LMP LMNP EHPAD : Un investissement immobilier rentable

La rentabilité d'un investissement immobilier s'évalue dans son contexte fiscal, financier et la sécurité proposée. les EHPAD et les résidences seniors sont très favorables sur ces 3 points.

Extrait conférence sur le statut LMP
 

EXTRAITS D’UNE CONFERENCE ORGANISEE ET PROPOSEE PAR CONSUL TIM FINANCE CENTRALE CERENICIMO AU PALAIS DES CONGRES LE LUNDI 19 MARS 2001
Etaient présents :
- Messieurs Henri S. BLOUET et Benjamin NICAISE pour CONSULTIM FINANCE - Maître François Régis PUJOL, notaire fiscaliste, pionnier de la défiscalisation
- Maître Jean-François LE BOULC’H, avocat, spécialiste de l’immobilier d’investissement

I. L’ELIGIBILITE AU STATUT
A. BIENS OU RESIDENCES POUVANT BENEFICIER DU STATUT LMP
1. Quel est actuellement le paysage de la situation du Loueur en Meublé Professionnel par rapport à la fiscalité générale ?
Un principe de base : il y a une confusion fréquente, dans l’aspect Loueur en Meublé Professionnel, entre la T.V.A., les B.I.C. et les revenus fonciers.
Il Il faut faire la distinction selon la nature des revenus : les revenus fonciers sont tirés de la location d’immeuble nus et les Bénéfices Industriels et Commerciaux (B.I.C.) proviennent de la location de meublés que ce soit dans n’importe quel type d’immeubles, bureaux ou habitations. Même si la location en meublé est, a priori, une activité civile, fiscalement, ses revenus sont soumis à l’impôt au titre des B.I.C.
Il Il ne faut pas non plus confondre l’assujettissement à un impôt donné (en l’occurrence, les B.I.C.) et la T.V.A. On peut être soumis à la T.V.A. quel que ce soit le type de revenu, B.I.C. ou revenus fonciers. (exemple : on peut être Loueur en Meublé Professionnel sans être assujetti à la T.V.A., s’il n’y a pas de service ou si on ne se trouve pas en résidence de tourisme ; par ailleurs, on peut être assujetti à la T.V.A. dans la plupart des autres cas et, en particulier, dans les résidences meublées avec services).
Dans le statut de Loueur en Meublé Professionnel, il faut que les investissements portent sur des biens ayant la nature de logement et que ceux-ci soient meublés. Qu’entend-on exactement par là ?
La loi et la doctrine administrative ont toujours dit que la location meublée vise la location des locaux d’habitation. Et l’Administration pourrait tout à fait remettre en cause certains montages si elle considérait que les locaux loués n’étaient pas des logements. Il faut donc

être attentif à ce que les locaux choisis pour exercer une activité de location meublée soient bien des logements.
3. Y-a-t-il une définition précise de ce qu’est un logement meublé ?
La définition est assez simple : il s’agit d’un logement qui permet d’y vivre avec le mobilier minimum nécessaire à cette fin. Il faut qu’on puisse y vivre avec les seuls meubles qui équipent ce logement.
Il est bon de bien préciser sur le bail qu’il s’agit d’un bail de locaux meublés et de joindre au bail un inventaire du mobilier. Amrpnqw~
En général, l’investisseur aura acheté les meubles en même temps que son immeuble (parfois par des factures séparées). Dans un souci de simplification, il est souhaitable de mentionner les meubles dans l’acte de vente ; notamment quand il s’agit de neuf, pour la récupération de la T.V.A., il n’y a qu’une seule facture, c’est l’acte.
4. Comment traiter les différentes parties communes de l’immeuble ?

Les parties communes, selon le type de résidence, peuvent être plus ou moins importantes, notamment, s’est posée la question de l’amortissement de la totalité du logement lorsque les locaux de service représentaient une part importante de l’ensemble immobilier (résidence médicalisée). Demeurent-ils encore l’accessoire de l’immeuble ?
Il est recommandé de traiter ces locaux de service, non pas en parties communes qui sont vendues avec les parties privatives, mais en parties privatives qui sont, soit acquises par un investisseur particulier, soit conservées par la société de promotion, soit encore (sous certaines réserves) acquises par l’exploitant. J
5. Quelles pourraient être les conséquences sur le régime de location en meublé et sur la T.V.A. si on passait outre cette recommandation ?

On On court, d’abord, le risque d’une requalification fiscale et de ne plus pouvoir accéder au statut de Loueur en Meublé Professionnel au motif qu’il ne s’agirait pas d’ une location de locaux d’habitation meublés mais d’une location de locaux équipés pour l’exercice d’une activité de nature hôtelière.
concernant con la T.V.A., le problème est un peu différent. La location de locaux d’habitation bénéficie d’un taux privilégié de 5,5 % puisque le logement fait partie des prestations dites basiques. Or, pour l’administration fiscale, les locaux de service ne sont pas du logement. Par conséquent, si on ne retient qu’un seul loyer, sans ventilation avec un seul taux de T.V.A. qui est celui de 5,5 %, l’Administration peut très bien considérer que le taux réduit est appliqué à une partie de la location qui n’est pas du logement. Le risque existe mais on peut l’éviter en faisant une ventilation de la quote-part des loyers représentative des locaux de service. Donc, il faut éclater le loyer en deux et, à ce moment là, la part du loyer représentative du logement est taxable à 5,5 %, celle représentative des locaux de service à 19,6 %.
A défaut de ventilation, l’Administration pourrait requalifier l’ensemble du loyer sur le taux le plus élevé (19,6 %).

6. Si on utilise la première formule concernant la privatisation des parties d’exploitation, écarte t-on ce problème ?
Tout à fait, c’est d’ailleurs aussi une des raisons qui milite en faveur d’une ventilation des locaux, en traitant, en partie privative, les locaux de service, le problème ne se pose pas puisque l’acquéreur ne fait l’acquisition que du logement, des locaux d’habitation.
Mais il faut quand même prévoir, dans le règlement de co-propriété, de privatiser l’ensemble des locaux « communs », au sens de services collectifs.
B. MODES D’EXPLOITATION DES BIENS ELIGIBLES AU L.M.P.
1. Mandat de gestion ou bail commercial ?
q>Le mandat de gestion
Le mandat de gestion est l’acte par lequel le propriétaire d’un bien (le mandant) donne à une autre personne (le mandataire) le pouvoir d’accomplir en son nom plusieurs actes juridiques (comme la vente, la location ou la gestion d’un bien). --w
Au niveau juridique, il faut faire la distinction entre le louage de choses et le louage de service et, pour l’Administration, il y a celui qui loue les locaux, qui est bien considéré comme loueur en meublé et il y a celui qui fournit les prestations d’hébergement qui lui, est regardé comme un prestataire de services donc ne pouvant pas imputer son déficit (sauf si c’est lui même qui s’occupe de l’activité). r r
Donc, dans une résidence avec services, lorsqu’un gestionnaire gère par mandat un appartement pour le compte d’un propriétaire, il va rendre les services aussi pour le compte du propriétaire. Et ce propriétaire va être regardé comme étant un fournisseur de services et non comme étant loueur de meublés et court donc le risque de la requalification. C’est pour cette raison qu’ il est souhaitable d’écarter cette gestion par mandat.
q,Le bail commercial
Même si l’activité est une activité civile, d’une certaine manière, on s’assujettit volontairement au statut des baux commerciaux. De plus, même si le propriétaire n’est pas l’investisseur, il loue son local à quelqu’un qui commerce. Par conséquent, le bail devient commercial.
Si un bail commercial est établi, le propriétaire des locaux loue son bien à un exploitant et c’est cet exploitant lui-même qui fournira les services et qui, éventuellement, prendra le risque de la requalification.
Donc, dans les résidences avec services, il faut mieux recourir au bail commercial.

