ACHAT/REVENTE en EHPAD

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INVESTIR EN EHPAD. QUELS SONT LES RISQUES ?

04/01/2018

Investir en EHPAD peut comporter des risques certes limités, mais ils existent. Chez EHPAD INVEST dans le cadre de notre transparence, nous les évoquons avec vous :

1) Ne pas investir dans une zone trop éloignée des centres urbains. En effet, la pérennité à long terme pourrait être remise en cause. Cela ne veut pas dire qu’investir en EHPAD à la campagne pose problème, mais il faut être relativement proche d’un Hôpital (15-20 mn maximum) et si possible proche d’une grande agglomération.

2) On entend souvent qu’il faut investir avec un gros gestionnaire. C’est vrai, cela est rassurant, mais il vaut mieux investir avec un petit gestionnaire en plein coeur de Toulouse par exemple qu’avec un gros exploitant à 50 Km de Montélimar. L’emplacement doit être regardé avant même la qualité du gestionnaire.

3) Vérifiez si possible les comptes d’exploitation de l’EHPAD. Grâce à des outils comme societe.com, vous pouvez savoir si l’EHPAD est rentable ou non. C’est un outil très simple que nous utilisons régulièrement afin de vérifier si l’EHPAD est rentable ou non. Même si le bail approche de la fin, il y a très peu de chance qu’un gestionnaire veuille arrêter la gestion si il gagne de l’argent. Il faut donc mieux investir dans un EHPAD bien placé qui gagne de l’argent même en fin de bail, plutôt qu’un EHPAD en début de bail, isolé et qui ne rapporte pas d’argent au gestionnaire.

4) Il faut veiller à ce que le montant des loyers versés aux propriétaires des chambres EHPAD, soit inférieur à 20 % de ce que paie le résident de la chambre. Sauf cas particulier, au delà, il peut y avoir un risque à terme de baisse des loyers.

5) Privilégiez un EHPAD avec un nombre de 60 chambres minimum, ou un EHPAD qui est en cours de développement et qui souhaite atteindre ce ratio.

6) Méfiez vous des chambres vendues trop chères avec des rendements inférieurs à 5 %. Contrairement à ce qu’on entend, un rendement trop bas est souvent le signe d’honoraires trop élevés. A contrario, il faut bien entendu être vigilant sur un rendement élevé et vérifier le point 4 (voir ci dessus)

7) Vérifiez l’état des meubles. Il est certain que suivant les gestionnaires un forfait (environ tous les 10 ans) vous sera demandé (entre 2000 et 3000 Euros). Cela étant, dans certain cas, certains gestionnaires ne vous factureront pas les meubles ou étaleront le prix sur plusieurs années. Cela peut se négocier relativement facilement.

Si vous veillez à ce que tous ces points soient au vert, il y a peu de risque que vous fassiez un mauvais investissement. Nous vérifions bien entendu ces points avant de commercialiser nos EHPAD sur notre site internet.

Pour en savoir plus : CLIQUEZ ICI

 

Un nouveau modèle de tarification des EHPAD

11/12/2017

Simplification des modalités de tarification pour les EHPAD :

Les conseils départementaux contribuent aux coûts liés à l’hébergement et à la prise en charge de la dépendance par le biais d’un prix de journée annualisé qui est versé aux EHPAD. Ce système complexe et nécessitant beaucoup d’échanges administratifs est devenu obsolète.

Depuis le 1er janvier 2017, suite à la publication des deux décrets d’application de l’article 58 de la loi relative à l’adaptation de la société au vieillissement du 28 décembre 2015, ce mécanisme de financement individualisé de l’hébergement et de la dépendance est remplacé par un forfait global dépendance versé à l’EHPAD en fonction d’une tarification prenant en compte le niveau de dépendance des résidents.

Pour le tarif d’hébergement, il sera défini dans le cadre d’une convention pluriannuelle d’objectifs et de moyens (CPOM) passée entre l’établissement et le conseil départemental.

