Quel est le ticket d'entrée minimum ?
À partir de 50 000 € pour une chambre en province. Le ticket moyen se situe entre 100 000 et 150 000 € selon la zone, le gestionnaire et la qualité de l'établissement. Le marché secondaire offre une vraie diversité de tickets adaptée à chaque profil.
La nouvelle facturation électronique 2026, ça change quoi pour moi ?
Strictement rien dans votre quotidien. À partir du 1er septembre 2026, votre exploitant transmettra vos avis d'échéance trimestriels au nouveau format électronique normé, via une plateforme agréée par l'administration fiscale. EHPAD INVEST coordonne cette mise en conformité avec l'exploitant et votre expert-comptable LMNP : vous continuez à recevoir vos loyers comme aujourd'hui, sans démarche supplémentaire. C'est exactement le type de sujet que nous anticipons et gérons pour vous, dans la même logique de gestion déléguée que pour le reste.
Que se passe-t-il si le gestionnaire fait faillite ?
C'est notre point de vigilance n°1. Nous sélectionnons exclusivement des établissements gérés par des opérateurs solides (groupes cotés, mutuelles, fondations). Et nous analysons systématiquement les bilans exploitants sur 3 ans. En cas de défaillance, le bail commercial est repris par un nouveau gestionnaire — vous gardez le bien.
Comment fonctionne la fiscalité LMNP ?
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet d'amortir le bien et le mobilier sur 20 à 30 ans. Concrètement : la grande majorité de vos loyers est non imposable pendant les 15 premières années. La TVA (20%) est récupérée à l'achat.
Comment se passe la revente ?
Nous accompagnons aussi les revendeurs. Délai moyen 3 à 6 mois selon l'établissement. La rareté du marché secondaire et le bail en cours soutiennent généralement la valeur. Notre étude personnalisée intègre une projection de prix de sortie.
Puis-je financer mon achat à crédit ?
Oui. La majorité de nos investisseurs utilisent l'effet de levier d'un crédit immobilier classique (sur 15 à 20 ans, taux du marché). L'apport peut démarrer autour de 30 % selon votre profil bancaire. Les loyers couvrent une partie significative de la mensualité, et la déduction fiscale des intérêts d'emprunt améliore encore la rentabilité. Nous travaillons avec un courtier partenaire si besoin.
Comment sont gérés l'IFI et la succession ?
Une chambre d'EHPAD est un bien immobilier détenu en pleine propriété : elle entre dans l'assiette IFI au-delà de 1,3 M€ de patrimoine net immobilier (comme tout immobilier locatif). En cas de succession, le bien est transmis dans le cadre du droit commun, et le bail commercial en cours continue avec les héritiers. Le démembrement (nue-propriété / usufruit) est également possible pour optimiser la transmission — sujet abordé systématiquement en étude personnalisée.
EHPAD secondaire vs SCPI ou immobilier neuf — quelle différence en 2026 ?
Le contexte 2026 a clarifié les avantages : les anciens dispositifs Pinel et Censi-Bouvard ne sont plus accessibles depuis la Loi de finances 2025-2026. La nouvelle réforme a expressément préservé les résidences services médicalisées (EHPAD, seniors, étudiantes) de la réintégration des amortissements LMNP dans la plus-value (article 84 LF 2025), maintenant intacts les avantages fiscaux historiques. Comparé aux SCPI (produit collectif pierre-papier, rendement net après frais souvent en deçà, exposition diluée au risque exploitant), l'EHPAD secondaire offre un actif immobilier physique en pleine propriété, déjà loué, décoté de 15-20 % vs neuf, avec amortissement LMNP intégral et bail long. Nous comparons ces options factuellement dans l'étude personnalisée.
Combien de temps entre la signature et le premier loyer ?
Le bien est déjà occupé et le bail déjà actif : le loyer commence à courir dès le jour de la signature de l'acte authentique (généralement 8 à 12 semaines après le compromis, le temps des conditions suspensives bancaires). Premier versement : trimestre suivant l'acte. C'est une différence fondamentale avec le neuf, où vous pouvez attendre 18 à 24 mois sans aucune recette.