2. Y-a-t-il une possibilité de conclure un bail avec une société réunissant les investisseurs, dans le but d’accéder plus rapidement au seuil des 150 000 francs ?
Ce montage est dangereux pour plusieurs raisons:
- il paraît un peu trop artificiel
- il comporte un risque d’appel public à l’épargne, procédé très réglementé et comprenant des possibilités de sanctions pénales sévères.

- D’un point de vue économique, il est également dangereux car il amène les investisseurs à se garantir les loyers eux-mêmes puisqu’ils sont actionnaires de la société qui prend à bail.
3. Peut-on être sûr de la garantie des loyers proposée dans le bail commercial

Il est vrai qu’au-delà de ses avantages fiscaux, le bail commercial a l’avantage de permettre de présenter une garantie de loyer au client. Mais il faut être prudent car les solvabilités sont très différentes selon les sociétés qui peuvent prendre à bail. Il faut donc prendre un minimum de précautions : s’assurer du sérieux du gestionnaire, de la fiabilité du bail et de la cohérence du loyer et, en tout état de cause, vérifier si le loyer servi en valeur absolue (et non en pourcentage) est raisonnable au regard du marché.
4. Quelles durées sont envisageables pour la conclusion de ces baux ?

Le bail commercial peut être d’une durée de 3 ans, 6 ans ou 9 ans. En principe, dans les résidences meublées avec services, les praticiens veillent à ce qu’il soit de 9 années. D’autre part, il faut également faire attention à ce que la société preneuse soit immatriculée au Registre du Commerce à titre principal mais également pour ses établissements secondaires s’ils ne sont pas du ressort du même tribunal de commerce puisqu’un bail n’aurait pas le statut de bail commercial à défaut d’immatriculation de l’établissement secondaire.
Il existe des baux d’une durée moins classique, par exemple 11 ans ou 12 ans. Mais il faut savoir d’une part, qu’à partir de 12 ans, on est obligé de publier l’acte, le bail au Bureau des Hypothèques, ce qui coûte relativement cher et d’autre part qu’au delà de 9 ans, le preneur serait obligé de faire apparaître le montant du loyer comme une dette, dans son bilan. C’est la raison pour laquelle sur certains produits, les baux se limitent à 9 ans.
5. Quelles sont les charges que le bail doit mettre à la charge de l’investisseur ?

Selon les baux, les charges pour les investisseurs sont très variables. Certains baux mettront à la charge des investisseurs l’ensemble des dépenses, d’autres simplement les dépenses définies par l’article 606 du Code civil, ce qui est le cas idéal car cela a des importances notoires sur la rentabilité sur une période longue.
Cependant, il n’y a pas de réponse pré-déterminée car c’est une question contractuelle. Il y a un accord en amont qui va se faire entre le promoteur de l’opération ou le marchand de biens (si c’est un immeuble ancien) et le gestionnaire au terme duquel ils vont s’accorder sur l’économie du bail, à commencer par sa durée mais également ses conditions. Le bail doit préciser les charges incombant à l’investisseur. La charge des gros travaux de l’article 606 du Code civil, dans un immeuble neuf, n’est pas considérable et est plutôt un élément favorable car elle détermine précisément quels sont les travaux et exclut les charges d’entretien.
En général, il reste à la charge du propriétaire les gros travaux et l’impôt foncier et parfois, une quote-part des honoraires du syndic.
6. Qu’arrive t-il en cas de conflit entre la copropriété et le propriétaire des locaux de services ?
Fiscalement, il est indispensable que les locaux de services soient conservés par l’exploitant, lui même propriétaire mais il est vrai qu’économiquement, cela confère à l’exploitant une

arme redoutable puisqu’on peut même imaginer que ce dernier menace, au bout d’un certain temps, de diminuer le loyer sans contrepartie. Il est en position de force puisqu’il a les locaux d’accueil et il est vrai que les copropriétaires qui sont dispersés auront probablement moins de pouvoir qu’un gestionnaire rompu à ce type d’affaires et qui sait négocier. -ww-- _ Cependant, cette difficulté est difficile à contourner, aujourd’hui, parce que l’investisseur n’a pas beaucoup de possibilité : soit il conserve les parties liées à l’exploitation avec tous les problèmes fiscaux que ça engendre, soit il les fait supporter par une société extérieure et par là même fait rentrer, dans l’opération, un tiers qui va avoir un pouvoir important, soit il les laisse à l’exploitant, sachant que l’exploitant a un seul intérêt, c’est de pouvoir continuer à exploiter et donc, de faire en sorte que tout se passe bien avec les investisseurs. « Tout le monde se tient et personne n’a trop intérêt à bouger ».
II. LES CONDITIONS D’ACCES AU STATUT
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A. LE SEUIL DE 150 000 FRANCS TTC DE RECETTES ANNUELLES
1. Quelles sont les conditions d’accès au statut L.M.P. ?
La loi prévoit deux conditions :
- une condition de forme : être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés - une condition de fond : réaliser un chiffre de recettes annuelles supérieur à 150 000
francs TTC ou retirer de l’activité au moins 50 % de ses revenus
Pour l’Administration, les recettes sont constituées par les loyers acquis. Il y a là une distinction à opérer selon la nature des revenus : quand il s’agit de la location d’immeubles nus (revenus fonciers), le propriétaire va déclarer le montant des loyers effectivement perçus ; par contre, quand il s’agit de la location de meublés, le propriétaire va déclarer le montant des loyers correspondant à la créance de loyers, aux créances acquises et pas nécessairement le montant effectivement encaissé. La date de paiement n’a pas d’incidence.

2. Comment doit-on apprécier ce seuil de recettes ?

Le seuil de recettes s’apprécie de façon annuelle, donc il faudrait dépasser 150 000 francs de recettes au titre de l’année et par foyer fiscal, c’est à dire que, dans un même foyer fiscal, il peut y avoir plusieurs personnes qui exercent l’activité de loueur en meublés et qui, individuellement, ont moins de 150 000 francs de recettes mais qui, collectivement, dépassent ce seuil. Le seuil de recettes s’apprécie lorsqu’on exerce dans le cadre d’une société, style S.A.R.L. de famille ou S.N.C. (moins fréquent) ou E.U.R.L., au prorata des droits sociaux détenus. Il faut faire attention à ce point notamment lorsque, dans la société, se trouvent des enfants mineurs qui un jour, vont quitter le foyer fiscal en emportant avec eux une quote-part des recettes. Dans ce cas, on perd le bénéfice du statut puisqu’il n’y a plus le minimum des 150 000 francs de recettes.

