LMNP ou PINEL ? 22/01/2018

 

Guide investissement LMNP OU PINEL ?

INTRODUCTION

Il s’agit avant tout de bien comprendre les avantages du LMNP ou PINEL. Au premier abord, ce qui décide l’investisseur à s’intéresser à l’immobilier ; c’est la baisse des taux bancaires associée à des placements d’épargne de moins en moins bien rémunérés. Mais il vaut mieux être vigilant et bien étudier les conséquences financières. Deux dispositifs peuvent êtres proposés à l’investisseur. Celui dit Pinel pour l’acquisition d’un logement nu avec loyers plafonnés (dans des zones spécifiques et avec des conditions de ressources pour le locataire). Le statut de la Location Meublée Non Professionnelle également où sont concernées les résidences de santé (EHPAD) ou de loisirs par exemple. Ce sont deux types d’investissement différents avec une rentabilité et des frais particuliers à prendre en compte avant tout décision. L’investisseur doit avant tout se projeter dans l’évolution de son bien et en envisager la revente. Il doit prendre connaissance des obligations de ces investissements et choisir un bien en fonction de son usage. Tous ces critères sont interdépendants de la conjoncture. Une réflexion s’engage alors sur les caractéristiques de chaque option car le rendement optimum ne doit jamais être perdu de vue. Nous allons donc voir comment investir en LMNP ou PINEL.

Côté PINEL

Si l’investisseur achète selon ce dispositif, il peut se voir octroyé une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% du montant du bien acquis. Mais à condition que l’engagement locatif s’étende sur une durée de 12 ans. Il s’agit déjà d’une condition importante à prendre en compte dans la décision d’investissement. Et d’autant plus qu’elle s’ajoute à d’autres critères à ne pas négliger. Les investisseurs sont souvent incités à choisir cette option mais attention, le rendement locatif n’est pas très élevé. L’investisseur doit tenir compte aussi de nombreuses obligations qui peuvent influencer sa décision. Dans tous les cas, il convient de les prendre en considération.

Frais sur un investissement PINEL

En voici une liste, pour autant non exhaustive :

– Les frais de gestion locative
– Les frais de garanties impayées
– Les frais de vacance
– Les coûts de relocation
– Les charges de copropriété
– Les dépenses d’entretien
– Le montant de la taxe foncière

D’autres dépenses peuvent aussi s’ajouter selon le type de bien à acquérir. Autrement dit, un investissement en dispositif Pinel doit garantir 3,5 % brut d’intérêts minimum. En effet, car toutes les dépenses citées ci-dessus altèrent ce montant d’un tiers environ. Ce qui donne, pour une tranche d’imposition à 30 %, un taux à 1,2 % net avec une CSG-CRDS à 17,2%. Chaque poste de dépense doit être pris en compte avant de procéder à une décision d’acquisition.

Comment profiter des avantages du dispositif ?

On doit se projeter dans un futur lointain où les obligations de la loi seront honorées. Ce n’est qu’à ce moment-là qu’une revente peut alors apparaître comme intéressante. Il ne s’agit pas d’espérer une hausse des loyers car la tendance du marché est à la stagnation et même à la diminution. Chaque investisseur doit donc s’accorder un temps nécessaire à l’analyse et à la réflexion. L’investisseur dans l’immobilier ancien est assuré d’obtenir un rendement de 5 à 6% brut. Mais étant donné que le montant des loyers n’évolue pas, il faut accepter, dès la prise de décision, une décote par rapport au prix d’achat. Afin de ne pas être perdant sur cette décote, l’investisseur à la possibilité d’opter pour un bon prix. Il doit aussi analyser quels sont les biens qui pourront intéresser un acquéreur futur surtout en ce qui concerne un logement principal ou une résidence secondaire. Il doit garder à l’esprit la transformation future de son investissement. C’est à cette condition qu’il se place en bonne position pour décider de croire en tel ou tel projet.