Ce mode de gestion par forfait va simplifier grandement le processus budgétaire pour l’EHPAD et le département. Il va permettre aux différents intervenants d’avoir une vision rationnelle et annuelle des dépenses mais aussi des recettes ce qui va dans le sens d’une meilleure gestion.

Un programme de formation nationale pour les conseils départementaux et les Agences régionales de santé (ARS) accompagnera cette réforme bien entendu.

La conclusion de CPOM pour l’ensemble des EHPAD fera l’objet d’une programmation conjointe entre les ARS et les présidents de conseils départementaux et sera étalée du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2021.

Pour en savoir plus : CLIQUEZ ICI

 

La Poste investit dans les EHPAD

11/12/2017

Pour faire face aux besoins de construction d’EHPAD, la Poste accorde aux collectivités ainsi qu’aux établissements publics sociaux et médico sociaux des prêts à taux fixe en plus des prêts locatifs sociaux spécifiques (PLS). À Pau, par exemple elle a financé un nouvel Ehpad.

Vieillissement de la population française : des solutions à trouver et rapidement :

Tout l’enjeu aujourd’hui est de pouvoir accompagner le vieillissement dans les meilleures conditions possibles, et surtout en cas de perte d’autonomie totale ou partielle. Cette prise en charge peut se faire à domicile quand cela est possible, en hôpital de jour ou en EHPAD. Ces établissements ont des listes d’attente qui s’allongent inévitablement, notamment pour la prise en charge des malades Alzheimer.

« Sur notre agglomération, entre 500 et 600 demandes d’hébergement permanent en Ehpad ne peuvent être satisfaites faute de places suffisantes », d’après Mathilde Trocmé, responsable du service finances du centre communal d’action sociale (CCAS) de Pau. Cette situation complexe a incité la municipalité à construire un nouvel Ehpad, en remplacement de l’ancien établissement, qui n’était plus aux normes. Sa construction a commencé en septembre 2017. « Il va permettre de passer de 80 à 120 agréments : 112 lits d’hébergement permanent dont 14 places pour les malades d’Alzheimer, et 8 places d’hébergement temporaire. Parmi ces 120 agréments, une unité de 12 places est également prévue pour les personnes atteintes de troubles du comportement modérés », ajoute Mathilde Trocmé.

Un taux fixe à des conditions très intéressantes :

Ce projet EHPAD, d’un montant de 13,5 M€, est financé en partie par La Banque Postale par le biais d’un prêt à taux fixe à long terme de 2,7 M€ sur 25 ans « à des conditions compétitives », signale Mathilde Trocmé, et d’un prêt locatif social (PLS). « Le PLS est un financement intéressant car il donne accès à une TVA à 5,5 % pour les travaux, il permet de bénéficier d’une exonération de la taxe foncière et ouvre droit à l’allocation personnalisée au logement (APL) pour les résidents. Pour autant, il comporte des risques puisque ses taux, indexés sur le livret A, sont variables », explique Mathilde Trocmé. Le reste des travaux est financé par des réserves propres ainsi que des subventions de l’Agence régionale de santé (ARS), de la Caisse nationale de solidarité pour l’autonomie (CNSA) et du Département.

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Investir en EHPAD et IFI

01/11/2017

Investir en EHPAD et IFI :

C’est un sujet qui peut parfois devenir vite un casse tête surtout que l’IFI vient tout juste de remplacer l’ISF.

Mais chez EHPAD INVEST, nous vous apportons toutes les réponses à vos questions sur ce sujet passionnant.

Il existe plusieurs moyens d’échapper à tout ou partie de l’IFI en investissant en EHPAD. Nous allons vous expliquer comment un investissement en EHPAD peut se révéler fort judicieux.

Investir en LMNP (loueur meublé non professionnel) :

Il est permis d’avoir un abattement de 20 % sur la valeur du bien comme la chambre EHPAD est louée. C’est donc toujours un petit avantage à ne pas négliger.