B. L’APPRECIATION DU SEUIL EN CAS D’ACQUISITION EN COURS D’ANNEE
1. Comment doit-on apprécier le seuil de recettes lorsqu’on débute l’activité de loueu r en meublé en cours d’année ? im "'i
Une des difficultés majeures du statut, c’est qu’on est souvent confronté à des commercialisations portant sur des produits vendus en l’état futur. Dans ce cas, on applique la règle déterminée par la doctrine administrative : lorsqu’on commence l’activité en cours d’année, on doit appliquer la règle dite « prorata temporis », c’est à dire qu’on va considérer le montant des loyers effectivement perçus, on va diviser ce montant par le nombre de jours d’activité effective et on va multiplier le résultat par 365. Si cette règle de 3 aboutit à un résultat supérieur à 150 000 francs, l’investisseur sera considéré comme Loueur en Meublé Professionnel, si le résultat est inférieur, l’investisseur sera Loueur non professionnel.
2. Quelle est la date à prendre en compte pour le début d’activité s’agissant des ventes en l’état futur d’achèvement ?
Quand on achète des locaux vendus en l’état futur, l’Administration considère que le début d’activité est la date d’entrée en jouissance du bail. Ce qui veut dire, a priori, que toutes les dépenses exposées préalablement à cette date de début d’activité ne pourront pas être prises en considération.
Mais, il ne faut pas oublier la seconde condition à respecter pour être Loueur en Meublé Professionnel : on ne peut matérialiser son commencement d’activité que par une inscription au Registre du Commerce et des Sociétés. mr
La difficulté consiste à faire coïncider ces paramètres afin qu’il n’y ait aucune déperdition de charges ou le moins de déperdition de charges possible.
Une des solutions évoquées est de traiter tous les frais antérieurs à la date du début d’activité comme des frais d’établissement ou des frais assimilés à des frais d’établissement. Or la loi comptable et fiscale prévoit la possibilité, pour tout ce qui est frais d’établissement (c’est à dire les honoraires des notaires, les frais assimilés comme les frais de commercialisation ou les frais d’ingénierie), de les déduire, soit immédiatement, soit de façon étalée sur une période comprise entre 1 et 5 ans. Dans le cas où l’on choisit d’étaler ces frais d’établissement, on contourne une partie de la difficulté puisque le risque le plus important serait de perdre, pour la première année où le seuil des 150 000 francs de recettes annuelles ne serait pas atteint, 1/5ème de ces frais. Les années suivantes, le problème ne devrait pas se poser puisque le statut de Loueur en Meublé Professionnel devient accessible.
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3. Quelle date doit être retenue pour le calcul du « prorata temporis » concernant les immeubles achevés, sachant que l’investisseur commence à percevoir un loyer le jour de la signature de l’acte de vente ?
C’est une question à laquelle il est difficile de répondre. Mais il faut, néanmoins savoir, que lorsque l’immatriculation a été refusée par un greffe en raison du caractère civil de l’activité, l’Administration n’opposera pas la date de refus de l’immatriculation. Par contre, elle n’a pas dit à partir de quand elle va appliquer la règle prorata temporis. On peut considérer que cette règle va s’appliquer en l’occurrence, puisqu’il n’y a pas d’immatriculation, à partir du moment où l’activité aura commencé ipso facto.

D’autres éléments peuvent être pris en considération : déjà, on ne peut pas donner à un bail une date d’entrée en jouissance antérieure à la date de transfert de propriété ; il faut d’abord devenir propriétaire mais rien n’interdit, lorsqu’on créé la société de donner une date d’activité différée.
III. LES IMPLICATIONS FISCALES DU STATUT
A. LE REPORT DES DEFICITS SUR LE REVENU GLOBAL
1. De quelles charges déductibles peut être constitué ce déficit ?
q>des frais d’acquisition
- frais de notaire : imputables selon la même méthode que les frais de premier établissement donc entre 1 et 5 ans de manière linéaire
- frais de commercialisation : lorsque le promoteur demande, en même temps que les locaux qu’il vend, des frais de commercialisation, on pourrait presque dire qu’il a transformé une partie de son prix de vente en frais de commercialisation pour mettre, à côté d’un bien amortissable, des charges déductibles. Lorsque c’est un intermédiaire qui assure la commercialisation, le problème n’est pas le même puisque l’intermédiaire doit être rémunéré et ses frais de commercialisation sont bien des frais déductibles puisqu’ils sont liés à l’activité d’un bien qui va être affecté à l’exercice d’une activité taxable. La difficulté, dans ce cas de figure, c’est lorsque l’intermédiaire fait encaisser sa rémunération dans le prix de vente par le promoteur mais, dans ce cas-là, il suffit de prévoir une convention de mandat entre l’intermédiaire et le promoteur prévoyant que le promoteur va encaisser les fonds pour le compte de l’intermédiaire. Il est vrai aussi que l’Administration admet maintenant plus facilement la déduction des frais de commercialisation lorsqu’ils ont été mis contractuellement à la charge de l’acquéreur. Donc, il est important qu’ils soient mis contractuellement à la charge de l’acquéreur.
q>Les intérêts d’emprunt
q>La taxe professionnelle
Pour l’Administration fiscale, les Loueurs en Meublé Professionnels, ou non d’ailleurs, sont assujettis à la taxe professionnelle.
Quand la gestion se fait au moyen d’un bail commercial, c ‘est l’exploitant qui prend à bail les locaux, qui va retenir la valeur locative des locaux, pour le calcul de sa taxe professionnelle. Mais le propriétaire qui aura loué des locaux meublés à l’exploitant ne sera pas exonéré pour autant de taxe professionnelle. Une disposition du Code Général des Impôts prévoit que, puisqu’il s’agit d’une activité relevant des B.I.C., on doit payer une taxe professionnelle minimum forfaitaire, basée sur le montant de la taxe d’habitation d’un local de référence situé dans la commune. Cette cotisation minimum est définie ville par ville et prévoit un plafonnement égal à 3.5 % de la valeur ajoutée.
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2. Si on investit sur plusieurs sites, la taxe professionnelle sera-t-elle réclamée pour chaque lieu d’implantation ?
Si l’investisseur achète sur plusieurs sites, la taxe professionnelle pourra lui être réclamée sur plusieurs sites. Mais cette analyse est contestable et plusieurs contentieux sont en cours.

