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REVENTE DE SON BIENEn France, un Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes se définit comme étant une maison de retraite médico-sociale.
L’investissement en EHPAD est un des meilleurs investissements anti-crise car il permet de conserver une rente élevée et revalorisée.
De plus la fiscalité avantageuse du loueur meublé (LMNP/LMP) permet de recevoir des revenus tout ou partie défiscalisés.
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En France, un Etablissement d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes est défini comme un centre médical pour personnes âgées. Ces centres sont ouverts pour des personnes d'un âge supérieur à 60 ans (sauf cas particuliers)
Ils sont vraiment recommandés pour les débuts de la dépendance avec un besoin de soins intensifs. C'est un endroit qui inclut un restaurant, des chambres (individuelles ou doubles) et diverses activités. Il y a une présence 24/24 de docteurs, infirmières et aides soignants afin de prévenir tout problème de santé urgent.
Ce marché est véritablement en plein boom car la démographie nous montre que dans les années futures il y aura de plus en plus de demande pour rentrer en EHPAD. L'investissement en EHPAD fait partie de la classe d'actifs peu risqués. Il est largement plébiscité par les banques comme la BNP, le Crédit Agricole ou encore la Caisse d'épargne qui sont partenaires du site EHPAD INVEST.
De plus avec c'est une couverture contre l'inflation car les loyers sont indexés par rapport à différents indices INSEE comme l'indice du coût de la construction ou encore celui des loyers commerciaux. Et de plus, c'est automatique, vous n'avez pas à relancer votre locataire pour obtenir une augmentation. C'est un investissement sans souci.
EHPAD INVEST expert depuis 2003 de la vente de chambres EHPAD pourra vous apporter un regard indépendant et objectif sur les meilleurs offres du marché. Notre taux de satisfaction est proche des 100 % car nous avons toujours eu un regard honnête sur le marché sans concession. N'hésitez pas à nous appeler pour prendre un RDV avec un de nos conseillers. C'est totalement gratuit et sans engagement.
Institutions très répandues en France, ces résidences sont ouvertes à toute population âgée de 60 ans et plus dans le cas de dépendance. Elles sont fortement conseillées aux personnes âgées dépendantes, pour lesquelles des soins réguliers sont indispensables. Une maison de retraite médicalisée se présente comme un véritable lieu de repos. Elle est obligatoirement composé d’un restaurant, de chambres (individuelles ou collectives) et de salles d’activités. Chacun de ces établissements entoure ses patients d’une équipe d’agents de service présents 24h/24. Il y a également des médecins, des infirmiers ou encore des auxiliaires médicaux. Dans le but d’apporter tous les soins et la compagnie nécessaires et en continue.
Le secteur est déjà aujourd’hui déficitaire en nombre de logements. il est à noter qu’au vu du vieillissement de la population, le potentiel est énorme et cet investissement va devenir encore plus demandé dans le futur.
En France, le vieillissement de la population est une grande réalité. D’après l’INSEE, la population française de plus de 65 ans pourra passer de 10 à 18 millions d’individus de 2005 à 2050, soit un accroissement de 80 %. Malgré l’espérance de vie qui s’allonge, la santé des séniors français ne cesse pourtant pas de se dégénérer. Bon nombre de personnes âgées sont dans l’incapacité de s’assumer toutes seules.
Investir en EHPAD, c'est l'achat d’une chambre au sein d’une résidence médicalisée qui accueille des personnes âgées dépendantes. Cette chambre sera ensuite louée à un gestionnaire et non à son occupant à partir d’un contrat à long terme.
En investissant dans une maison de retraite médicalisée, les avantages sont aujourd’hui très nombreux (rente sans impôt, optimiser un capital …). De plus cette acquisition offre un cadre fiscal des plus attractifs, quelque soit le dispositif choisi (LMNP, LMP ou Censi Bouvard).
L’un des principaux avantages de cette transaction réside dans le fait que l’Etat participe et encadre entièrement ce marché. Ce qui signifie que la région concernée apportera des aides significatives. Comme par exemple, la participation aux éventuels travaux ou une subvention sur des achats.
Un autre avantage parmi tant d’autres, est que le gestionnaire, qui fait signer un bail commercial de 9 à 12 ans (reconductible), prend à sa charge l’ensemble des coûts. Notamment, il prendra en charge les imprévus qui pourraient intervenir tout au long cette période comme les travaux ou les remises aux normes par exemple.
On parle ici d’un marché en plein essor de l’ACHAT EHPAD et de la REVENTE EHPAD et qui bénéficie d’une rente garantie par l’État, compte tenu de la vieillesse de la population française et de l’évolution considérable du marché de la dépendance. Rappelons également que c’est le gouvernement français qui définit le nombre des établissements. L’investisseur est alors certain, à priori, de n’avoir aucun concurrent à proximité du sien.
