ORPEA 27/02/2017

 

ORPEA est aujourd’hui le deuxième plus gros gestionnaire du marché des EHPAD.

Il est également le premier gestionnaire d’EHPAD en terme de nombre d’investisseurs.

En effet, le système d’ORPEA et de la plupart des résidences que ce groupe a racheté est le suivant :

ORPEA fait construire un EHPAD. Pour cela il fait appel à des investisseurs privés. Ils deviennent propriétaires d’une chambre et des parties communes de l’EHPAD.

Ensuite ORPEA va leur verser un loyer garantie tous les trimestres et revalorisé tous les ans en fonction d’un indice qui est généralement celui basé sur l’évolution de la nuitée dans les maisons de retraite (environ 1% par an en moyenne)

Pour ORPEA, c’est un moyen de ne pas avoir au bilan des amortissements lourds qui augmentent son endettement, et baisse le rendement des actionnaires. Pour l’investisseur ORPEA, c’est un bon moyen de se procurer des revenus nets d’impôts grâce à l’amortissement LMNP ou le CENSI-BOUVARD.

Aujourd’hui ORPEA est présent à l’international (Allemagne, Italie, Suisse, Autriche, Espagne …)
Ce groupe est donc très solide et garantie des loyers à ses investisseurs en toute sécurité.

ORPEA est de loin le gestionnaire le plus demandé par les investisseurs du fait de sa notoriété et de son poids économique.

En effet, avec plus de 2 milliards d’euro de chiffre d’affaire, il y a de quoi être vraiment rassuré sur sa solidité.

EHPAD avec plus de 13 ans d’expérience dans le marché de la revente EHPAD a toujours des lots à vous proposer avec ORPEA. C’est aujourd’hui un de nos partenaires préférés.

EN SAVOIR PLUS EN CLIQUANT SUR CE LIEN

SIMULATION INVESTISSEMENT EHPAD 10/02/2017

 

Il est important lorsqu’on investit en EHPAD d’obtenir une bonne simulation d’investissement en EHPAD.

C’est pourquoi nous allons vous expliquer quelles sont les règles de base à respecter :

Pour obtenir une simulation d’investissement en EHPAD ou parfois nommée à tord simulation de défiscalisation en EHPAD, EHPAD INVEST a besoin de connaitre :

1) Votre date de naissance.
2) Votre statut marital.
3) Vos revenus.
4) Votre impôt payé.
5) Votre apport et taux d’endettement.

Et bien entendu quel est votre objectif. Ce n’est pas la même chose si vous souhaitez investir en EHPAD pour avoir une rente à la retraite que de valoriser un capital existant ou encore de percevoir des revenus immédiats.

En entrant tous ces éléments dans notre simulateur, nous serons en mesure de vous proposer une ou plusieurs solutions d’investissement en EHPAD :

Soit en CENSI BOUVARD pour ceux qui veulent réduire leurs impôts, soit en LMNP plutôt pour ceux qui cherchent à valoriser un capital ou percevoir une rente.

Afin qu’une simulation d’investissement en EHPAD soit la plus claire et la plus neutre possible, nous ne prenons pas les meilleurs scénarios. En effet, nous savons très bien qu’il peut y avoir des aléas, surtout sur du long terme. C’est pourquoi chez EHPAD INVEST nos simulations d’investissement en EHPAD sont toujours plutôt basées sur des chiffres pessimistes (taux de revalorisation des loyers bas, renouvellement du mobilier …)

Chez EHPAD INVEST nous privilégions toujours l’honnêteté et la clarté dans toutes nos simulations d’investissement en EHPAD.

Alors n’hésitez plus, demandez votre simulation gratuite dès aujourd’hui en nous contactant. C’est sans engagement et la simulation d’investissement d’investissement en EHPAD est livrée en moins de 24 heures : CLIQUEZ ICI POUR RECEVOIR VOTRE SIMULATION D’INVESTISSEMENT EN EHPAD GRATUITE

FISCALITE EN EHPAD 9/02/2017

EHPAD
 

La fiscalité en EHPAD est un sujet qui peut paraître complexe.
Cela étant, EHPAD INVEST vous assiste et conseille afin d’optimiser au maximum votre fiscalité.

Voici donc un petit aperçu de ce qu’il faut retenir sur la fiscalité en EHPAD :

1) Le LMNP :

C’est le statut le plus couramment utilisé pour investir en EHPAD. L’achat de la chambre EHPAD donne droit à amortir la totalité de cet investissement (hors terrain) au niveau comptable.