q>La taxe foncière
q>Les frais de comptabilité : pour les Loueurs en Meublé Professionnels, il y a une comptabilité à tenir, comme dans toute entreprise
q>Les amortissements réputés différés -
Le terme est impropre car l’amortissement réputé différé concerne une décision que prend l’exploitant quand il est en déficit. Or là, la loi prévoit qu’il est possible de déduire les amortissements mais qu’il est interdit de créer du déficit avec les amortissements. Autrement dit, on va comptabiliser les amortissements, ils peuvent ramener le résultat à zéro mais pas en dessous. Donc le déficit va venir des autres charges, pas des amortissements. Et ces amortissements qu’on ne peut pas déduire, on va les mettre de côté et on va les reporter jusqu’à des futurs bénéfices. Mais ce ne sont pas des amortissements réputés différés, c’est une obligation légale de réintégration.
B. LA SITUATION DU LOUEUR EN MEUBLE PROFESSIONNEL AU REGARD DES PLUS-VALUES
1. Comment sont traitées les plus- values dans le cadre du Loueur en Meublé Professionnel ?
Il faut distinguer deux situations :
- celle de l’exploitant individuel qui peut très bien les garder dans son patrimoine privé et si c’est le cas, on ne se pose pas la question de savoir s’il y a des plus-values professionnelles ou non professionnelles, ce sont des plus-values des particuliers.
- La situation de l’exploitant qui exploite en société est un peu différente. Il a l’obligation absolue d’inscrire à l’actif les locaux dont il a fait l’acquisition, ce qui lui permettra évidemment de les amortir. Mais les règles sont simples : s’il est Loueur en Meublé Professionnel depuis au moins 5 ans, l’article 151 septies du Code Général des Impôts prévoit que les plus-values qu’il va réaliser vont être exonérées sous réserve que le montant de ses recettes annuelles n’excède pas 1 million de francs. Si ses recettes dépassent 1 million de francs, il va subir les taxations des plus-values professionnelles.

2. Peut-on, étant Loueur en Meublé Professionnel depuis plus de 5 ans, acheter des biens, les inscrire à son actif et les revendre quelques mois plus tard, en se servant de sa qualité de Loueur Meublé Professionnel pour bénéficier de l’exonération de plus-value ?
Cette démarche n’est pas du tout conseillée car l’Administration fiscale va considérer la réalité de l’activité et elle va estimer que, dans ce cas, l’investisseur n’est pas un Loueur en Meublé Professionnel mais un marchand de biens et, par conséquent, elle va refuser l’exonération de plus-value.

3. A partir de quelle date commence à courir le délai de 5 ans pour l’exonération de plus-value ?
Un arrêt du Conseil d’Etat a précisé qu’il fallait se référer à la date d’ acquisition du bien. Mais cet arrêt est contraire à l’application strict du texte parce que celui-ci vise le début d’activité .


C. LA SITUATION DU LOUEUR EN MEUBLE PROFESSIONNEL AU REGARD DE L’IMPOT SUR LA FORTUNE
1. Le L.M.P. est-il soumis à l’impôt sur la fortune ?
c’est vrai que souvent les investisseurs L.M.P. sont des personnes qui relèvent ou vont relever de l’I.S.F. parce qu’ils ont un patrimoine supérieur à 4.700.000 francs. Mais il faut rappeler que l’investissement L.M.P. n’est pas un produit « grand public », c’est un produit ciblé qui vise une certaine catégorie de population. ---& r
En principe, le fait d’avoir des biens loués sous le statut de Loueur en Meublé Professionnel devrait permettre de faire bénéficier l’investisseur de l’exonération attachée aux biens professionnels. Mais l’Administration considère que, pour être regardé comme professionnel au regard de l’I.S.F., il faut remplir trois conditions:
- l’immatriculation au R.C.S.
- le minimum de 150 000 francs de recettesARk
- et les revenus de l’activité doivent représenter plus de 50 % des revenus professionnels
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Donc, concrètement, cela concerne des personnes qui ne sont plus en déficit.
2. Y-a-t-il d’autres possibilités d’échapper à l’I.S.F. ?

Dans la plupart des investissements, il y a peu d’incidence sur l’I.S.F. car le plus souvent, les biens ont été financés à crédit ; or, le capital restant dû est bien une dette qu’on va prendre en compte pour le calcul de la base imposable à l’I.S.F. Même si l’investisseur a fait un crédit in fine, il va avoir pendant toute la durée du prêt une quasi-neutralisation des biens puisque le
capital restant dû va être inchangé.
C’est au moment du remboursement du prêt in fine que la question va se poser.
Le problème sera le même si on exerce dans le cadre d’une société puisque quand le crédit in fine sera remboursé, la valeur des parts va augmenter. Cependant, cette augmentation ne va pas intervenir tout de suite car il ne faut pas oublier que le remboursement du crédit se fait par un apport en compte courant des associés de la société. Or cet apport en compte courant est bien un passif de la société qui va aussi être pris en compte pour neutraliser la valeur de la part. Toutefois, le compte courant lui-même est une créance qui doit par ailleurs être déclarée à l’I.S.F. Donc, ce qui va être déclaré à l’I.S.F., ce n’est pas ce que touche la société, c’est la créance sur cette société. La question peut se poser s’agissant d’une société qui n’est pas in bonis. Si la société a des fonds propres négatifs, est-ce que le compte courant va être considéré comme une créance ? Pour l’instant, l’Administration considère que tel n’est pas le cas, suivant par là même le raisonnement qui consiste à dire qu’à partir du moment où la société n’est pas in bonis, elle est à moins quelque chose, le compte courant n’a pas de valeur patrimoniale.
Une dernière situation est à invoquer. Une personne, un retraité par exemple, assujettie à l’I.S.F., pourquoi pas au plafond, pourrait investir en fonds propres, sans emprunt. Dans ce cas, il appauvrirait son patrimoine du montant de son investissement en se créant un outil de travail puisque ça serait sa seule source d’activité dite professionnelle, le reste étant des retraites, des revenus immobiliers.

Mais il y a un risque certain à cette solution, c’est la remise en cause de ses droits à la retraite parce qu’exerçant une activité, il serait probablement regardé comme inscrit au Registre du Commerce et par les Caisses de retraite, comme étant en activité.

D. LA SITUATION DU LOUEUR EN MEUBLE PROFESSIONNEL AU REGARD DU REGIME FISCAL DE TRANSMISSION
Le Loueur en Meublé Professionnel bénéficie du régime fiscal de transmission à titre gratuit des entreprises non cotées. Ce régime est intéressant car il permet de différer le paiement des droits de 5 ans et un étalement du paiement au-delà de la cinquième année sur 10 ans, le tout assorti d’un intérêt du tiers du taux légal. L’intérêt c’est qu’en cas de transmission, les
revenus générés par l’activité permettront de payer les droits.
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E. RAPPEL ET SYNTHESE DES CONDITIONS D’ASSUJETISSEMENT A LA T.V.A.

