LES INDICES D’INDEXATION EN EHPAD 15/12/2016

Dans les baux commerciaux, il y a plusieurs indices possibles concernant la revalorisation des loyers annuels.

EHPAD INVEST vous explique et décrypte pour vous ces indices en fonction des gestionnaires. Nous vous donnons aussi les conditions sur les baux commerciaux constatés sur les principaux gestionnaires.

Korian :

Indice IRL (Indice de référence des Loyers) / an – max 2 % –

11 ans et 11 mois renouvelable par tacite reconduction

La revalorisation des loyers Ehpad sera fonction de l’indexation des loyers applicable tous les ans et est plafonnée à 2 % maximum.

Medica :

C’est l’indice Ehpad chaque année.

Les baux sont de 11 ans et 11 mois renouvelables par tacite reconduction.

La revalorisation des loyers Ehpad sera fonction de l’augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d’hébergement des personnes âgées tous les ans.

A Plus Santé :

2 % par an applicable tous les 3 ans avec un bail de 11 ans et 11 mois renouvelable par tacite reconduction.

la revalorisation des loyers s’effectuera tous les 3 ans avec une augmentation de 6%.

Domidep :

Indice des Ehpad également.

Le bail est de 11 ans et 11 mois renouvelable tacite reconduction

Le loyer sera revalorisé tous les ans en fonction de l’indice des Ehpad – sans plafond -.

DomusVI :

Indice des Ehpad avec un maximum de 2,3% et applicable tous les 3 ans.

Le bail est de 11 ans et 11 mois renouvelable tacite reconduction.

Donc votre loyer sera revalorisé tous les 3 ans en fonction de la variation de l’indice des Ehpad avec un max de 2,3 % / an.

Le Noble Age :

Indice Ehpad pour 2/3 et Indice ICC (coût de la construction) pour 1/3

Le bail est de 11 ans et 11 mois renouvelable tacite reconduction

Votre loyer sera donc revalorisé tous les ans, non plafonné selon l’indice des Ehpad et celui de l’ICC.

* Évolution du prix des prestations d’hébergement des personnes âgées dépendantes sur les dernières années :

2006 : 2.6%
2007 : 2.4%
2008 : 2.2%
2009 : 3 %
2010 : 1%
2011 : 1.2%
2012 : 2.5%
2013 : 2.30%

Si vous avez d’autres questions, n’hésitez pas à nous contacter en CLIQUANT ICI

Règles d’investissement en EHPAD 29/11/2016

Nous allons vous exposer plusieurs règles d’investissements utiles lors de votre achat en EHPAD :

1) Privilégiez des zones proche de grandes agglomérations (même une heure de Paris, Lyon, Bordeaux, Lille …). Les zones très isolées risquent de ne plus pouvoir apporter suffisamment de patients à long terme. Les agglomération de plus de 100 000 habitants comme Poitiers par exemple sont également de bonnes zones où investir.

2) Faites attention aux petites chambres. Les règles au niveau des normes ont changé. C’est pourquoi les chambres inférieures à 15 m2 risquent d’être modifiées et engendrer des gros travaux. Dans l’idéal, il faut investir dans des chambres entre 17 et 25 m2, si cela est possible (sauf cas d’emplacement exceptionnel comme la Côte d’Azur ou très proche de Paris)

3) Vérifiez le bilan d’exploitation de la résidence. EHPAD INVEST fait le travail à votre place et nous faisons attention que la résidence gagne de l’argent. Si nous constatons des déficits, nous ne mettons pas en commercialisation la chambre à la vente.

4) Il évidemment important de vérifier la solidité du gestionnaire. Mais certains pensent qu’il faut impérativement prendre les trois plus gros gestionnaires (ORPEA, DOMUS VI et KORIAN). En restant dans les 10 premiers les risques ne sont pas plus élevés et les rendements proposés peuvent être bien meilleurs avec le numéro 8 comme RESIDALYA par exemple.

5) Faites attention aux simulations en résidence SENIOR. En effet, les rendements sont souvent irréalistes et ce marché est trop récent pour vraiment savoir ce qu’il en sera dans 5 ou 10 ans. Les résidences SENIOR n’ont rien à voir avec les EHPAD, malgré les discours de certains commerciaux. Si vraiment vous souhaitez investir en SENIOR, privilégiez les centres villes de grandes agglomérations. Il risque d’y avoir de nombreux scandales dans les années à venir dans ce secteur. Soyez vigilants, ce n’est pas de l’EHPAD.