L’immobilier (et c’est le poste principal) s’amortira entre 20 et 30 ans.
Les meubles entre 5 et 10 ans et les frais de notaire au choix sur un an ou bien à rajouter dans la partie immobilière.

Concrètement :

J’achète une chambre à 110 000 Euros dont 1000 Euros de meuble (et frais de notaire inclus). Je vais donc amortir 5000 Euros par an sur 20 ans (si je choisis 20 ans d’amortissement) et 200 Euros par an pendant 5 ans pour les meubles.

Si j’ai un loyer de 5000 Euros net, je vais donc me retrouver pendant 20 ans sans impôt ni CSG-CRDS à payer (si je n’ai pas fait de crédit). En effet l’amortissement se déduira des loyers en totalité.

C’est donc un mécanisme idéal pour placer un capital qui va générer des revenus sans impôts ni CSG-CRDS.

2) Le CENSI-BOUVARD :

Cela concerne uniquement le neuf. Vous n’avez pas le droit d’amortir, par contre, vous avez droit à une réduction d’impôt de 11 % de la valeur du bien HT étalée sur 9 ans.

Concrètement :

J’achète une chambre 100 000 Euros, je vais donc pouvoir déduire tous les ans pendant 9 ans, 1222 Euros de mes impôts à payer.
Les loyers sont imposables, il est donc vivement recommandé de faire un crédit car les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers.

C’est un mécanisme idéal pour se constituer un capital à condition de payer des impôts.

3) En matière de récupération de TVA :

Dans la revente, il n’y a pratiquement pas de TVA (sauf sur la marge). Généralement entre 1000 et 3000 Euros de TVA pour une chambre. Elle sera évidemment récupérable.

Pour un bien neuf, la TVA de 20 % sera sur l’ensemble du bien (meubles, immobilier). Elle sera récupérable dans les 3 à 4 mois après la livraison.

Pour plus de renseignements : CLIQUEZ ICI

INVESTISSEMENTS CHEZ EHPAD INVEST EN 2017 10/01/2017

EHPAD
 

Tout d’abord EHPAD INVEST vous souhaite une excellente année 2017.

Le leader depuis 2003 de l’investissement en EHPAD vous promet toujours de meilleurs investissements en EHPAD avec les meilleurs rentabilités du marché.

Sous forme de points clairs et précis, nous allons vous expliquez quels sont les changements (ou non) dans l’investissement en EHPAD en 2017.

1) La loi CENSI BOUVARD est maintenue pour 2017 :

Contrairement à l’investissement dans le tourisme, la loi CENSI BOUVARD est maintenue en 2017 pour les EHPAD. C’est une excellent nouvelle et nous rassure sur la pérennité de l’investissement en EHPAD. Il est clairement établi que la FRANCE a vraiment besoin des EHPAD et que nous en manquons beaucoup. 2017 sera le signe de nouveaux projets neufs en EHPAD. Nous vous invitons à aller regarder régulièrement dans la rubrique EHPAD en CENSI BOUVARD pour voir les nouveautés.

2) Pas de changement en vue pour le LMNP en 2017 :

Le régime spécifique du LMNP ne sera pas touché. Il était peut être question d’être considéré comme professionnel au delà de 23 000 Euros de loyers par an, mais cela ne va concerner que les investissements meublés classiques type « AIRBNB ». En effet le contribuable fait face à une vague sans précédent de loueurs de biens surtout sur Paris et les grandes villes de Province. L’EHPAD ne sera donc pas concernée par ce texte car il y sous location par l’intermédiaire du gestionnaire.

3) La loi SAPIN 2 a été amendée :

La loi très controversée sur l’assurance vie a donc été ratifiée en Décembre dernier. Plus que jamais, il est nécessaire d’arbitrer si vous avez trop d’épargne en Assurance Vie au profit de l’EHPAD notamment. Vous pouvez aussi investir sous forme d’avance ou de prêt In Finé en nantissant votre contrat vu les taux très bas en ce moment des prêts.

L’année 2017 commence « très fort » pour l’investissement en EHPAD. Ce marché est donc très stable depuis plus de 20 ans, et EHPAD INVEST veut s’imposer encore plus comme le leader de ce marché en 2017.