Investir en LMP (loueur meublé professionnel) :

Si l’ensemble de vos revenus est inférieur à vos revenus EHPAD et qu’ils dépassent 23000 Euros TTC, alors vous serez considérés comme LMP.

En effet, vous devez avoir plus de revenus en EHPAD que de revenus professionnels. La retraite ne rentre pas dans le calcul.

Cela concerne donc principalement les personnes qui sont à la retraite, car il est difficile quand on travail d’atteindre ce seuil et de pouvoir investir en LMP. Vous pouvez bien entendu recourir à un prêt pour atteindre les 23000 de revenus.

Les avantages quand on est LMP sont multiples :

1) Réduction des droits de succession pour les héritiers jusqu’à 75% à condition de garder le LMP 6 ans.
2) Exonération des plus values (très intéressant quand on veut revendre ses lots en EHPAD) au bout de 5 ans.
3) Exonération totale de l’IFI sur son investissement en EHPAD (oui vous ne rêvez pas)
4) Possibilité en société de transmettre ses parts plus facilement à ses héritiers dans le cadre d’une donation.

Vous pouvez si vous n’êtes pas en LMP, être exonéré totalement ou partiellement de l’IFI dans le cadre d’un investissement en EHPAD.

Regardez cela de plus près :

Investir en LMNP avec démembrement :

Que vous soyez en société ou en nom propre, vous pouvez défiscaliser votre IFI en EHPAD. En effet, si vous optez pour un démembrement en donnant l’usufruit de vos lots en EHPAD à vos héritiers ou même à votre société, vous serez exonéré d’IFI sur vos lots EHPAD. Vous pouvez évidemment faire une donation temporaire ou définitive en fonction de vos besoins.

Comme vous le constatez, il y a de nombreuses possibilités pour défiscaliser en EHPAD, et notamment sur son IFI. Pour plus de renseignements, contactez nous : EN CLIQUANT ICI

 

PRIX D'UN EHPAD AU M2

26/10/2017

C’est souvent la question que pose certains investisseurs. Il n’est pas véritablement pertinent de chercher à connaître le prix au mètre carré d’un EHPAD afin de le comparer avec celui d’un autre investissement immobilier classique.

Le prix d’un EHPAD N’EST pas uniquement lie A l’immobilier

Dans le cadre d’un investissement en EHPAD, il ne faut pas simplement considérer le prix d’achat au mètre carré car il faut aussi prendre en compte le prix des parties communes (salle de restaurant, salle de KINE, THALOSSO ….) et les services proposés aux patients (PETIT DEJEUNER, LINGE DE MAISON, SOINS, REPAS EN CHAMBRE ….)

Vous comprendrez donc que ce n’est pas comme cela qu’on peut véritablement calculer le prix d’un EHPAD. Un logement classique ne comprend que le prix d’une maison ou d’un appartement et rien d’autre. Ici vous achetez une chambre, des parties communes et surtout un bail commercial ferme avec l’exploitant. Il y a donc 3 axes dans le prix d’une chambre en EHPAD.

Pertinence du rapport locatif

Le rapport locatif est évidemment le moyen le plus sûr pour calculer la valeur d’un bien. Il se calcule en prenant la valeur du bien HT hors frais de notaire rapporté au loyer annuel.

Par exemple un bien qui coûte 100 000 Euros en EHPAD avec un loyer de 5000 Euros a un rapport net de 5 %. En EHPAD, il faut rappeler que toutes les réparations sont à la charge de l’exploitant hormis la taxe foncière et les éventuels frais de notaire qui sont à la charge du propriétaire.

Le rendement moyen d’un EHPAD est de l’ordre de 5 à 6 % en biens d’occasion et de l’ordre de 4,5 % dans le neuf.

Une rentabilité PLUS IMPORTANTE EN EHPAD

Cette rentabilité moyenne est plus élevée qu’un investissement classique en immobilier car il n’y a pas de charges à payer. Vous percevez des loyers nets et en plus sans impôt ni CSG-CRDS grâce au dispositif LMNP (Loueur Meublé Professionnel).