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LIVRET A AVEC UN TAUX A 0% ? 22/11/2016

INVESTISSEMENT EHPAD

Le gouvernement a annoncé dernièrement comment seront calculées les révisions du taux du livret A. Le jour où ces règles seront appliquées, le livret A rapportera 0 % !

Cet arrêté qui modifie la règle de calcul automatique du taux du Livret A a été publié au Journal officiel du vendredi 11 novembre pour une entrée en vigueur samedi.

Nous n’en sommes pas très étonnés car cette réforme avait été quelque peu dévoilée quelques jours auparavant et avec deux évolutions majeures :

Un lissage sur 6 mois de la valeur des deux indices utilisés comme référence : l’inflation hors tabac et les taux monétaires ;
une suspension de la majoration de 0,25 point par rapport à l’inflation lorsque l’écart entre les valeurs des deux références (inflation et taux monétaires) est supérieur à 0,25 point.

Donc si on simplifie et que nous faisons un calcul simple et rapide, cela revient tout simplement à dire que le taux du livret A sera à 0 %

Nous ne rêvons pas, c’est un véritable scandale, mais c’est la réalité d’aujourd’hui.

Le gouvernement après avoir combattu l’assurance vie, s’attaque à l’épargne préférée des français, le livret A. Et évidemment, cela va toucher tous les autres placements comme le plan d’épargne populaire, le plan épargne logement …

Dans ces conditions, épargner n’est plus la même chose. Il faut tout simplement ne garder que quelques liquidités sur son compte. Il est plus intéressant finalement d’emprunter en cas de besoin de liquidités et d’investir dans des investissements plus industriels. Comme l’EHPAD par exemple, qui procure des rendements pouvant atteindre plus de 5 % par an et net d’impôt.

C’est une véritable révolution qui va s’opérer en France. Bientôt la fin du monopole des banques avec de nombreux moyens de les contourner même pour emprunter et placer son épargne. Ceux qui n’auront pas anticipé, auront de mauvaises surprises.

En savoir plus sur le livret A : CLIQUEZ ICI

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EHPAD INVEST FAIT PEAU NEUVE 9/11/2016

EHPAD INVEST vient de lancer son nouveau site internet.

Il nous paraissait important de donner un peu plus de visibilité à notre site internet, et surtout qu’il soit plus facile d’accès. En effet, aujourd’hui, vous pouvez sélectionner les programmes par région, les caractères sont plus gros, ce qui rend la lecture plus facile.

Nous avons également accordé une grande importance au visuel, pour rendre le site plus agréable lors des consultations.
Il nous parait également important que nos clients nous fassent parvenir leur avis plus facilement ce qui est aujourd’hui possible en cliquant sur l’onglet spécifique.

EHPAD INVEST veut également vous apporter pour 2017, encore plus de nouveaux programmes avec de très fortes rentabilités dans un marché concurrentiel, où on ne sait pas toujours comment choisir.

Nous réfléchissons comment faire pour pourquoi pas un jour vous permettre des souscriptions en ligne, sans l’aide d’un conseiller avec des réductions de prix importantes. Nous voulons être l’avenir de l’investissement EHPAD, toujours à la pointe de ce qui se fait de mieux.

En révolutionnant l’approche des achats en EHPAD, avec des frais LOW COST, EHPAD INVEST a prouvé qu’il faisait aujourd’hui partie du marché EHPAD de façon incontournable. Aujourd’hui tous les grands acteurs de la gestion de l’EHPAD font appel à nous pour commercialiser leurs produits.

Nous proposons des chambres en EHPAD en vérifiant soigneusement la rentabilité et l’emplacement de la résidence. Il n’y a pas de hasard en investissant avec EHPAD INVEST. C’est la tranquillité d’esprit.

Nous vous invitons donc à nous laisser vos commentaires sur ces changements qui nous l’espérons répondrons à vos attentes.

Bonne navigation sur notre site.