Pour plus de renseignements, CONTACTEZ NOUS

LES INDICES D’INDEXATION EN EHPAD 15/12/2016

 

Dans les baux commerciaux, il y a plusieurs indices possibles concernant la revalorisation des loyers annuels.

EHPAD INVEST vous explique et décrypte pour vous ces indices en fonction des gestionnaires. Nous vous donnons aussi les conditions sur les baux commerciaux constatés sur les principaux gestionnaires.

Korian :

Indice IRL (Indice de référence des Loyers) / an – max 2 % –

11 ans et 11 mois renouvelable par tacite reconduction

La revalorisation des loyers Ehpad sera fonction de l’indexation des loyers applicable tous les ans et est plafonnée à 2 % maximum.

Medica :

C’est l’indice Ehpad chaque année.

Les baux sont de 11 ans et 11 mois renouvelables par tacite reconduction.

La revalorisation des loyers Ehpad sera fonction de l’augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d’hébergement des personnes âgées tous les ans.

A Plus Santé :

2 % par an applicable tous les 3 ans avec un bail de 11 ans et 11 mois renouvelable par tacite reconduction.

la revalorisation des loyers s’effectuera tous les 3 ans avec une augmentation de 6%.

Domidep :

Indice des Ehpad également.

Le bail est de 11 ans et 11 mois renouvelable tacite reconduction

Le loyer sera revalorisé tous les ans en fonction de l’indice des Ehpad – sans plafond -.

DomusVI :

Indice des Ehpad avec un maximum de 2,3% et applicable tous les 3 ans.

Le bail est de 11 ans et 11 mois renouvelable tacite reconduction.

Donc votre loyer sera revalorisé tous les 3 ans en fonction de la variation de l’indice des Ehpad avec un max de 2,3 % / an.

Le Noble Age :

Indice Ehpad pour 2/3 et Indice ICC (coût de la construction) pour 1/3

Le bail est de 11 ans et 11 mois renouvelable tacite reconduction

Votre loyer sera donc revalorisé tous les ans, non plafonné selon l’indice des Ehpad et celui de l’ICC.

* Évolution du prix des prestations d’hébergement des personnes âgées dépendantes sur les dernières années :

2006 : 2.6%
2007 : 2.4%
2008 : 2.2%
2009 : 3 %
2010 : 1%
2011 : 1.2%
2012 : 2.5%
2013 : 2.30%

Si vous avez d’autres questions, n’hésitez pas à nous contacter en CLIQUANT ICI

Règles d’investissement en EHPAD 29/11/2016

 

Nous allons vous exposer plusieurs règles d’investissements utiles lors de votre achat en EHPAD :

1) Privilégiez des zones proche de grandes agglomérations (même une heure de Paris, Lyon, Bordeaux, Lille …). Les zones très isolées risquent de ne plus pouvoir apporter suffisamment de patients à long terme. Les agglomération de plus de 100 000 habitants comme Poitiers par exemple sont également de bonnes zones où investir.

2) Faites attention aux petites chambres. Les règles au niveau des normes ont changé. C’est pourquoi les chambres inférieures à 15 m2 risquent d’être modifiées et engendrer des gros travaux. Dans l’idéal, il faut investir dans des chambres entre 17 et 25 m2, si cela est possible (sauf cas d’emplacement exceptionnel comme la Côte d’Azur ou très proche de Paris)

3) Vérifiez le bilan d’exploitation de la résidence. EHPAD INVEST fait le travail à votre place et nous faisons attention que la résidence gagne de l’argent. Si nous constatons des déficits, nous ne mettons pas en commercialisation la chambre à la vente.

4) Il évidemment important de vérifier la solidité du gestionnaire. Mais certains pensent qu’il faut impérativement prendre les trois plus gros gestionnaires (ORPEA, DOMUS VI et KORIAN). En restant dans les 10 premiers les risques ne sont pas plus élevés et les rendements proposés peuvent être bien meilleurs avec le numéro 8 comme RESIDALYA par exemple.

5) Faites attention aux simulations en résidence SENIOR. En effet, les rendements sont souvent irréalistes et ce marché est trop récent pour vraiment savoir ce qu’il en sera dans 5 ou 10 ans. Les résidences SENIOR n’ont rien à voir avec les EHPAD, malgré les discours de certains commerciaux. Si vraiment vous souhaitez investir en SENIOR, privilégiez les centres villes de grandes agglomérations. Il risque d’y avoir de nombreux scandales dans les années à venir dans ce secteur. Soyez vigilants, ce n’est pas de l’EHPAD.