On voit bien que le prix au M2 en EHPAD, c’est donc pas la bonne mesure du prix d’une chambre EHPAD.

Pour plus d’informations, CLIQUEZ ICI

 

Principales mesures fiscales pour 2018

06/10/2017

Les principales mesures fiscales vont être débattues au parlement (et il y aura peut être quelques changements), mais voici ce qu’il faut retenir au niveau des changements possibles. Ce n’est pas définitif, mais à part peut être quelques ajustements, voici à quoi il faut s’attendre :

  • Indexation du barème de l’Impôt sur le Revenu par rapport à l’inflation

A compter de 2018, il est proposé le nouveau barème progressif suivant :
          – Jusqu’à 9 807 € => 0 %
          – De 9 807 € à 27 086 € => 14 %
          – De 27 086 € à 72 617 € => 30 %
          – De 72 617 € à 153 783 € => 41 %
          – Au-delà de 153 783 € => 45 %

  • Dégrèvement de la Taxe d’Habitation sur la résidence principale

(80 % des assujettis concernés d’ici à 2020)

  • Mise en place du PFU – (Prélèvement Forfaitaire Unique) 
    Le PFU sera mis en place au 1er Janvier 2018 et concernera les revenus de l’épargne. Le forfait se composera de l’impôt sur le revenu (forfaitisé au taux de 12,8 %) et des prélèvements sociaux (à hauteur de 17,2 %, la majoration du taux étant incluse dans le projet de Loi de financement de la sécurité sociale). Le PFU devrait concerner :

    • Les revenus de capitaux mobiliers (intérêts, dividendes, coupons…)
    • L’assurance vie
      -> Pour les versements antérieurs au 27 septembre 2017 : pas de changement, la fiscalité ancienne reste applicable. 
      -> Pour les versements postérieurs au 27 septembre 2017 : les produits issus des nouveaux versements seront soumis au PFU
    • Les plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux : 
      -> L’abattement pour durée de détention est supprimé sauf celui relatif aux plus-values réalisées par des dirigeants de PME partant à la retraite (500 000 €).

A noter concernant le PFU que les revenus immobiliers, qui ne sont pas concernés par la mesure, continueront par conséquent à supporter l’imposition issue du barème progressif (jusqu’à 45 %) et les prélèvements sociaux (au taux de 17,2 %). La fiscalité avantageuse du statut de loueur en meublé avec amortissement conservera donc tout son intérêt.

  • Suppression de l’ISF et création de l’IFI
    L’ISF serait supprimé et remplacé par l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) .

    • Le seuil de déclenchement reste inchangé à 1,3 M€, le barème et les taux restants identiques à ceux actuellement en vigueur.
    • Le capital des prêts Infine ne sera plus déductible chaque année pour sa totalité mais recalculé en fonction du nombre d’années écoulées.
    • Pour les patrimoines immobiliers supérieurs à 5 M€, la dette excédant 60 % de la valeur des actifs ne sera déductible qu’à hauteur de 50 %.

Le statut de loueur en meublé professionnel accompagné de sa possible exonération d’ISF, et demain d’IFI, restera donc un vrai levier d’optimisation pour les contribuables éligibles à ce statut.

  • Les prélèvements sociaux seront de 17,2 % au 1er janvier 2018 ; la CSG déductible passera donc à 6,8 %.
  • Le dispositif Pinel est prorogé jusqu’au 31 décembre 2021 mais sera limité aux zones A, A bis et B1.
  • Aucune modification n’est introduite par le PLF 2018 sur les statuts de loueur en meublé tant professionnels que non professionnels.

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Articles 605 et 606

05/09/2017

Tout le monde a entendu parler des articles 605 et 606 dans le cadre d’un investissement en EHPAD.

EHPAD INVEST vous en dit plus :

L’article 605 (Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804) : l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.