Pour que votre Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes soit traité comme tel, il vous faut une dotation issue de l’État. Elle permet de définir les différentes normes et réglementations strictes. Par ce fait, l’établissement signe un traité tripartite qui admet l’harmonie des services proposés, l’accentuation de la transparence de la gestion des structures, ainsi que le développement de l’aspect, de point de vue qualitatif.
Le risque en relation avec cette convention est le changement permanent de la réglementation, mais également de la législation. Dans le cas où quelques établissements ne suivent plus les normes, l’État a la capacité de refuser le renouvellement de l’agrément. L’Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes étant un actif spécifique, il est toutefois possible de le transformer en clinique ou résidence service en cas de non reconduction du bail.
Il est possible que le gestionnaire soit en faillite mais cela ne concerne que de petits gestionnaires (constatation depuis 20 ans). Aucun gros gestionnaire n'a fait faillite à ce jour. C'est pourquoi EHPAD INVEST sélectionne des EHPAD bien gérés et de qualité pour prévenir ce type de problèmes. Vous devez donc être très vigilant pendant la lecture du bail commercial qui est signé avec l’exploitant. Les deux articles 605 (1) et 606 (2) du Code Civil sont alors essentiels. Ils permettent de définir la répartition des différentes charges entre l’exploitant et le propriétaire. S’ils ne sont pas notés dans le contrat, en cas de travaux de grande envergure, la rentabilité subira un important impact.
L’Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes propose une rentabilité encore plus intéressante qu’un simple immobilier classique. A ce titre, il est considéré comme étant un produit de rente, surtout en cas d’investissement comptant. Cependant, les loyers réclamés aux pensionnaires demeurent quand même élevés. Ces derniers ont donc la nécessité de bien organiser leur retraite et prévenir ce poste conséquent. Les loyers sont également couverts par les assistances sociales de l’État, ainsi que par les pensions de retraite.
La situation géographique du bien immobilier est également primordiale. Il est essentiel de savoir que la résidence n’ait aucune concurrence directe aux alentours et que l’endroit soit adapté à ce type d’investissement. Comme exemple, une habitation de qualité doit être située dans un emplacement résidentiel. De manière globale, l’Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes doit se trouver dans un emplacement géographique où vivent des personnes âgées, et ce, de manière suffisante, et doit être parfaitement desservie par les autoroutes et les transports collectifs ou proche d'un centre hospitalier.
Il est également indispensable d’investir dans un établissement sur mesure, avec un gestionnaire renommé. En effet, la taille, la transparence et la solidité de celui-ci constituent des garanties complémentaires.
L’INVESTISSEMENT EHPAD permet d’apporter des réponses à tous les objectifs patrimoniaux, mais il est important de choisir un EHPAD de qualité. Cet investissement ne doit être proposé que par des professionnels tel qu'EHPAD INVEST.
(1) Article 605 (Loi 1804-01-30 décrétée le 9 février 1804) : l’usufruitier ne prend en charge que les réparations d’entretien. Les grandes réparations restent au compte du propriétaire, sauf si elles ont été causées par de mauvaises réparations, depuis l’entrée de l’usufruit ; auquel cas, celui-ci en prend également la charge.
(2) Article 606 (Loi 1804-01-30 décrétée le 9 février 1804) : les grandes réparations concernent les gros murs et les voûtes, la rénovation des poutres, ainsi que la globalité des couvertures. La rénovation des digues, des murs de soutènement et de clôture. Toutes les autres réparations sont à entretenir.
Tout investisseur désireux de placer son argent dans un tel dispositif, bénéficiera soit du LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) soit en LMP (Louer Meublé Professionnel) ou MICRO BIC (Bénéfices industriels et commerciaux).
L’investisseur percevra ses loyers, négociés lors de la signature du bail et non négociables, même si les chambres sont inoccupées. Il aura également la possibilité de récupérer la TVA provenant des produits neufs. Il faut savoir également que le gestionnaire avec qui le bail a été signé, prendra à sa charge l’ensemble des frais notamment les travaux.
Le statut LMNP est le plus courant et permet d'amortir la totalité de son investissement ce qui entraine des loyers peu voir pas imposables. Le statut LMP permet à condition d'avoir plus de 23 000 euros de revenus en règle général de défiscaliser également sur ses revenus.
Enfin le statut du MICRO BIC pour les personnes peu imposables permet un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers à déclarer. Nous le conseillons pour les loyers annuels inférieurs à 5000 euros HT.
Vous trouverez sur notre site toutes les informations sur le marché de la dépendance (secteur, biens en vente, actualités…). Pour plus d’information, vous pouvez également consulter notre blog et nos réseaux sociaux. Vous trouverez également des questions réponses en Vidéo sur cet investissement :