Opter pour le LMNP

La Location Meublée Non Professionnelle permet d’obtenir un bon rendement dans un INVESTISSEMENT EN EHPAD par exemple. C’est un investissement qui rapporte plus que le PINEL. Les charges et les frais sont beaucoup moins conséquents que dans la première possibilité d’investissement. Ils ne dépassent pas les 15 %. INVESTIR en LMNP, c’est, dès le départ, connaître des rendements supérieurs. Ceux-ci se situent donc entre 4,5 et 6 %. Au total, INVESTIR en LMNP, même avec l’obligation de règlement de la taxe foncière, représente un coût de 50 à 60 % moins important que celui de la première option d’investissement. Le rendement brut est de l’ordre de 4,5 à 6 % ; ce qui donne un revenu net de 4,5 % à plus de 5 %.

Autres avantages du LMNP

L’autre avantage de cet investissement réside dans le fait qu’il entraîne uns fiscalité optimisée et faible. En effet, la grande partie des recettes est préservée car les amortissements sont déductibles. Par rapport à l’option d’investissement en établissement locatif PINEL, c’est deux fois et demi plus intéressant en termes de prélèvements. Il faut cependant considérer qu’il n’y a pas de réduction d’impôts possible avec le LMNP. Mais grâce à la Loi Censi-Bouvard, une réduction peut être accordée avec un maximum de 11 % uniquement dans le neuf. Attention, il faut choisir entre les avantages de cette diminution et la non-fiscalisation des revenus locatifs car l’un annule l’autre. Il s’agit pour cela de bien analyser tous les paramètres qui entrent en compte dans une décision d’acquisition et de peser le pour et le contre en fonction du montant de son projet.

Les avantages de la revente LMNP ou PINEL

En cas de revente d’un bien comme c’est le cas avec l’EHPAD, l’acquéreur reçoit un faible taux de charges et la non-fiscalisation des revenus. Il s’agit une nouvelle fois d’une caractéristique positive à prendre en compte. Par conséquent, la revente en LMNP est avantageuse pour l’investisseur qui choisit ce mode d’investissement.

Le choix pour INVESTIR en LMNP OU PINEL est judicieux à condition de bien choisir l’emplacement du bien. Il convient aussi d’analyser les écarts de prix à consentir tout en connaissant les caractéristiques du marché locatif et ses conditions. La réussite de ces deux investissements exige une bonne analyse à priori du marché. La décision doit prendre effet après l’étude précise d’un dossier. Pour chaque situation, un plan d’investissement doit être adaptée. Reste à définir si le but recherché est un rendement à court ou moyen terme et si l’investisseur a des souhaits d’évolution pour son projet.

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COMMUNIQUE DE JANVIER 2018 18/01/2018

 

EHPAD INVEST : Le leader de l’investissement en EHPAD confirme pour 2018 la bonne santé du secteur
EHPAD INVEST est la plateforme de référence entre les vendeurs et les acheteurs de chambres en EHPAD.

18 janvier, 2018 03:20 PM Heure d’Europe centrale
PARIS–(BUSINESS WIRE)–EHPAD INVEST est le leader de l’investissement en EHPAD (Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes). La plateforme EHPAD INVEST existe depuis 2003 et met en relation les acheteurs et les vendeurs de chambres en EHPAD.

Aujourd’hui, c’est en effet un des meilleurs investissements car cela associe à la fois rentabilité, sécurité et utilité. Il y a une forte demande dans ce secteur qu’on appelle parfois la SILVER ECONOMIE. La démographie en France et en Europe est largement orientée vers une augmentation des personnes âgées (et donc de la dépendance)

Le chiffre d’affaire pour 2017 a dépassé largement nos pronostics pour s’établir à plus de 14 Millions d’euros de transactions.

EHPAD INVEST sélectionne de façon très stricte les biens qu’elle propose sur son site internet (gestionnaire parmi les 10 plus importants du marché), emplacement de choix et évidemment rentabilité élevée.

