAD INVEST a décidé de mettre en relation, investisseurs et vendeurs d’EHPAD sans autre intermédiaire. Nos frais sont 50% moins élevés que la moyenne du marché. C’est pourquoi nous pouvons facilement atteindre des rentabilités supérieures de 5 à 20 % par rapport à celles constatées sur le marché.

C’est l’assurance pour le vendeur de ne pas perdre d’argent lors de la revente et pour l’acheteur de faire une bonne affaire.

2) Le fonctionnement d’EHPAD INVEST.

Nous proposons sur notre site toujours une dizaine de programmes dans le neuf ou en exploitation. Les programmes EHPAD sont généralement dans toute la France avec une préférence pour l’ILE de FRANCE et les grandes villes de province.

Une fois que vous avez sélectionné un ou plusieurs programmes qui vous intéressent, il vous suffit de nous contacter.
Un conseiller vous enverra la fiche produit des biens. Ensuite un compromis de vente vous sera envoyé et un RDV avec le notaire pourra alors s’envisager pour finir la vente.

Cela ne nous empêche pas de vous conseiller par téléphone ou par email, voir skype afin de vous donner le meilleur service possible. Mais l’économie d’essence, de salariés qui doivent se déplacer, vous permet donc d’acheter moins cher que si vous passiez par un réseau dit « classique »

C’est ça la révolution « LOW COST » donc EHPAD INVEST fait partie aujourd’hui.

Pour plus de renseignements contactez nous au 01 83 77 72 27 ou par mail en cliquant ici

Investir en EHPAD à crédit ou en CASH ? 11/10/2016

 

Investir en EHPAD à crédit ou en CASH ?

Cette question se pose si évidemment on dispose d’un capital important à investir ou si votre banque peut vous financer.

Investir en CASH

Si vous disposez d’un capital important (plus de 100 000 Euros), provenant par exemple de la vente d’un bien immobilier, d’un EHPAD ancien, d’un héritage, il est évidemment intéressant d’investir en EHPAD. Dans un premier temps pour bénéficier d’un revenu garanti par bail commercial tous les trimestres. Dans un second temps, il ne faut pas oublier que ces revenus sont exonérés d’impôt et de CSG-CRDS. Cette opération en CASH en EHPAD se fait uniquement en LMNP/LMP. Vous amortissez la totalité de l’investissement ce qui génère entre 15 et 20 ans de revenus sans impôts ni CSG-CRDS.

Il faut suffit pour cela de choisir parmi nos nombreux programmes en EHPAD, celui qui correspond le plus à vos attentes. C’est à dire, l’emplacement, le gestionnaire, le prix et un certain nombre de critères qui vous appartiennent.

Les sommes à débloquer pour investir doivent être prêtes environ deux à trois mois après la signature du compromis. En effet, il faut que les délais légaux soient purgés (prescription de la mairie, notification du gestionnaire …)

Investir à crédit

Dans le cas du CENSI-BOUVARD, il est clair que l’investissement à crédit est la meilleur solution. En effet, les loyers étant imposables, investir en CASH serait une erreur. Les intérêts d’emprunt viennent en déduction du loyer donc pour éviter trop de frictions fiscales, il faut opter pour le prêt dans le cas d’un investissement EHPAD/CENSI-BOUVARD.

Vous pouvez faire un prêt amortissable ou IN-FINE sur vous disposez d’un capital investi par exemple sur une assurance vie. Vous remboursez uniquement les intérêts et le capital à la fin du prêt. Cela a pour effet de neutraliser de façon plus importante les revenus générés par l’investissement EHPAD.

Demandez nous une étude gratuite : CLIQUEZ ICI

Investissement EHPAD et investissement PINEL 10/10/2016

 

Investissement EHPAD et investissement PINEL , un sujet intéressant et souvent débattu par nos investisseurs et visiteurs du site EHPAD INVEST.

Rappelons tout d’abord les fondamentaux :

L’investissement en EHPAD :

L’investissement en EHPAD a commencé à apparaître dans le milieu des années 90. En effet, la France a réalisé l’importance du manque de places dans les maisons de retraite médicalisées. La plupart des personnes âgées étant obligées, soit de rester chez elle dans de mauvaises conditions. Ou bien d’aller à l’hôpital qui évidemment n’était pas adapté pour ces pathologies.