Par définition, dans les produits en question, il va y avoir des prestations assujetties à la T.V.A., que ce soit dans le cadre des résidences de tourisme (donc prestations assujetties à la T.V.A.), dans le cadre des résidences meublées avec services (MAPAD, résidences étudiants entre autres, résidences hôtelières de toute nature).
Par conséquent, toutes les T.V.A. comprises dans les prix, dans les factures de toute nature faites à l’investisseur, sont des T.V.A. déductibles. L’investisseur est donc en droit de demander le remboursement de l’ensemble de ses crédits de T.V.A. d’investissement et de frais. Sachant que l’immeuble lui-même peut être assujetti à la T.V.A. mais il y a des circonstances où l’immeuble étant ancien, il n’est pas assujetti à la T.V.A. Une parenthèse: l’immeuble peut ne pas être assujetti à la T.V.A. et néanmoins, il peut y avoir une T.V.A. facturée par le vendeur s’il n’est pas marchand de biens, parce que lui-même, vendeur, a des tantièmes de T.V.A. à restituer sur ces immobilisations qu’il peut re - facturer à l’investisseur qui les récupèrera de son côté donc l’opération se neutralise. S’il y a interposition d’un marchand de biens, cela n’est plus possible car, pour lui, ce ne sont pas des immobilisations, c’est du stock. a
1. En quoi consiste les régularisations sur la T.V.A. ?
Concernant Co les immeubles pour lesquels le permis de construire est antérieur à 1996, la T.V.A. se régularise par dixième. Au début de la neuvième année, il n’y a plus de T.V.A. à restituer en cas de revente par les investisseurs.
Concernant Co les immeubles plus récents, pour lesquels le permis de construire est postérieur au 1er janvier 1996, cela se traduit par vingtième. Autrement dit, dès le début de la 19ème année, il n’y a plus de T.V.A. à rembourser pour les investisseurs qui désinvestiraient.

2. Quel est le formalisme à respecter pour bénéficier de la T.V.A. ?
La La première chose à faire, c’est renoncer au régime de la franchise en base, parce que même si l’investisseur est assujetti à la T.V.A., il suffit qu’il réalise un chiffre d’affaire

inférieur à 500 000 francs par an pour qu’on lui dise qu’il est exonéré de T.V.A. parce qu’il bénéficie du régime de franchise en base. Par conséquent, lorsqu’on crée une activité, il faut faire une option précisant qu’on renonce au régime de la franchise en base et qu’on opte pour le paiement de la T.V.A., en régime simplifié ou en régime normal d’imposition (sachant que le plus souvent, il s’agira du régime simplifié parce qu’il comporte des formalités déclaratives moins importantes).
Au vu de la complexité de cette formalité, il faut mieux confier les déclarations déclaratives soit à un expert-comptable, soit à une société spécialisée.
 Il faut, de plus, veiller à ce que le bail signé soit bien un bail commercial.
 Il faut, enfin, vérifier que les prestations de service prévues par la loi soient bien fournies dans la résidence, à savoir un service d’accueil, la fourniture du linge de maison, le nettoyage quotidien des locaux et le petit déjeuner. La loi dit seulement que ces services doivent être proposés, offerts. C’est ce que les juristes appellent la pollicitation, c’est la proposition. Mais il faut que ces services ne soient pas proposés à des conditions de prix dissuasifs parce que, dans ce cas, l’offre serait fictive.
3. Certains exploitants proposent aux locataires des prestations de service obligatoires et qui sont forfaitairement inclues dans le loyer mensuel, cette solution est-elle acceptable ?
C’est une façon facile de régler le problème et il y a actuellement quelques remises en cause où l’Administration a considéré que les services étant proposés de façon automatique et non facultative, les prescriptions de la loi n’étaient pas respectées. Il faut donc être prudent sur ce type de montage. La véritable voie n’est pas d’inclure automatiquement mais de proposer facultativement et de faire tout ce qui est nécessaire pour arriver à des consommations effectives.
IV. LES MODES D’ACQUISITION
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A. ACQUISITION EN NOM PROPRE
1. Y-a-t-il des incompatibilités de professions avec l’acquisition en nom propre ?

Il existe des professions incompatibles avec la qualité de commerçant ou qui ne peuvent pas demander une immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés. Ce sont, pour l’essentiel, des professions pour lesquelles existent des ordres : les experts – comptables, les avocats, les notaires, les huissiers, les médecins, les pharmaciens ainsi que d’autres professions éligibles aux statuts, comme la fonction publique par exemple ou les Officiers de justice, tous les Officiers publics ministériels ainsi que les V.R.P., voyageurs, représentants, placiers qui n’ont pas le droit d’exercer des actes de commerce.
Lorsque ces personnes veulent exercer l’activité, elles se heurtent à l’interdiction, émanant de leur profession, d’être immatriculée au R.C.S. Il y a des solutions possibles pour régler ce problème : - une des solutions, est de rechercher un greffe qui refuse l’immatriculation et de demander son immatriculation auprès de lui. Dans ce cas, on contourne la difficulté.
- une autre possibilité consiste à demander une dérogation auprès de son Conseil de l’ordre en arguant du fait qu’il va faire un investissement à vocation patrimonial, qu’il ne s’agit pas d’une véritable activité commerciale et que, d’ailleurs, l’activité est civile au plan

juridique. La dérogation peut être accordée ou non, par le Conseil de l’Ordre, de façon discrétionnaire.
- une dernière solution, qui est le contournement de la difficulté, consiste à passer par la création d’une société puisqu’à ce moment là, l’investisseur sera associé à la société mais n’en sera pas le gérant. Et le gérant sera une personne qui ne sera pas confrontée aux mêmes difficultés, aux mêmes contraintes.
2. Une immatriculation en nom propre va t-elle entraîner des taxations sociales ?

q Première solution : le résultat d’exploitation est déficitaire ou égal à 0



- Si l’investisseur est précédemment travailleur non salarié commerçant: c’est à dire que précédemment à son immatriculation, il était déjà commerçant. Dans ce cas, il n’aura pas de charges ORGANIC puisqu’il cotise déjà à l’ORGANIC (Caisse de Retraite des Commerçants) ni de charges URSSAF, ni de cotisations d’assurance maladie.
- Si l’investisseur est travailleur non salarié non commerçant, il n’y aura pas non plus de charges ORGANIC parce que c’est la Caisse de l’activité principale non salariée qui prévaut, par exemple, pour un médecin, ce sera la Caisse de son revenu principal qui prévaudra. Il n’y aura pas non plus de charges URSSAF puisqu’il cotise déjà, ni de cotisations maladie.
- Si l’investisseur est salarié, il paiera la cotisation minimum ORGANIC puisqu’il n’est pas déjà T.N.S. et qu’il ne cotise pas à l’ORGANIC. Il ne cotisera pas à l’URS SAF puisqu’il cotise déjà et en maladie, il cotisera à hauteur de 5 000 francs.

q Quand le résultat d’exploitation devient positif, on a une assise directe de l’assiette sociale sur les résultats d’exploitation.