La nouvelle loi de finance pour 2018 a confirmé les statuts du LMNP et LMP qui permettent d’amortir en totalité (hors terrain), l’investissement en EHPAD et donc de générer des revenus très faiblement fiscalisés.
Nous rappelons que LMNP signifie Loueur de Meublé Non Professionnel et LMP, Loueur de Meublé Professionnel.

Ces statuts qui existent depuis 1949 sont parfaits pour les investisseurs qui possèdent un capital afin de l’optimiser avec des taux de rendements supérieurs à 5 %. Les investisseurs qui veulent se créer un complément de retraite en ayant recours à un prêt bancaire peuvent aussi investir en EHPAD.

La nouvelle réforme fiscale de l’ISF (appelé IFI) confirme qu’il est possible d’être exonéré en partie ou totalement de son investissement en EHPAD (suivant qu’on puisse ou non opter pour le statut du LMP)

Par ailleurs, EHPAD INVEST propose depuis Janvier de cette année, une simulation en ligne gratuite qui permet de se faire une idée de son investissement en EHPAD.

Enfin la baisse du rendement de l’assurance vie et des obligations a accéléré l’appétit des investisseurs pour les EHPAD.

Contacts
EHPAD INVEST
Responsable presse :
Pierre ERRERA, 01 83 77 72 27
info@ehpad-invest.com
www.ehpad-invest.com

Plafonnement des honoraires immobiliers en loi PINEL 9/01/2018

 

L’article 68 de la loi de finances plafonne les honoraires de transaction pour la vente de produits immobiliers de défiscalisation vient de sortir. On parle de les plafonner à 5 %.

Sur un amendement d’Albéric de Montgolfier, sénateur républicain, avec l’aval du gouvernement, a été votée une disposition tendant à plafonner les honoraires de transaction pour la vente de produits immobiliers de défiscalisation, tel les biens acquis en régime Pinel. Un décret d’application précisera les limites admises.

Il est certain que dans beaucoup de cas, les honoraires perçus par les intermédiaires financiers dépassent souvent les 10 %. Dans beaucoup de cas, ils se situent entre 15 et 20 % du prix. Ce qui n’est évidemment pas normal du tout. Certes, il y a des charges à payer, mais avec le numérique, les conseillers se déplacent de moins en moins chez le client.

Cette disposition peut paraître opiniâtre et contre la liberté d’entreprendre, mais force est de constater que sur le marché, des prix délirants affectent finalement une profession souvent qualifiée par des noms d’oiseaux.

Chez EHPAD INVEST, nous avons déjà fait le choix alors qu’aucune loi ne nous oblige à le faire à obtenir une moyenne de rémunération entre 5 et 7 % du prix de vente. Nos concurrents s’étonnent de nos prix de vente bien inférieurs au prix de marché. Nous préférons vendre plus à un bon prix avec des clients contents plutôt que de faire quelques ventes avec des marges honteuses.

Cela permettra au moment de la revente du bien de plus facilement faire des plus values. Comment voulez vous faire des bénéfices avec 20 % de frais de commercialisation ? Certains de nos confrères vont crier au scandale, mais ils devront se mettre à niveau si ce n’est pas encore fait.

Nous nous félicitons donc de ce choix judicieux du gouvernement, et espérons qu’ils l’étendront aux autres secteurs de l’immobilier, pour le bien des investisseurs.

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INVESTIR EN EHPAD. QUELS SONT LES RISQUES ? 4/01/2018

 

Investir en EHPAD peut comporter des risques certes limités, mais ils existent. Chez EHPAD INVEST dans le cadre de notre transparence, nous les évoquons avec vous :

1) Ne pas investir dans une zone trop éloignée des centres urbains. En effet, la pérennité à long terme pourrait être remise en cause. Cela ne veut pas dire qu’investir en EHPAD à la campagne pose problème, mais il faut être relativement proche d’un Hôpital (15-20 mn maximum) et si possible proche d’une grande agglomération.

2) On entend souvent qu’il faut investir avec un gros gestionnaire. C’est vrai, cela est rassurant, mais il vaut mieux investir avec un petit gestionnaire en plein coeur de Toulouse par exemple qu’avec un gros exploitant à 50 Km de Montélimar. L’emplacement doit être regardé avant même la qualité du gestionnaire.