L’Article 606 (Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804) : les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

En d’autres termes, l’article 605 comprend toutes les petites réparations classiques (peinture, sol, …) et l’article 606 les grosses réparations (toiture, façade …)

Dans la plupart des baux commerciaux (ORPEA, DOMUS VI …), les articles 605 et 606 sont à la charge de l’exploitant et non du propriétaire. Pourquoi ? Tout simplement, les normes et les contrôles en EHPAD sont très fréquents. Il n’est donc pas pensable et gérable de laisser ces travaux à la charge du propriétaire.

On entend aujourd’hui qu’il n’est plus possible à cause de la loi ALUR de 2015 de laisser les grosses réparations à la charge du propriétaire. C’est faux, il n’y a pas eu de jurisprudence qui dit le contraire. Et nous sommes dans une forme de sous location car l’investisseur propriétaire n’est pas en direct avec la personne âgée.

C’est pourquoi l’investissement en EHPAD est vraiment un excellent compromis car vous n’aurez jamais à payer des travaux. Contrairement à d’autres investissements qui vous coûtent beaucoup d’argent au final même si vous pensez qu’il y a un meilleur rendement. L’investissement en EHPAD est de loin le meilleur compromis sécurité/rendement du marché.

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L'investissement du Crédit Agricole en EHPAD

04/09/2017

C’est en 2010 qu’à WATTRELOS à côté de LILLE, que l’hôpital a choisi le Crédit Agricole pour concevoir, construire, financer ainsi qu’assurer l’entretien et la maintenance de son Ehpad, dans le cadre d’un partenariat entre le public et le privé (PPP). La caisse régionale « Nord de France » était également de la partie pour mener à bien ce projet de près de 10 millions d’euros.

« L’une des deux résidences de l’ancien Ehpad ne répondait plus aux recommandations en vigueur. Cette situation compromettait la qualité de prise en charge des résidents et le travail des professionnels », explique Annick Bordachar, chef de projet pour Auxifip (filiale du crédit agricole) chez CAL&F.

Voilà un bel exemple que le Crédit Agricole s’investit pleinement dans l’investissement en EHPAD. Pour en savoir plus : CLIQUEZ ICI

Autre exemple d’investissement dans les EHPAD du crédit agricole, il devient l’actionnaire du référence du groupe DOMIDEP.

En effet, en 2013, le Crédit Agricole est rentré au capital de DOMIDEP, poids lourd du secteur avec plus de 40 EHPAD en gestion.

Cette opération atypique, a permis le développement de ce groupe privé d’EHPAD dans de très bonnes conditions.

C’est en effet, plus facile quand vous avez une telle référence à votre capital. Pour en savoir plus : CLIQUEZ ICI

Aujourd’hui, les banques ont bien compris l’intérêt d’un tel investissement. Il est encore possible d’investir dans les EHPAD lorsque vous êtes particulier et il faut en profiter. Les banques de plus en plus veulent prendre une place importante dans l’achat, voir même la gestion des EHPAD.

Cela prouve une chose : Investir en EHPAD est donc bien un investissement sans risque. Les banques investissement rarement dans de mauvais projets.

Nous aurions pu parler de la BNP qui a investi chez DOMUS VI ou encore de la banque populaire qui a investi chez plusieurs gestionnaires.

L’investissement en EHPAD a vraiment « le vente en poupe » et il faut en profiter.

Pour nous contacter : CLIQUEZ ICI

LES AVIS DE NOS CLIENTS ET VISITEURS :

Le groupe COLISEE vendu à IK Investment Partners

23/08/2017

IK Investment Partners (ci-après « IK »), l’une des principales sociétés européennes de capital-investissement, annonce avoir conclu un accord avec Eurazeo PME et l’équipe de direction en vue de l’acquisition d’une part importante du capital dans Colisée Groupe (« Colisée »), acteur de référence dans le nombre d’EHPAD gérés en Europe.

L’équipe de management ainsi que la famille fondatrice réinvestiront aux côtés d’IK.

Les conditions financières de la transaction ne sont pas communiquées et la réalisation de l’opération reste soumise à l’approbation des autorités de la concurrence.