Pour plus d’informations, CONTACTEZ NOUS EN CLIQUANT ICI

LIVRET A AVEC UN TAUX A 0% ? 22/11/2016

INVESTISSEMENT EHPAD
 

Le gouvernement a annoncé dernièrement comment seront calculées les révisions du taux du livret A. Le jour où ces règles seront appliquées, le livret A rapportera 0 % !

Cet arrêté qui modifie la règle de calcul automatique du taux du Livret A a été publié au Journal officiel du vendredi 11 novembre pour une entrée en vigueur samedi.

Nous n’en sommes pas très étonnés car cette réforme avait été quelque peu dévoilée quelques jours auparavant et avec deux évolutions majeures :

Un lissage sur 6 mois de la valeur des deux indices utilisés comme référence : l’inflation hors tabac et les taux monétaires ;
une suspension de la majoration de 0,25 point par rapport à l’inflation lorsque l’écart entre les valeurs des deux références (inflation et taux monétaires) est supérieur à 0,25 point.

Donc si on simplifie et que nous faisons un calcul simple et rapide, cela revient tout simplement à dire que le taux du livret A sera à 0 %

Nous ne rêvons pas, c’est un véritable scandale, mais c’est la réalité d’aujourd’hui.

Le gouvernement après avoir combattu l’assurance vie, s’attaque à l’épargne préférée des français, le livret A. Et évidemment, cela va toucher tous les autres placements comme le plan d’épargne populaire, le plan épargne logement …

Dans ces conditions, épargner n’est plus la même chose. Il faut tout simplement ne garder que quelques liquidités sur son compte. Il est plus intéressant finalement d’emprunter en cas de besoin de liquidités et d’investir dans des investissements plus industriels. Comme l’EHPAD par exemple, qui procure des rendements pouvant atteindre plus de 5 % par an et net d’impôt.

C’est une véritable révolution qui va s’opérer en France. Bientôt la fin du monopole des banques avec de nombreux moyens de les contourner même pour emprunter et placer son épargne. Ceux qui n’auront pas anticipé, auront de mauvaises surprises.

En savoir plus sur le livret A : CLIQUEZ ICI

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EHPAD INVEST FAIT PEAU NEUVE 9/11/2016

 

EHPAD INVEST vient de lancer son nouveau site internet.

Il nous paraissait important de donner un peu plus de visibilité à notre site internet, et surtout qu’il soit plus facile d’accès. En effet, aujourd’hui, vous pouvez sélectionner les programmes par région, les caractères sont plus gros, ce qui rend la lecture plus facile.

Nous avons également accordé une grande importance au visuel, pour rendre le site plus agréable lors des consultations.
Il nous parait également important que nos clients nous fassent parvenir leur avis plus facilement ce qui est aujourd’hui possible en cliquant sur l’onglet spécifique.

EHPAD INVEST veut également vous apporter pour 2017, encore plus de nouveaux programmes avec de très fortes rentabilités dans un marché concurrentiel, où on ne sait pas toujours comment choisir.

Nous réfléchissons comment faire pour pourquoi pas un jour vous permettre des souscriptions en ligne, sans l’aide d’un conseiller avec des réductions de prix importantes. Nous voulons être l’avenir de l’investissement EHPAD, toujours à la pointe de ce qui se fait de mieux.

En révolutionnant l’approche des achats en EHPAD, avec des frais LOW COST, EHPAD INVEST a prouvé qu’il faisait aujourd’hui partie du marché EHPAD de façon incontournable. Aujourd’hui tous les grands acteurs de la gestion de l’EHPAD font appel à nous pour commercialiser leurs produits.

Nous proposons des chambres en EHPAD en vérifiant soigneusement la rentabilité et l’emplacement de la résidence. Il n’y a pas de hasard en investissant avec EHPAD INVEST. C’est la tranquillité d’esprit.

Nous vous invitons donc à nous laisser vos commentaires sur ces changements qui nous l’espérons répondrons à vos attentes.

Bonne navigation sur notre site.

EN SAVOIR PLUS EN CLIQUANT ICI

ATTENTION AU CROWDFUNDING 1/11/2016

 

Nous savons que de nombreux investisseurs se tournent à présent sur le CROWDFUNDING (le financement participatif)

En effet les taux d’intérêt bancaires sont très bas, les assurances vie sont touchées par la loi SAPIN 2. Donc il faut évidemment des alternatives.