3) Vérifiez si possible les comptes d’exploitation de l’EHPAD. Grâce à des outils comme societe.com, vous pouvez savoir si l’EHPAD est rentable ou non. C’est un outil très simple que nous utilisons régulièrement afin de vérifier si l’EHPAD est rentable ou non. Même si le bail approche de la fin, il y a très peu de chance qu’un gestionnaire veuille arrêter la gestion si il gagne de l’argent. Il faut donc mieux investir dans un EHPAD bien placé qui gagne de l’argent même en fin de bail, plutôt qu’un EHPAD en début de bail, isolé et qui ne rapporte pas d’argent au gestionnaire.

4) Il faut veiller à ce que le montant des loyers versés aux propriétaires des chambres EHPAD, soit inférieur à 20 % de ce que paie le résident de la chambre. Sauf cas particulier, au delà, il peut y avoir un risque à terme de baisse des loyers.

5) Privilégiez un EHPAD avec un nombre de 60 chambres minimum, ou un EHPAD qui est en cours de développement et qui souhaite atteindre ce ratio.

6) Méfiez vous des chambres vendues trop chères avec des rendements inférieurs à 5 %. Contrairement à ce qu’on entend, un rendement trop bas est souvent le signe d’honoraires trop élevés. A contrario, il faut bien entendu être vigilant sur un rendement élevé et vérifier le point 4 (voir ci dessus)

7) Vérifiez l’état des meubles. Il est certain que suivant les gestionnaires un forfait (environ tous les 10 ans) vous sera demandé (entre 2000 et 3000 Euros). Cela étant, dans certain cas, certains gestionnaires ne vous factureront pas les meubles ou étaleront le prix sur plusieurs années. Cela peut se négocier relativement facilement.

Si vous veillez à ce que tous ces points soient au vert, il y a peu de risque que vous fassiez un mauvais investissement. Nous vérifions bien entendu ces points avant de commercialiser nos EHPAD sur notre site internet.

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Un nouveau modèle de tarification des EHPAD 11/12/2017

 

Simplification des modalités de tarification pour les EHPAD :

Les conseils départementaux contribuent aux coûts liés à l’hébergement et à la prise en charge de la dépendance par le biais d’un prix de journée annualisé qui est versé aux EHPAD. Ce système complexe et nécessitant beaucoup d’échanges administratifs est devenu obsolète.

Depuis le 1er janvier 2017, suite à la publication des deux décrets d’application de l’article 58 de la loi relative à l’adaptation de la société au vieillissement du 28 décembre 2015, ce mécanisme de financement individualisé de l’hébergement et de la dépendance est remplacé par un forfait global dépendance versé à l’EHPAD en fonction d’une tarification prenant en compte le niveau de dépendance des résidents.

Pour le tarif d’hébergement, il sera défini dans le cadre d’une convention pluriannuelle d’objectifs et de moyens (CPOM) passée entre l’établissement et le conseil départemental.

Ce mode de gestion par forfait va simplifier grandement le processus budgétaire pour l’EHPAD et le département. Il va permettre aux différents intervenants d’avoir une vision rationnelle et annuelle des dépenses mais aussi des recettes ce qui va dans le sens d’une meilleure gestion.

Un programme de formation nationale pour les conseils départementaux et les Agences régionales de santé (ARS) accompagnera cette réforme bien entendu.

La conclusion de CPOM pour l’ensemble des EHPAD fera l’objet d’une programmation conjointe entre les ARS et les présidents de conseils départementaux et sera étalée du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2021.

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La Poste s’investit dans les EHPAD 11/12/2017

 

Pour faire face aux besoins de construction d’EHPAD, la Poste accorde aux collectivités ainsi qu’aux établissements publics sociaux et médico sociaux des prêts à taux fixe en plus des prêts locatifs sociaux spécifiques (PLS). À Pau, par exemple elle a financé un nouvel Ehpad.