Le groupe Colisée a conforté sa position de consolidateur du secteur des EHPAD en France et a également développé une nouvelle source de revenu dans la vente de services à la personne pour les personnes âgées. Avec plus de 90 EHPAD et 70 agences de service de soin à domicile, le Groupe a développé son activité en France, Italie, Espagne, et plus récemment en Chine. Colisée emploie environ 6.700 personnes pour un chiffre d’affaires de plus de 390 millions d’euros en 2017.

« Nous sommes très heureux de cette évolution de notre actionnariat. Aux côtés des équipes d’IK Investment Partners, accompagnées par la famille fondatrice, et forts du soutien renouvelé de nos banques de financement, nous allons poursuivre notre politique d’acquisition sélective et de création de services toujours plus innovants à destination des personnes âgées. Nous nous attacherons à déployer notre projet d’entreprise responsable et respectueux grâce à l’engagement de nos 6.700 collaborateurs qui prennent soin au quotidien des résidents, patients, bénéficiaires à domicile et de leurs proches », affirme Christine Jeandel, Présidente de Colisée.

« Fort d’une expertise reconnue dans la prise en charge de la dépendance des personnes âgées, Colisée a connu un historique de croissance remarquable. Dirigé par une équipe expérimentée, le Groupe a bâti une position de leader sur son marché en s’appuyant sur une offre d’hébergement et de soins de qualité à destination des résidents et des patients. Nous sommes très heureux de pouvoir accompagner le management dans sa stratégie de croissance et le soutenir dans ses projets d’acquisitions en France et en Europe », ajoute Dan Soudry, Associé chez IK.

A propos de Colisée :

Le groupe Colisée est un acteur de référence de la prise en charge globale de la dépendance en France. Son réseau comprend plus de 90 EHPAD en France, Italie, Espagne et plus récemment en Chine, et 70 agences de service à domicile. Dans ces deux segments, Colisée emploie plus de 6 700 personnes.

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LES EHPAD

21/08/2017

Les EHPAD sont des établissements pour personnes âgées dépendantes.

Ce terme a été créé au milieu des années 90, en remplacement du terme MAPAD (maison d’accueil pour personnes âgées dépendantes)

Depuis une vingtaine d’années, les gouvernements successifs ont pris conscience de l’importance des EHPAD pour assurer une fin de vie décente aux personnes âgées dépendantes.

Des aides ont été crées afin d’aider ces résidences à se développer et éviter à l’état d’investir dans des structures publiques. Dans un contexte global de privatisation, il a été décidé qu’il fallait aider le privé plutôt que le « tout public »

Dans ce contexte des acteurs se sont développés (ORPEA, DOMUS VI, GROUPE COLISEE …) afin de devenir aujourd’hui des société de capitaux importantes ayant même des ramifications dans de nombreux pays européens ou non.

Les EHPAD répondent à un besoin de nécessité contrairement aux résidences séniors ou de tourisme. On peut se passer de vacances même si cela est difficile, mais il est impossible de rester chez soi si on est atteint d’une pathologie lourde (Alzheimer, Parkinson ou autre)

Dans ce cadre les EHPAD sont donc un « non choix » de vie, et sont donc pérennes dans le temps au même titre que l’agro alimentaire par exemple. Il faut toujours privilégier des investissements qui ne sont pas « à la mode », et qu’aucune alternative n’est pu être trouvée. C’est le cas des EHPAD (d’ailleurs nous existons depuis 2003)

Il n’est pas possible (sauf à être millionnaire) de pouvoir avoir 24/24 une infirmière à votre domicile qui s’occupe de vous dans le cas où vous êtes dépendant. Et étant donné que les enfants travaillent la plupart du temps, comment faire pour avoir des soins ? L’EHPAD est donc la seule solution valable.

Dans ce cadre EHPAD INVEST vous propose le meilleur des investissements en EHPAD. Avec des gestionnaires triés sur le volet et des emplacements de premier ordre (PARIS et RP, grandes villes de province)

Pour en savoir plus sur nos investissements en EHPAD, CLIQUEZ ICI