Il est possible de déduire de l’assiette sociale les déficits liés à l’exploitation du Loueur en Meublé Professionnel, c’est à dire qu’au-delà du gain fiscal et du gain de C.S.G., il peut y avoir un gain de charges sociales sur l’activité initiale concernant un travailleur non salarié, sachant qu’il y a des Caisses URSSAF qui l’acceptent et d’autres qui ne l’acceptent pas.
Quand l’activité est exercée en société et qu’un gérant se voit réclamer des cotisations, il est clair que, dans ce cas, on demande que l’imputation des déficits soit prise en compte pour le calcul des cotisations puisque ces personnes sont soumises à cotisation, cela signifie que s’il y a perte, il faut prendre en compte les pertes pour le calcul des cotisations.
Les maisons de retraite sont un investissement immobilier rentable.

B. ACQUISITION EN SOCIETE
1. quelle forme juridique est à privilégier pour une activité en L.M.P. ?
La La Société Civile Immobilière (S.C.I.)
Ce montage est à exclure pour l’activité du Loueur en Meublé car la S.C.I. est par nature civile et elle ne peut pas accueillir une activité commerciale sinon, elle serait

soumise à l’impôt sur les sociétés et, par conséquent, les déficits ne seraient pas imputables sur le revenu global.
L’Entreprise L'E Unipersonnelle à Responsabilité Limitée (E.U.R.L.)
Quand on a à faire à un investisseur qui est seul, on peut très bien utiliser une Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée pour développer l’activité.
La La Société à Responsabilité Limitée de famille (S.A.R.L.) Cette solution est bien entendu possible mais il faut faire attention à bien exercer l’option pour le régime des sociétés de personnes lorsqu’on crée la société ; elle doit être signée non par le gérant mais par la totalité des associés, sinon, l’option serait nulle et on ne bénéficierait pas du régime de translucidité qui permet de faire remonter les bénéfices. —
La La Société en Nom Collectif (S.N.C.)
On essaye de la mettre de côté quand on peut parce qu’elle déclenche, en particulier, l’assujettissement aux cotisations sociales de la totalité des associés qui sont regardés comme étant des commerçants et elle entraîne de surcroît la responsabilité solidaire et indéfinie des associés. Donc ce montage en S.N.C. n’est réservé que dans les cas où il y a des personnes qui veulent exercer ensemble l’activité de Loueur en Meublé mais qui ne sont pas de la même famille.

2. Dans le cas d’une E. U.R.L. ou S.A.R.L. de famille, y-a-t-il des points essentiels à retenir dans les statuts ?
Il y a deux points essentiels à retenir : la rédaction de l’objet social et les clauses relatives au démembrement des parts sociales
La La rédaction de l’objet social : il faut que l’objet social corresponde précisément à l’activité qu’on va exercer et n’autorise pas l’administration, éventuellement, à tirer des conséquences sur la nature de l’activité, prévue à l’objet et qui ne correspond pas vraiment à ce qu’on fait réellement. La doctrine administrative réserve le statut de Loueur en Meublé Professionnel aux personnes qui sont immatriculées en qualité de Loueur en Meublé Professionnel donc il faut mettre le mot « professionnel » dans l’objet social.
Les Les clauses relatives au démembrement des parts sociales : souvent, quand un investisseur réalise une opération de ce type, il aimerait rajouter également une dimension de transmission puisque c’est un patrimoine immobilier, souvent important, payé par le remboursement de l’emprunt et on arrive vite à 20 % de droits d’enregistrement. Pour contourner cette difficulté, les juristes ont l’habitude de mettre en place des solutions qui passent par la donation de la nu-propriété des parts sociales aux enfants, les parents se réservant l’usufruit, usufruit qui leur donne à la fois vocation à bénéficier de la défiscalisation, pendant la période où ils sont en déficit, puis, ensuite, lorsqu’ils sont à la retraite, à bénéficier des fruits, puisque l’usufruitier touche les fruits civils, c’est à dire les dividendes de la société, ce qui fera un complément de retraite. Les enfants, dotés de la nu-propriété, à ce moment là, auront le gros avantage de pouvoir éviter les droits de succession lorsque leurs parents décèderont, puisque lors de l’extinction de l’usufruit, la plein propriété va se reconstituer. Mais des problèmes existent :
o Au niveau de l’exercice des droits de vote, la loi prévoit, quand il y a démembrement des parts sociales, que l’usufruitier a le droit de vote pour les délibérations relatives à l’affectation des résultats (cela est normal puisque les résultats vont à l’usufruitier) et que le nu-propriétaire a le droit de vote pour

toutes les autres résolutions. Cela laisse beaucoup de pouvoir aux enfants, or les enfants peuvent surprendre à l’âge adulte. Donc, il faut prévoir des mesures de sécurité et la loi autorise, dans ce cas là, à modifier les règles de répartition des droits de vote, si les statuts le prévoient. C’est pourquoi, dans les statuts, il faut essayer d’inclure toutes les résolutions qui permettent aux parents de contrôler le fonctionnement de leur société et des affaires pendant toute leur vie. On peut même prévoir des clauses qui sécurisent la donation des parts en prévoyant un droit de retour. Le droit de retour signifie que, dans l’hypothèse où un enfant décède, les parts reviennent aux parents. Ce droit de retour est prévu, pas nécessairement pour qu’il s’exerce, mais parce qu’il permet de greffer des clauses plus intéressantes ; parmi ces clauses, il peut y avoir l’interdiction faite aux enfants d’aliéner les parts ou l’interdiction de donner les parts en garantie car, si la garantie joue, le banquier devient associé. Si on veut sécuriser ce type de dossier, il faut faire attention à la rédaction des statuts.
o D’autre part, le deuxième souci qu’on peut avoir, c’est que l’Administration considère, depuis un peu plus d’un an, que le véritable associé dans une société, ce n’est pas l’usufruitier, c’est le nu-propriétaire. Par conséquent, autant elle reconnaît que l’usufruitier a le droit de percevoir les fruits civils, autant elle juge que s’il y a des pertes, elles doivent être affectées au nu¬propriétaire, considérant (selon le Code Civil) que l’associé doit contribuer aux dettes sociales et, donc, si le nu-propriétaire est le véritable associé, il est légitime qu’à ce titre, il contribue aux dettes sociales. Mais ce raisonnement paraît fondé sur une confusion opérée par l’Administration entre la notion de dettes sociales et celle de pertes sociales alors que ce n’est pas la même chose. Les pertes sociales, c’est le pendant des fruits, quand la société a des bénéfices, l’usufruitier reçoit les bénéfices mais quand il y a des pertes, il doit les assumer. Par contre, s’il y a des dettes sociales, c’est bien l’associé qui doit les supporter. Pour régler ce problème, l’Administration a admis qu’il puisse être mis en place une convention de répartition entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. C’est cette convention qu’il faut établir quand il y a démembrement de parts, de telle sorte qu’on puisse affecter en symétrie des résultats à l’usufruitier et des prises en compte des pertes à l’usufruitier en faisant attention au fait que dans l’instruction administrative, l’Administration accepte cette possibilité mais, si c’est une libéralité, elle demanderait les droits de mutation correspondants et si elle avait pour but d’éluder l’impôt, elle appliquerait l’abus de droit.