EN SAVOIR PLUS EN CLIQUANT ICI

ATTENTION AU CROWDFUNDING 1/11/2016

Nous savons que de nombreux investisseurs se tournent à présent sur le CROWDFUNDING (le financement participatif)

En effet les taux d’intérêt bancaires sont très bas, les assurances vie sont touchées par la loi SAPIN 2. Donc il faut évidemment des alternatives.

Ne parlons même pas de louer un appartement avec tous les problèmes que cela procure (le locataire qui ne paie pas, la remise en état ..) Mais attention.

Dans le principe ce mode de financement participatif est très intelligent et excellent pour l’économie. Malheureusement comme toujours des petits malins en profitent pour arnaquer les épargnants.

Prenons un exemple :

KICKSTARTER, la plus grosse plateforme de financement participatif des USA arrive en France cette année. Seulement 37 % de ces financements atteignent leur objectif. C’est très faible (et c’est le numéro 1)

Donc renseignez vous bien avant d’investir dans telle ou telle société. Ce sont généralement des starts up avec des idées fumeuses mais qui n’arriveront pas au bout. Et surtout qui vous garantit que le patron est sérieux ?

On vous promet des rendements jusqu’à 12%, mais 12% de quoi ? Souvent votre investissement va partir en fumée. Il n’y a pas de contrepartie. En plus c’est fiscalisé, donc en fait le rendement promis est plutôt autour de 6 à 8% au maximum. Plutôt 2 ou 3 car les sociétés sont obligées souvent de renégocier les taux bien trop élevés à tenir.

Il faut réfléchir deux minutes. Si un projet est bon, pourquoi le financer à 12 % alors que le marché est entre 4 et 7 % suivant la banque ou si vous passez par la bourse ? Ce n’est pas du tout logique et dans l’ensemble, nous rejetons cette formule d’investissement.

Il est certain qu’en EHPAD vous êtes propriétaire d’un bien tangible, vous passez chez le notaire. Vous êtes donc protégés. Le risque n’est pas nul, mais sans commune mesure avec le CROWDFUNDING.

Pour plus d’informations, rendez vous sur notre site internet dans la partie contact : CLIQUEZ ICI

CREDIT IN FINE ET EHPAD ? 31/10/2016

Cette forme de crédit peu ou pas connue, peut aujourd’hui devenir intéressante et à plusieurs titres.
Nous allons vous expliquer comment optimiser votre patrimoine avec ce levier financier :

1) Vous disposez d’un capital important en assurance vie :

Dans beaucoup de cas, il y a une échéance à votre contrat d’assurance vie. Souvent 8 ans. Imaginons que vous soyez à la cinquième année. Vous constatez que les taux d’emprunt sont très bas (entre 1 et 2 %). La rentabilité en EHPAD dépasse souvent les 5%.

C’est donc le bon moment pour investir votre CASH, mais vous ne pouvez pas le sortir.

Il existe donc deux possibilités pour en profiter. Soit l’avance sur votre contrat (il faut voir les conditions avec votre assureur). Soit le crédit IN FINE (intérêts fixes et capital à rembourser à l’échéance du prêt)

Vous allez donc voir votre assureur/banquier et vous lui demandez de prendre en garantie votre contrat d’assurance vie. A la fin de la période des 8 ans par exemple, il faudra simplement solder votre prêt et bénéficier de la rente intégrale. En attendant en imaginant un taux de prêt à 1,5%, vous aurez donc 5-1,5=3,5 % de votre investissement EHPAD en retour. Donc c’est clairement intéressant car le crédit ne vous coûte rien, au contraire vous gagnez de l’argent. Votre contrat d’assurance vie compensera largement le taux du crédit. Et comme on dit, il faut prendre ce qu’on peut prendre tout de suite. Il n’est pas certain que les taux des EHPAD restent si élevés en revente. Et les taux d’emprunt si bas.

2) Vous voulez optimiser votre fiscalité en CENSI-BOUVARD :

Dans le cadre de la CENSI-BOUVARD, vous bénéficiez évidemment d’une réduction d’impôt importante (11% de la valeur de l’EHPAD étalée sur 9 ans). Par contre les loyers sont imposables. En crédit amortissable classique, les intérêts vont diminuer dans le temps. En IN FINE, ils sont fixes, donc vous aurez à terme moins de CSG-CRDS et de fiscalité sur les revenus dans ce montage.