Vieillissement de la population française : des solutions à trouver et rapidement :

Tout l’enjeu aujourd’hui est de pouvoir accompagner le vieillissement dans les meilleures conditions possibles, et surtout en cas de perte d’autonomie totale ou partielle. Cette prise en charge peut se faire à domicile quand cela est possible, en hôpital de jour ou en EHPAD. Ces établissements ont des listes d’attente qui s’allongent inévitablement, notamment pour la prise en charge des malades Alzheimer.

« Sur notre agglomération, entre 500 et 600 demandes d’hébergement permanent en Ehpad ne peuvent être satisfaites faute de places suffisantes », d’après Mathilde Trocmé, responsable du service finances du centre communal d’action sociale (CCAS) de Pau. Cette situation complexe a incité la municipalité à construire un nouvel Ehpad, en remplacement de l’ancien établissement, qui n’était plus aux normes. Sa construction a commencé en septembre 2017. « Il va permettre de passer de 80 à 120 agréments : 112 lits d’hébergement permanent dont 14 places pour les malades d’Alzheimer, et 8 places d’hébergement temporaire. Parmi ces 120 agréments, une unité de 12 places est également prévue pour les personnes atteintes de troubles du comportement modérés », ajoute Mathilde Trocmé.

Un taux fixe à des conditions très intéressantes :

Ce projet EHPAD, d’un montant de 13,5 M€, est financé en partie par La Banque Postale par le biais d’un prêt à taux fixe à long terme de 2,7 M€ sur 25 ans « à des conditions compétitives », signale Mathilde Trocmé, et d’un prêt locatif social (PLS). « Le PLS est un financement intéressant car il donne accès à une TVA à 5,5 % pour les travaux, il permet de bénéficier d’une exonération de la taxe foncière et ouvre droit à l’allocation personnalisée au logement (APL) pour les résidents. Pour autant, il comporte des risques puisque ses taux, indexés sur le livret A, sont variables », explique Mathilde Trocmé. Le reste des travaux est financé par des réserves propres ainsi que des subventions de l’Agence régionale de santé (ARS), de la Caisse nationale de solidarité pour l’autonomie (CNSA) et du Département.

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Investir en EHPAD et IFI 1/11/2017

 

Investir en EHPAD et IFI :

C’est un sujet qui peut parfois devenir vite un casse tête surtout que l’IFI vient tout juste de remplacer l’ISF.

Mais chez EHPAD INVEST, nous vous apportons toutes les réponses à vos questions sur ce sujet passionnant.

Il existe plusieurs moyens d’échapper à tout ou partie de l’IFI en investissant en EHPAD. Nous allons vous expliquer comment un investissement en EHPAD peut se révéler fort judicieux.

Investir en LMNP (loueur meublé non professionnel) :

Il est permis d’avoir un abattement de 20 % sur la valeur du bien comme la chambre EHPAD est louée. C’est donc toujours un petit avantage à ne pas négliger.

Investir en LMP (loueur meublé professionnel) :

Si l’ensemble de vos revenus est inférieur à vos revenus EHPAD et qu’ils dépassent 23000 Euros TTC, alors vous serez considérés comme LMP.

En effet, vous devez avoir plus de revenus en EHPAD que de revenus professionnels. La retraite ne rentre pas dans le calcul.

Cela concerne donc principalement les personnes qui sont à la retraite, car il est difficile quand on travail d’atteindre ce seuil et de pouvoir investir en LMP. Vous pouvez bien entendu recourir à un prêt pour atteindre les 23000 de revenus.

Les avantages quand on est LMP sont multiples :

1) Réduction des droits de succession pour les héritiers jusqu’à 75% à condition de garder le LMP 6 ans.
2) Exonération des plus values (très intéressant quand on veut revendre ses lots en EHPAD) au bout de 5 ans.
3) Exonération totale de l’IFI sur son investissement en EHPAD (oui vous ne rêvez pas)
4) Possibilité en société de transmettre ses parts plus facilement à ses héritiers dans le cadre d’une donation.