Dans un premier temps, l’investissement en EHPAD s’est fait à travers des sociétés où les investisseurs possédaient une quote part (on peut encore trouver sur notre site des programmes éligibles). Par la suite, un bail commercial fut mis en place entre la société de gestion (ORPEA, DOMUS VI, COLISEE…) et l’investisseur. C’est un moyen simple pour investir et retirer des revenus réguliers sans imposition.

La fiscalité du LMNP permet à l’investisseur d’obtenir des revenus sans imposition pendant plus de 15 ans (en règle général) Cela grâce à l’amortissement total de la valeur du bien. Nous ne revendrions pas en détail sur cette fiscalité qui est notamment expliquée dans cette rubrique : GUIDE FISCAL

L’investissement en PINEL :

Les particuliers qui investissent dans un logement en état futur d’achèvement (VEFA) ou neuf entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 peuvent ainsi jouir d’une réduction d’impôt étalée sur 6 ans, 9 ans ou 12 ans (au choix)

La réduction d’impôt sus nommée s’élève à un montant de 12 %, 18 % ou 21 % du prix d’achat du logement. Elle est en fonction de la durée de détention choisie. Pour un investissement en Outre-Mer, la réduction d’impôt peut aller jusqu’à 32 % ce qui peut sembler intéressant.

Notre avis sur la question :

Certains pourront dire que nous allons critiquer la loi Pinel car nous sommes des concurrents. Il ne faut pas voir les choses ainsi. Si vous arrivez à obtenir une loi Pinel avec un rendement supérieur à 4,5 % net de charges, avec un emplacement idéal en centre ville dans une zone de forte densité urbaine, nous vous dirons d’y aller. Malheureusement le constat est le même qu’avec les lois Perissol, Duflot et autres. En effet, la plupart du temps le prix des appartements est sur évalué d’au moins 20% et les emplacements laissent à désirer.

Par la suite, face à la concurrence des HLM (de luxe), souvent l’investisseur n’a pas le choix que de baisser le loyer à moyen terme. Et cela pour arriver à louer et donc diminuer encore la rentabilité de son investissement.

Que ce soit en EHPAD, en PINEL ou autre, privilégiez l’emplacement, voilà notre conseil. Et attention de ne pas sur-payer un avantage fiscal.

LA REVENTE EN EHPAD 7/10/2016

La revente en EHPAD mérite de s’y intéresser, à la fois quand on veut investir et surtout quand on a besoin de liquidités.

Mon capital initial sera récupéré ou non ? Je vais faire une moins value ou une plus value ?
Quel est le processus pour vendre ma chambre EHPAD ?
Le marché de la revente en EHPAD est dynamique ou non ?

EHPAD INVEST propose depuis presque 10 ans des lots à la revente. Les cas les plus importants de revente sont les suivants :

1) Suite à une succession, les héritiers ne veulent pas garder la chambre EHPAD.
2) Problème financier (divorce, mariage, décès, acquisition de la résidence principale, secondaire, investissement …)
3) Optimisation fiscale (on arrive en fin d’amortissement et on souhaite défiscaliser de nouveau)
4) Mauvais gestionnaire, ou problème de gestion (cas beaucoup plus rare)

Chez EHPAD INVEST, nous vous le dirons jamais assez, privilégiez l’emplacement. En effet, et vous pourrez le constater, nos EHPAD sont toujours bien placés (dans de grandes villes ou à leur périphérie uniquement). Par ailleurs, le prix d’achat est important. Ce n’est parce que c’est de l’EHPAD que les prix au m2 doivent être complètement hors marché.

Idéalement une revente doit se faire en début de bail (moins de 5 ans avec son début ou renouvellement), sinon le prix de revente sera forcément plus bas car il y a plus de risque. L’emplacement et le gestionnaire ont une très grand importance contrairement aux idées reçues notamment de certains commercialisateurs de résidences séniors qui vous diront que c’est un marché sans risque. En effet tout comme n’importe quel investissement, privilégiez l’emplacement et le gestionnaire.

Et la durée de revente dans tout ça ? Il faut en moyenne 3 à 4 mois pour revendre son lot, ce qui est assez rapide si évidemment on est dans le prix de marché.

Et la plus value ? Il est constaté qu’avec un bon emplacement et bon gestionnaire , une plus value est quasi certaine au bout de 10 ans.