Il faut juste s’assurer que le contrat d’assurance vie soit de qualité pour un taux de rendement supérieur à votre taux de crédit.

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Attention aux résidences SENIORS 28/10/2016

Chez EHPAD INVEST, nous n’aimons pas critiquer la concurrence, mais malheureusement se profilent des scandales à court terme.

En effet, bon nombre d’investisseurs se jettent sur des investissements en résidence SENIOR avec des réductions d’impôts importantes.

Mais malheureusement, un grand nombre de ces investissements sont sur évalués, et les risques de défaut sont très importants.

Nous avons reçu plusieurs demandes de revente de résidences séniors ces derniers temps car les gestionnaires veulent abandonner le navire et les propriétaires sont complètement désespérés.

Par exemple, sur la côte d’AZUR, une résidence SENIOR très bien placée, pleine à 100 % perd 300 000 Euros par an. Pourquoi ? Car les loyers versés aux propriétaires sont trop élevés, ils ont été sur estimés avec des prix de vente de 30 à 40 % au dessus du marché. Donc à la fin du bail, le gestionnaire s’en va ou dépose le bilan.

Et le pire, c’est que dans ce cas précis, la résidence est pleine à 100 % mais on voit arriver aussi des cas où la résidence n’est pas remplie du tout. Donc ça devient très inquiétant.

En EHPAD, tout n’est pas rose, mais globalement à près de 90 % les investisseurs font une plus value au bout de 10 ans, et possède un bien tangible et rentable. Ce n’est pas pour rien que EHPAD INVEST existe depuis 2003 sur le marché avec un taux de satisfaction proche des 100 %.

Nous ne sommes pas contents de critiquer la concurrence, mais comme le tourisme ou les résidences affaires il y a 10 ans, il y aura des scandales dans le SENIOR. En EHPAD, à part quelques dossiers isolés, il n’y a pas eu de scandale. C’est un investissement d’avenir et sûr.

Les besoins en EHPAD sont importants, nous croyons à ce modèle économique. Le soucis avec les résidences SENIORS, c’est tout simplement l’appétit des promoteurs pour vendre trop cher à des gens un peu naïfs.

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INVESTISSEMENT EN EHPAD ET ETHIQUE 26/10/2016

L’investissement socialement responsable (ISR) a été reconnu pendant l’été 2013.

Il est régi par 2 institutions financières indépendantes (l’Association française de la gestion financière et le forum pour l’investissement responsable)

Le but de cette loi est de renforcer l’investissement responsable, civique et écologique.

En effet des pays comme le DANEMARK ont compris depuis longtemps qu’il faut penser aux générations futures. En effet, un monde plus propre, plus responsable est aussi la clef de la réussite économique.

L’investissement en EHPAD est clairement dans le champ d’application de cette loi car :

1) Il répond à un besoin important et concerne des personnes dépendantes et souffrant d’un gros handicap.

2) Il améliore la fin de vie des personnes âgées en diminuant leurs souffrances.

3) Il répond à utilité d’ordre publique contrairement par exemple aux investissements polluants.

4) La plupart des EHPAD ont des problématiques écologiques car cela augmente la rentabilité de ces EHPAD.

En investissant en EHPAD, vous contribuez donc à améliorer la vie des patients atteints de pathologies lourdes comme la maladie d’ALZHEIMER par exemple. Cette maladie est la source de nombreux problèmes de dysfonctionnement. Elle détruit certaines familles. C’est pourquoi l’investissement en EHPAD règle en grande partie les nombreux problèmes liés à cette maladie.

Et cerise sur le gâteau, vous bénéficiez de rendements largement supérieurs à l’assurance vie ou n’importe quel placement bancaire. Rendez vous compte que vous aurez entre 4,5 et 7 % de rendement annuel net et sans impôt en investissant en EHPAD.

Vous pouvez prendre un crédit afin de financer cet investissement EHPAD. C’est donc facile et les taux actuellement sont très bas.

En résumé, l’investissement en EHPAD est donc un investissement éthique, propre et rentable. Que demander de plus ?