Vous pouvez si vous n’êtes pas en LMP, être exonéré totalement ou partiellement de l’IFI dans le cadre d’un investissement en EHPAD.

Regardez cela de plus près :

Investir en LMNP avec démembrement :

Que vous soyez en société ou en nom propre, vous pouvez défiscaliser votre IFI en EHPAD. En effet, si vous optez pour un démembrement en donnant l’usufruit de vos lots en EHPAD à vos héritiers ou même à votre société, vous serez exonéré d’IFI sur vos lots EHPAD. Vous pouvez évidemment faire une donation temporaire ou définitive en fonction de vos besoins.

Comme vous le constatez, il y a de nombreuses possibilités pour défiscaliser en EHPAD, et notamment sur son IFI. Pour plus de renseignements, contactez nous : EN CLIQUANT ICI

PRIX D’UN EHPAD AU M2 26/10/2017

EHPAD INVESTISSEMENT
 

C’est souvent la question que pose certains investisseurs. Il n’est pas véritablement pertinent de chercher à connaître le prix au mètre carré d’un EHPAD afin de le comparer avec celui d’un autre investissement immobilier classique.

Le prix d’un EHPAD N’EST pas uniquement lie A l’immobilier

Dans le cadre d’un investissement en EHPAD, il ne faut pas simplement considérer le prix d’achat au mètre carré car il faut aussi prendre en compte le prix des parties communes (salle de restaurant, salle de KINE, THALOSSO ….) et les services proposés aux patients (PETIT DEJEUNER, LINGE DE MAISON, SOINS, REPAS EN CHAMBRE ….)

Vous comprendrez donc que ce n’est pas comme cela qu’on peut véritablement calculer le prix d’un EHPAD. Un logement classique ne comprend que le prix d’une maison ou d’un appartement et rien d’autre. Ici vous achetez une chambre, des parties communes et surtout un bail commercial ferme avec l’exploitant. Il y a donc 3 axes dans le prix d’une chambre en EHPAD.

Pertinence du rapport locatif

Le rapport locatif est évidemment le moyen le plus sûr pour calculer la valeur d’un bien. Il se calcule en prenant la valeur du bien HT hors frais de notaire rapporté au loyer annuel.

Par exemple un bien qui coûte 100 000 Euros en EHPAD avec un loyer de 5000 Euros a un rapport net de 5 %. En EHPAD, il faut rappeler que toutes les réparations sont à la charge de l’exploitant hormis la taxe foncière et les éventuels frais de notaire qui sont à la charge du propriétaire.

Le rendement moyen d’un EHPAD est de l’ordre de 5 à 6 % en biens d’occasion et de l’ordre de 4,5 % dans le neuf.

Une rentabilité PLUS IMPORTANTE EN EHPAD

Cette rentabilité moyenne est plus élevée qu’un investissement classique en immobilier car il n’y a pas de charges à payer. Vous percevez des loyers nets et en plus sans impôt ni CSG-CRDS grâce au dispositif LMNP (Loueur Meublé Professionnel).

On voit bien que le prix au M2 en EHPAD, c’est donc pas la bonne mesure du prix d’une chambre EHPAD.

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Principales mesures fiscales pour 2018 6/10/2017

 

Les principales mesures fiscales vont être débattues au parlement (et il y aura peut être quelques changements), mais voici ce qu’il faut retenir au niveau des changements possibles. Ce n’est pas définitif, mais à part peut être quelques ajustements, voici à quoi il faut s’attendre :

  • Indexation du barème de l’Impôt sur le Revenu par rapport à l’inflation

A compter de 2018, il est proposé le nouveau barème progressif suivant :
          – Jusqu’à 9 807 € => 0 %
          – De 9 807 € à 27 086 € => 14 %
          – De 27 086 € à 72 617 € => 30 %
          – De 72 617 € à 153 783 € => 41 %
          – Au-delà de 153 783 € => 45 %

  • Dégrèvement de la Taxe d’Habitation sur la résidence principale

(80 % des assujettis concernés d’ici à 2020)