Ne parlons même pas de louer un appartement avec tous les problèmes que cela procure (le locataire qui ne paie pas, la remise en état ..) Mais attention.

Dans le principe ce mode de financement participatif est très intelligent et excellent pour l’économie. Malheureusement comme toujours des petits malins en profitent pour arnaquer les épargnants.

Prenons un exemple :

KICKSTARTER, la plus grosse plateforme de financement participatif des USA arrive en France cette année. Seulement 37 % de ces financements atteignent leur objectif. C’est très faible (et c’est le numéro 1)

Donc renseignez vous bien avant d’investir dans telle ou telle société. Ce sont généralement des starts up avec des idées fumeuses mais qui n’arriveront pas au bout. Et surtout qui vous garantit que le patron est sérieux ?

On vous promet des rendements jusqu’à 12%, mais 12% de quoi ? Souvent votre investissement va partir en fumée. Il n’y a pas de contrepartie. En plus c’est fiscalisé, donc en fait le rendement promis est plutôt autour de 6 à 8% au maximum. Plutôt 2 ou 3 car les sociétés sont obligées souvent de renégocier les taux bien trop élevés à tenir.

Il faut réfléchir deux minutes. Si un projet est bon, pourquoi le financer à 12 % alors que le marché est entre 4 et 7 % suivant la banque ou si vous passez par la bourse ? Ce n’est pas du tout logique et dans l’ensemble, nous rejetons cette formule d’investissement.

Il est certain qu’en EHPAD vous êtes propriétaire d’un bien tangible, vous passez chez le notaire. Vous êtes donc protégés. Le risque n’est pas nul, mais sans commune mesure avec le CROWDFUNDING.

Pour plus d’informations, rendez vous sur notre site internet dans la partie contact : CLIQUEZ ICI

CREDIT IN FINE ET EHPAD ? 31/10/2016

 

Cette forme de crédit peu ou pas connue, peut aujourd’hui devenir intéressante et à plusieurs titres.
Nous allons vous expliquer comment optimiser votre patrimoine avec ce levier financier :

1) Vous disposez d’un capital important en assurance vie :

Dans beaucoup de cas, il y a une échéance à votre contrat d’assurance vie. Souvent 8 ans. Imaginons que vous soyez à la cinquième année. Vous constatez que les taux d’emprunt sont très bas (entre 1 et 2 %). La rentabilité en EHPAD dépasse souvent les 5%.

C’est donc le bon moment pour investir votre CASH, mais vous ne pouvez pas le sortir.

Il existe donc deux possibilités pour en profiter. Soit l’avance sur votre contrat (il faut voir les conditions avec votre assureur). Soit le crédit IN FINE (intérêts fixes et capital à rembourser à l’échéance du prêt)

Vous allez donc voir votre assureur/banquier et vous lui demandez de prendre en garantie votre contrat d’assurance vie. A la fin de la période des 8 ans par exemple, il faudra simplement solder votre prêt et bénéficier de la rente intégrale. En attendant en imaginant un taux de prêt à 1,5%, vous aurez donc 5-1,5=3,5 % de votre investissement EHPAD en retour. Donc c’est clairement intéressant car le crédit ne vous coûte rien, au contraire vous gagnez de l’argent. Votre contrat d’assurance vie compensera largement le taux du crédit. Et comme on dit, il faut prendre ce qu’on peut prendre tout de suite. Il n’est pas certain que les taux des EHPAD restent si élevés en revente. Et les taux d’emprunt si bas.

2) Vous voulez optimiser votre fiscalité en CENSI-BOUVARD :

Dans le cadre de la CENSI-BOUVARD, vous bénéficiez évidemment d’une réduction d’impôt importante (11% de la valeur de l’EHPAD étalée sur 9 ans). Par contre les loyers sont imposables. En crédit amortissable classique, les intérêts vont diminuer dans le temps. En IN FINE, ils sont fixes, donc vous aurez à terme moins de CSG-CRDS et de fiscalité sur les revenus dans ce montage.

Il faut juste s’assurer que le contrat d’assurance vie soit de qualité pour un taux de rendement supérieur à votre taux de crédit.

Pour plus de renseignements et demander une simulation gratuite : CLIQUEZ ICI

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