Nous répondrons à toutes vos questions concernant l’investissement en EHPAD. Il vous suffit simplement de nous contacter :

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LOI PINEL ET BAIL COMMERCIAL EN EHPAD 25/10/2016

Bail commercial : la loi Pinel fixe la répartition des charges et travaux entre propriétaire et locataire :

Auparavant dans un bail commercial, on pouvait mettre plus ou moins ce qu’on souhaitait. Ce n’est plus le cas aujourd’hui. Toutefois comme vous allez le voir, cela ne change pas vraiment les choses pour l’investissement en EHPAD.

Ce texte a été publié le 5 novembre 2014 et est aujourd’hui complètement appliqué dans tous les nouveaux baux commerciaux en EHPAD.

A présent dans un contrat de bail commercial, certaines dépenses ne pourront pas être imputables au locataire :

Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil. Cela étant, ce n’est pas vraiment un problème car dans les faits, il est rare que les gestionnaires demandent aux propriétaires de les faire. C’est trop compliqué à gérer. De plus ces travaux n’interviennent que au bout de 20 à 30 ans et il y a donc largement le temps d’anticiper.

Par ailleurs certaines taxes comme la taxe territoriale peuvent être à la charge du propriétaire et non du gestionnaire de l’EHPAD. Cela étant, dans les faits on constate que les gestionnaires d’EHPAD afin d’apaiser tout problème préfèrent prendre à leur charges toutes les taxes sauf la taxe foncière.

En bref, cette loi n’a pas changé grand chose dans les nouveaux baux en EHPAD. Au contraire, on constate de plus en plus des baux reconductibles donc une plus grande sécurité pour l’investisseur.

Le ménage des mauvais gestionnaires a été fait, donc aujourd’hui la plupart des baux en EHPAD sont ultra sécurisés. Notre avis est donc plutôt positif sur ces changements. L’article 606 ne pourra plus être mis en avant comme avantage commercial comme le faisait certains en gonflant les prix. La transparence est de mise aujourd’hui, ce qui est une excellente chose.

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Qu’est ce qu’un effet de levier financier ? 21/10/2016

On appelle « levier comptable » le rapport entre les capitaux moins les dettes, et les capitaux.

En d’autres termes, c’est le rapport entre votre investissement moins l’emprunt et le montant de cet investissement.

Mais, afin de comprendre les différences qui existent entre les différents effets de levier qui sont utilisés en finance, considérons les exemples suivantes, toutes basées sur 100 000 € d’investissement en EHPAD :

Prenons donc une chambre en EHPAD, achetée pour la somme de 100 000 €.

1) Premier cas sans dette :

Le capital est de 100 000 €, il n’y a pas de dettes. Le levier comptable est de 1 pour 1. La valeur théorique est de 100 000 €, il n’y a pas de dette et 100 000 € de capitaux propres. Le levier économique est donc de 1 pour 1. C’est l’exemple le plus simple qui concerne principalement les personnes qui ont besoin de revenus réguliers tous les trimestres.

Voyons l’autre cas de figure avec dettes.

2) Deuxième cas avec dette de 50 % (100 000 Euros) :

Vous avez 100 000 Euros d’apport et empruntez 100 000 €. Vous achetez donc deux chambres pour 200 000 Euros en tout. Les capitaux sont de 200 000 €, les dettes de 100 000 € donc le levier comptable est de 1 pour 2. La valeur théorique est de 200 000 €, les capitaux propres de 100 000 €, donc le levier théorique de 2 pour 1. Le levier économique sera de 1 pour 2.

Cela veut dire en d’autres termes moins comptables, que la dette générée vous permet d’acheter plus de chambres. Les loyers vont payer le crédit (d’autant que les taux sont très bas). Vous investissez à 5% pour un taux de crédit autour de 2%. L’effet de levier économique est donc énorme et vous permettra un enrichissement rapide.

L’autres avantage de l’effet de levier, c’est qu’il n’y a pas de risque. Si vous avez besoin d’argent, vous vendez une des deux chambres et vous soldez l’emprunt. Cela permet sur du moyen terme de se constituer un patrimoine à moindre effort, car c’est le locataire de votre chambre (ou plutôt le gestionnaire) qui vous paie cet investissement.

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