Il faut rappeler que ces opérations sont trop techniques pour laisser les investisseurs aller sans le concours de professionnels du Droit, avocats, experts-comptables, notaires. F
3. Quelles sont les différentes gérances possibles ?
Dans Dan le cadre d’un gérant majoritaire, en période déficitaire ou de résultat d’exploitation égal à zéro, on a un schéma assez proche de celui d’un investisseur immatriculé en nom propre concernant les cotisations sociales. En période bénéficiaire, il y a une différence importante : au lieu d’avoir des cotisations assisses sur la totalité du résultat d’exploitation, les cotisations ne seront assises

que sur la rémunération du gérant ; comme, en principe, le gérant n’aura aucune rémunération, il devra les cotisations minimum.
Dans Dan le cadre d’une gérance minoritaire ou non associée, le gérant n’étant pas majoritaire, il n’est pas travailleur non salarié donc les Caisses de Travailleurs non Salariés ne peuvent lui réclamer des cotisations à ce titre, il est gérant non appointé. Cette solution permet d’éviter l’ensemble des charges sociales sur
l’activité du Loueur Meublé Professionnel. Sachant qu’il faut quand même être sûr du gérant qu’on met en place parce que ce sera un gérant non associé. C’est le même souci lorsque des investisseurs, ayant des incompatibilités déontologiques ou ordinales à pourvoir être gérant, mettent en place à leur lieu et place un gérant. Il faut faire attention que ces gérants exercent bien les fonctions de gérant et que ce ne soit pas des gérants « de paille » parce que si tel était le cas et si l’Administration pouvait le démontrer, la gérance de fait serait établie et la situation de départ serait aggravée puisque l’investisseur qui ne pouvait pas être commerçant, serait regardé comme gérant de fait. Donc, il faut réellement que le gérant qui est mis en place assume les fonctions de gérant. En réalité, ces fonctions ne seront pas extrêmement contraignantes puisque, dans la plupart des dossiers, il y aura une gestion par bail commercial.

4. Y-a-t-il un intérêt particulier à l’exercice des fonctions de gérant ?

Oui, dans la perspective de l’allongement de la durée des cotisations pour l’ouverture des droits à la retraite. En effet, le membre d’une profession libérale qui réalise un investissement dans le cadre du statut de Loueur en Meublé Professionnel au travers d’une société dont il est le gérant, va avoir dans un premier temps, alors qu’il a des revenus relativement importants, la neutralisation partielle mais un effet fiscal positif sur ses revenus et, dans un deuxième temps, il va avoir, par les « amortissements réputés différés » et jusqu’à leur épuisement, une continuité de la neutralisation de ses revenus de l’opération. La dernière étape correspond au moment où les revenus apparaissent puisqu’on a fini de rembourser les emprunts et qu’on a imputé les amortissements. Là l’investissement donne toute sa profitabilité. L’investisseur a la possibilité de poursuivre une activité professionnelle officielle, bien qu’ayant cessé son activité réelle et ainsi de continuer à bénéficier d’une couverture sociale et donc de valider des trimestres complémentaires avant de liquider ses droits à la retraite. Et l’intérêt de la chose, c’est que l’investisseur, en réalité, ne va plus travailler puisque ce n’est pas lui qui gère, c’est le gestionnaire qui gère pour lui, au travers du bail commercial. Il va cotiser cette fois-ci sur une base positive puisqu’il n’y a plus de pertes et, en plus, il a des revenus complémentaires procurés par son patrimoine immobilier. Il ne faut pas oublier que, grâce à la société et au démembrement de parts, l’investisseur va transmettre le patrimoine à ses enfants qui ne paieront pas de droits de succession.
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On s’aperçoit, quand on parle de Loueur Meublé Professionnel, que la fiscalité n’est qu’un aspect parmi d’autres. C’est la globalité du dispositif qui est intéressante : l’aspect fiscal, l’aspect patrimonial, la construction d’un patrimoine, l’aspect social, l’aspect transmission et évidemment l’aspect retraite.

5. Quel est l’intérêt patrimonial des sociétés ?
Beaucoup envisagent la société en pensant qu’elle pourra servir d’outil de transmission, notamment dans le cadre du démembrement avec donation des parts en nu-propriété, réalisant ainsi une transmission exonérée d’impôt. Il faut faire attention, dans les -- montages de crédit in fine parce qu’il ne faut pas oublier que le produit (hors la situation où il s’agit de la société qui a placé les produits de placement) qui a été donné en garantie à la banque et qui va servir au remboursement du capital prêté, c’est généralement l’associé qui va encaisser le capital. Il va remettre les capitaux dans la société pour qu’elle rembourse le prêt. Donc la société se désendette du prêt mais on crédite un compte-courant d’autant au profit de l’associé. Si l’associé décède peu de temps après, la société vaut zéro ou guère plus. Par conséquent, la transmission de la société se fera à faible coût mais, dans la succession, on va retrouver le compte-courant qui est un actif de succession taxable.
6. Un investisseur ayant déjà une société familiale soumise à l’impôt sur le revenu peut-il s’en servir pour réaliser un L.M.P. ?
Rien n’interdit juridiquement de prévoir l’extension de l’objet social. Il suffit de faire une Assemblée Générale Extraordinaire qui prévoit un élargissement de l’objet social à l’activité de Loueur en Meublé Professionnel. Par contre, cela présente quelques inconvénients :
- premier inconvénient : on va devoir tenir deux comptabilités distinctes puisque les règles comptables, notamment au niveau des amortissements, ne sont pas les mêmes, donc, on va tenir deux comptabilités distinctes pour apprécier le seuil de recette des 150 000 francs, ce qui va compliquer un peu les choses au niveau de la fiscalité. - deuxième inconvénient : souvent, dans les sociétés, il y a une dimension
« transmission », ce qui permet de localiser un patrimoine immobilier dans une structure ad hoc, pour le transmettre aux enfants. Si on mélange, dans une même société, différentes activités, cela devient beaucoup plus difficile d’envisager un schéma de transmission ou même de vendre les parts de la société parce que la personne qui achète ne saura pas ce qu’elle achète. Elle achète deux activités distinctes.