Pour en savoir plus sur la revente, CLIQUEZ ICI

LES AVANTAGES DE L’INVESTISSEMENT EN EHPAD MECONNUS 4/10/2016

 

LES AVANTAGES DE L’INVESTISSEMENT EN EHPAD MECONNUS :

En effet, il existe des avantages insoupçonnés de l’investissement en EHPAD comme :

1) La possibilité de transmettre l’usufruit à un des ses héritiers afin de réduire son ISF.
Il est possible de conserver la nue propriété et de donner l’usufruit à un des ses héritiers ou même à son entreprise afin d’échapper en partie ou totalement à l’ISF. Notre notaire spécialiste de ce type de transmissions pourra bien entendu vous conseiller au mieux.

2) La possibilité dans l’autre sens de conserver l’usufruit et de donner la nue propriété à ses enfants par exemple. En effet, grâce à ce levier, vos enfants auront moins de droits de succession lors de votre décès. Il faudra en effet déduire la part déjà donné et l’usufruit leur revenant sera totalement défiscalisé.

3) La possibilité de faire son investissement en EHPAD par le biais d’une SCI à l’IS ou à l’IR. En effet, cela se pratique de plus en plus afin d’optimiser sa fiscalité dans le cadre d’un patrimoine global déjà constitué par le biais de SCI.

4) Il existe une possibilité d’investir par le biais de SARL ou de SAS en EHPAD afin d’atteindre à un moment donné le statut de LMP afin de transmettre plus facilement son patrimoine à ses héritiers.

5) Les avantages de l’investissement en EHPAD se cumulent avec des taux d’intérêt très bas en ce moment. Imaginez le différentiel de rentabilité entre un investissement EHPAD à plus de 5% et un taux de crédit inférieur à 2%.

6) Dans certain cas, il est donc plus intéressant d’investir à crédit et donc d’acheter deux lots en EHPAD plutôt qu’un seul sans crédit. Imaginez les revenus que vous obtiendrez à la fin du crédit. Ils seront multipliés par deux.

Vous pouvez en savoir plus sur cet article de l’Express très intéressant : CLIQUEZ ICI

Petit rappel sur le marché de l’EHPAD en 2016 12/09/2016

 

Avec ce petit rappel sur le marché de l’EHPAD en 2016, vous allez pouvoir vous faire une idée un peu plus précise du marché et de sa tendance :

– Qu’est-ce qu’un EHPAD ?
Les EHPAD sont des structures médicalisées destinées à accueillir des personnes âgées dépendantes, en perte d’autonomie physique ou psychologique.Elles ont besoin de soins médicaux ou d’aide au quotidien.

– A quel âge on va en EHPAD ?
L’âge minimum pour être accueilli en EHPAD est de 60 ans.
Il faut remarquer que certains départements accordent des dérogations pour l’admission avant l’âge minimale requise.

On constate une évolution de plus de 60% depuis 10 ans du nombre de lits en EHPAD du a un besoin croissant.
51 % des places en EHPAD sont dans des établissements publics.
28% dans des établissements privés.
21% dans des établissements privés à but non lucratif ou associatif.

Le taux moyen d’occupation d’un EHPAD est de 96%. Il varie peu selon les établissements.

84 ans est l’âge moyen d’entrée en EHPAD.
Et enfin 35% des français pourraient être âgés de plus de 60 ans en 2035. Les perspectives de développement sont donc considérables.

Autre point important et à retenir, le classement des principaux gestionnaires d’EHPAD :
1. Korian
2. Orpea
3. Domusvi
4. Groupe Colisée
5. Le Noble Age

On constante également que les principaux groupes des gestions d’EHPAD se tournent de plus en plus vers l’investissement en Europe et en Asie.

La durée de vie moyenne d’un patient en EHPAD est de 36 mois. Sachant que pour les personnes atteintes de la maladie d’Alzheimer, cette durée de vie est beaucoup plus courte.

Une personne paye en moyenne 2400 euros pour son sejour en Ehpad .
Cela couvre le logement et les soins médicaux.
Pour un Ehpad plus luxueux, il n’est pas rare de devoir débourser plus de 3500 euros chaque mois. Rapporté à la durée de vie moyenne en EHPAD, aller en EHPAD, n’est finalement pas si coûteux que cela

C’est pourquoi le prix d’acquisition d’une chambre en EHPAD varie selon l’emplacement de ce dernier. A noter également que la qualité du gestionnaire et les garanties apportées ont une incidence importante sur le prix de vente. EHPAD INVEST saura vous conseiller au mieux sur le type de chambre correspondant le plus à votre budget et votre aversion ou non au risque.