  • Mise en place du PFU – (Prélèvement Forfaitaire Unique) 
    Le PFU sera mis en place au 1er Janvier 2018 et concernera les revenus de l’épargne. Le forfait se composera de l’impôt sur le revenu (forfaitisé au taux de 12,8 %) et des prélèvements sociaux (à hauteur de 17,2 %, la majoration du taux étant incluse dans le projet de Loi de financement de la sécurité sociale). Le PFU devrait concerner :

    • Les revenus de capitaux mobiliers (intérêts, dividendes, coupons…)
    • L’assurance vie
      -> Pour les versements antérieurs au 27 septembre 2017 : pas de changement, la fiscalité ancienne reste applicable. 
      -> Pour les versements postérieurs au 27 septembre 2017 : les produits issus des nouveaux versements seront soumis au PFU
    • Les plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux : 
      -> L’abattement pour durée de détention est supprimé sauf celui relatif aux plus-values réalisées par des dirigeants de PME partant à la retraite (500 000 €).

A noter concernant le PFU que les revenus immobiliers, qui ne sont pas concernés par la mesure, continueront par conséquent à supporter l’imposition issue du barème progressif (jusqu’à 45 %) et les prélèvements sociaux (au taux de 17,2 %). La fiscalité avantageuse du statut de loueur en meublé avec amortissement conservera donc tout son intérêt.

  • Suppression de l’ISF et création de l’IFI
    L’ISF serait supprimé et remplacé par l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) .

    • Le seuil de déclenchement reste inchangé à 1,3 M€, le barème et les taux restants identiques à ceux actuellement en vigueur.
    • Le capital des prêts Infine ne sera plus déductible chaque année pour sa totalité mais recalculé en fonction du nombre d’années écoulées.
    • Pour les patrimoines immobiliers supérieurs à 5 M€, la dette excédant 60 % de la valeur des actifs ne sera déductible qu’à hauteur de 50 %.

Le statut de loueur en meublé professionnel accompagné de sa possible exonération d’ISF, et demain d’IFI, restera donc un vrai levier d’optimisation pour les contribuables éligibles à ce statut.

  • Les prélèvements sociaux seront de 17,2 % au 1er janvier 2018 ; la CSG déductible passera donc à 6,8 %.
  • Le dispositif Pinel est prorogé jusqu’au 31 décembre 2021 mais sera limité aux zones A, A bis et B1.
  • Aucune modification n’est introduite par le PLF 2018 sur les statuts de loueur en meublé tant professionnels que non professionnels.

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Articles 605 et 606 5/09/2017

 

Tout le monde a entendu parler des articles 605 et 606 dans le cadre d’un investissement en EHPAD.

EHPAD INVEST vous en dit plus :

L’article 605 (Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804) : l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.

L’Article 606 (Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804) : les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

En d’autres termes, l’article 605 comprend toutes les petites réparations classiques (peinture, sol, …) et l’article 606 les grosses réparations (toiture, façade …)

Dans la plupart des baux commerciaux (ORPEA, DOMUS VI …), les articles 605 et 606 sont à la charge de l’exploitant et non du propriétaire. Pourquoi ? Tout simplement, les normes et les contrôles en EHPAD sont très fréquents. Il n’est donc pas pensable et gérable de laisser ces travaux à la charge du propriétaire.

On entend aujourd’hui qu’il n’est plus possible à cause de la loi ALUR de 2015 de laisser les grosses réparations à la charge du propriétaire. C’est faux, il n’y a pas eu de jurisprudence qui dit le contraire. Et nous sommes dans une forme de sous location car l’investisseur propriétaire n’est pas en direct avec la personne âgée.

C’est pourquoi l’investissement en EHPAD est vraiment un excellent compromis car vous n’aurez jamais à payer des travaux. Contrairement à d’autres investissements qui vous coûtent beaucoup d’argent au final même si vous pensez qu’il y a un meilleur rendement. L’investissement en EHPAD est de loin le meilleur compromis sécurité/rendement du marché.

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