7. Le terrain est-il amortissable au même titre que les constructions ?

Depuis la loi Périssol, le terrain n’est pas un bien amortissable. Donc, quand on fait l’acquisition de biens destinés à être loués en meublés, il va falloir que, dans la comptabilité, on isole la valeur du terrain. Il n’est pas amortissable. (Autre précaution : si on récupère la T.V.A., il faut inscrire en comptabilité les biens pour leur valeur hors taxes et non pas T.T.C. On ne va pas amortir une T.V.A. qu’on va se faire rembourser.) Dans le cas de constructions anciennes, il n’y a plus de traces de la valeur réelle du terrain dans l’acte de vente. On retire donc une valeur forfaitaire pour le terrain : 10 % en province, 20 % à Paris. Ce sont les taux habituellement pratiqués, il n’y a pas de fixation de par la loi. Mais il vaut mieux pratiquer cette ventilation spontanément.
8. Dans le cadre d’une société, les intérêts d’emprunt correspondants au financement de la T.V.A. sont-ils déductibles ?
Dans un certain nombre de montages, les banquiers propose à la société de financer l’acquisition du bien pour son montant T.T.C. Dans une résidence avec services,

l’investisseur va demander le remboursement du crédit T.V.A. Maître Pujol considère que les intérêts d’emprunt correspondants au financement de la T.V.A. ne sont pas déductibles parce qu’il pense qu’on serait alors dans une hypothèse de surfinancement, sauf s’il y a réutilisation du remboursement de T.V.A. pour financer un élément d’actif (contrat de capitalisation). Et la réutilisation de la T.V.A., lorsqu’on est en société, ne peut être faite que par l’entreprise sur un support de capitalisation au nom de la société, l’assurance vie est à exclure car elle concerne les personnes privées et non morales. De plus, un associé qui prendrait dans les caisses de la société le remboursement du crédit de T.V.A. pour souscrire en son nom personnel un contrat d’assurance vie ou de capitalisation se rendrait coupable d’un abus de bien social. En nom propre, on ne peut pas avoir d’abus de bien social puisqu’il n’y a pas de société, la question qui se pose est bien celle de la déductibilité des intérêts d’emprunt correspondants à la quote-part du financement de la T.V.A. Deux solutions : soit on considère qu’ils ne sont pas déductibles mais dans ce cas, que fait-on ? Soit, on met à profit la T.V.A. pour rembourser par anticipation une partie du prêt (dont on aura négocié au préalable avec la banque la faculté de remboursement sans pénalité), soit on ne rembourse pas le crédit mais on fait une réintégration fiscale donc extra-comptable de la quote-part des intérêts d’emprunt qui a servi à financer la T.V.A., soit encore, on met à profit ce remboursement pour souscrire le contrat de capitalisation mais évidemment ayant réintégré les intérêts. =1
S’agissant d’une société en nom collectif, on est dans le cas d’une société de personnes et, par conséquent, nous n’avons pas la même approche de l’abus de bien social. Mais on peut considérer qu’il serait contraire à l’esprit social et au pacte social de prélever le remboursement de crédit de T.V.A. à des fins personnelles.
Il y a une réponse ministérielle précise sur ce chapitre des intérêts sur les sommes placées par la société en capitalisation. Si c’est une société qui veut replacer une somme quelle qu’elle soit, en l’occurrence la T.V.A., elle la place, elle est fiscalisée. Ce qui n’est pas très grave puisque la société ne va pas payer d’impôt en raison de son déficit mais cela fera un déficit un peu moins important puisqu’il y a un peu de revenu du fait de ce placement. Alors que l’intérêt de l’assurance vie, auparavant, c’était l’exonération sous réserve d’un minimum de durée. Donc, il y avait une différence. Il y a encore aujourd’hui une différence entre la société qui est assujettie à ces règles et la personne physique. Cette dernière, si elle retire la T.V.A. qu’elle a récupérée, dispose, d’une certaine manière, d’un emprunt plus important que ce qui lui était nécessaire, donc, elle n’est pas en droit, si le fisc rentre dans les détails, de déduire la totalité des intérêts de son prêt, en tout cas ceux afférents à la quote-part de T.V.A.
6. Ne serait-il pas prudent qu’une simulation fiscale tienne compte de la fiscalité sur les intérêts réalisés par la société sur le placement de sa trésorerie ?

Il faut savoir qu’ils vont être neutralisés par les amortissements différés. Le financement in fine permet de peu utiliser les amortissements différés, il y a donc une marge importante permettant de défiscaliser les produits financiers réalisés par la société.

L'investissement en loueur meublé professionnel EHPAD constitue un investissement immobilier performant.

7. Concrètement aujourd’hui, les banques vont demander un adossement pour accorder un prêt in fine et souvent l’adossement est pris sur un contrat d’assurance vie.
En substance, une société pourrait donner un contrat de capitalisation en garantie à la banque mais les revenus de ce contrat sont fiscalisés. Mais rien n’empêche non plus un associé d’amener en garantie un contrat d’assurance vie pour faire débloquer le prêt. Il y a deux problèmes différents : la trésorerie qui est dégagée par la société, qui peut être de la T.V.A. et qu’on ne peut pas placer sur des contrats d’assurance vie et il y a la trésorerie de l’investisseur qui peut être ses économies d’impôts mais aussi son apport en capitalisation initial et qu’il peut placer sur le support de son choix, assurance vie compris.
8. Peut-on craindre une remise en cause du statut L.M.P. par le législateur ?
Il y a eu dans les années 85-90 énormément d’opérations de défiscalisation qui se sont multipliées sur les opérations hôtelières, para-hôtelières, sur du meublé, sur toute sorte de produits et qui, véritablement, étaient excessives dans leurs effets puisque grâce à l’amortissement dégressif, on arrivait à voir des professions qui ne payaient plus d’impôt et qui demandaient même l’exonération de la taxe d’habitation, de la redevance télévisuelle etc. Evidemment, ça ne pouvait plus durer et il y a eu ce qu’on a appelé la « chasse aux niches fiscales ». Il semblerait qu’aujourd’hui, la « chasse aux niches fiscales » soit terminée. Or, on a laissé subsister le statut du Loueur en Meublé Professionnel inchangé et, ce, pour deux raisons : d’abord, parce que ce n’est pas un produit grand public qui a une incidence importante en terme de fiscalité, susceptible de perturber gravement le budget. Ensuite, ce statut permet la réalisation d’un certain nombre d’opérations tournées vers de la résidence médicalisée, vers de la résidence pour étudiants où l’Etat n’intervient plus. Or, en terme de résidence médicalisée, la France vieillit et, les besoins économiques dans les années à venir seront très importants dans un domaine, donc, où l’Etat n’interviendra plus. Par conséquent, il faut laisser une petite marge au secteur privé pour qu’il puisse mettre en œuvre des opérations qui correspondent à des besoins sociaux. De plus, il faut savoir que, même dans l’hypothèse où il y aurait remise en cause du statut, en vertu du principe de non rétroactivité, les investisseurs déjà sous ce statut seraient épargnés.
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9. Est-il possible d’inclure dans un L.M.P., un logement précédemment loué nu en le meublant ?
Fiscalement, un investisseur a le droit de meubler un appartement qui est nu à un moment donné. La question posée évoque une réserve faite par l’article 631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation, qui interdit dans les villes de plus de 10 000 habitants et notamment à Paris, de transformer à usage commercial, y compris de louer en meublé qui est assimilé en commercial à ce titre, des logements. C’est pour éviter la transformation des centres urbains en bureaux. C’est pourquoi, préalablement, à la location meublée, il faut une autorisation préfectorale. Mais ce n’est pas vrai si on ne loue qu’un appartement, dans ce cas, on n’est pas loueur professionnel au sens de la loi de 1949. On peut donc être loueur professionnel avec un seul logement et l’on pourrait à ce moment là, si on n’a qu’un seul logement, transformer sans autorisation.