maison de retraite : un investissement rentable

Investir dans une maison de retraite constitue un investissement rentable et performant.

Le créneau des résidences pour seniors est devenu l'un des plus rentables de ce debut de siècle. Pas btonnant que les investisseurs prives se precipitent!
a menagere de moms de 50 ans ? A vrai dire, Jean-Claude Marian s'en fiche : son marche a lui, c'est la pensionnaire de plus de 80. «ca crache mieux», precise son entourage. Pour ca... Lorsqu'en 1989 Marian a ouvert sa premiere maison de retraite, it n'etait encore qu'un modeste medecin psychiatre, avec des emoluments de modeste medecin psychiatre. Seize ans plus tard, ce visionnaire pointe a la 136e place du classement des plus grandes fortunes professionnelles de France, devant les rois de l'hOtellerie Dubrule et Nilsson, et le prince des lunettes Afflelou. Et it devrait encore gravir quelques barreaux, car son empire, fort d'une bonne centaine d'etablissements de long sejour, table sur une croissance de 60% d'ici a 2008. «J'ai bien choisi mon secteur», sourit cet heureux homme.

Des benefices multiplies par dix depuis 1998 :
Les croyait-on tout juste bonnes a occuper les times charitables, les maisons de retraite ? Tu parles ! Au fil des ans, sans qu'on y prenne garde, le business du cacochyme est devenu presque aussi juteux que le casino de Monte-Carlo. «Une fois les investissements immobiliers amortis, le taux de rentabilite &passe facilement les 25%», exulte Luc Broussy, ancien Mega general du principal syndicat patronal du secteur (le Synerpa), recemment recycle en consultant in-dependant. A preuve, la demi douzaine de grands groupes qui ecume desormais le marche aligne des benefices hauts comme ca. – ceux de Medidep (12,4 millions d'euros) ont été multiplies par 10 depuis 1998 –et des cours de Bourse dopes a la cortisone. Les actions d'Orpea, la societe de Jean-Claude Marian, n'ont-elles pas double en moms d'un an?
Pas etonnant que les investisseurs se precipitent dans le creneau comme des oursons sur un pot de miel. Le fonds de pension britannique Bridgepointn'a, par exemple, pas hesite flamber 330 millions d'euros en 2003 pour mettre la main sur Medica France (5100 lits). Et pas un matin ne se lêve sans qu'un particulier monte un dossier de construction de residence auprês de sa prefecture, avec le fol espoir de faire la culbute. «C'est devenu un placement tres a la mode», confirme Guillaume Cuvillier, analyste au cabinet Gilbert Dupont. Moyennant quoi, cette activite traditionnellement tenue par le secteur public et les associations est peu a peu en train de passer sous le contrOle de societes pri\Tees. Celles-ci, aux derniers pointages, creent les deux tiers des nouveaux lits et occupent 20% du marche (quatre fois plus qu'en 1985) contre 50% a l'Etat et 30% aux associations.
La premiere explication de cet incroyable essor tient bien stir aux effets fortifiants du papy-boom. Selon l'Insee, le nombre de personnes Agees dependantes devrait bondir de plus de 40% d'ici a 2020 et avoir quasiment double en 2040. Quelle industrie peut seprevaloir d'une aussi rejouissante prevision de marche ! Tant qu'a etre précis, le Commissariat general du Plan a calcule que, d'ici quinze ans,
faudrait creer au moins 200 000 nouveaux lits pour renforcer le parc des 430 000 existant actuellement. On pourrait ajouter qu'il y a urgence, car, A en croire l'Association des directeurs d'etablissements d'hebergement pour personnes agees (Adehpa), it marque déjà 40 000 places pour repondre a la demande.

Si les investisseurs misent autant sur les vieux, c'est aussi qu'ils sont faciles a convaincre. D'abord parce qu'a 83 ans (age moyen d'entree en maison de retraite) on est souvent vulnerable aux arguments commerciaux et qu'on hesite moins longtemps a sacrifier son pecule. Ensuite parce que les famulles elles-memes, tres culpabilisees d'abandonner l'aieul, sont en general pretes a se saigner pour lui offrir la meilleure place. Or, comme les delais d'attente dans le public ou l'associatif depassent couramment un an, elles n'ont guere d'autre choix que de se tourner vers les maisons de retraite privees.

Des prix deux fois plus eleves dans le prive que dans le public
 

Autant dire que celles-ci ne se genent pas pour pratiquer le prix fort. <<A prestations identiques, leur note peut etre deux a trois fois plus salee que celle des etablissements publics ou associatifs», s'emporte Jean-Michel Rapinat, de l'Assemblee des departements de France. Exemple : dans la capitale, une chambre coilte entre 3 000 et 5 000 euros par mois dans la residence Saint-Jacques du groupe Orpea (un etablissement classe trois etoiles par le guide Vermeil, le GaultMillau de la charentaise), contre a peine 2 000 euros a Pean, une institution associative qui possede une etoile de plus. Meme &art en province, oil it n'est guere possible de denicher une place a moins de 1500 euros mensuels dans le prive.
Et la tendance inflationniste devrait se renforcer dans les a venir, car la clientele de demain sera plus a l'aise que celle d'aujourd'hui. Non que les pensions s'appretent a crever le plafond – elles auront plutOt tendance a raser le sol. Mais parce que, comme le fait remarquer Luc Broussy, «les jeunes retraites de 60 ans possedent un patrimoine plus important que les octogenaires actuels». L'heure venue, on saura leur demander d'y puiser pour financer leur hebergement.
Un marche en pleine expansion, des tarifs qui grimpent... Reste un troisieme facteur pour boucler l'equation magique des maisons de retraite privees : les subventions publiques. Car c'est fou ce qu'on les biberonne, ces cheres petites. Entre ce que leur offrent les departements (pour financer la dependance), ce que leur injecte en intraveineuse l'assurance-maladie (afin de payer les soins proprement dits) et ce que leur concede l'Etat (au nom de l'aide sociale), pas loin de la moitie de leur chiffre d'affaires provient directement des impOts et cotisations des Francais. Estimant que ce n'etait pas assez, les pouvoirs publics ont d'ailleurs
cemment decide d'augmenter leur soutien. En echange de quoi, les etablissements se sont engages a ameliorer leurs prestations et a embaucher du personnel specialise, via des conventions tripartites signees avec l'Etat et les departements.
Lennui, c'est que beaucoup d'entre eux ont empoche l'argent sans tenir leurs promesses. <<Ils ont recrute, oui, mais des employes non qualifies, et ils se sont garde le reste des subventions pour leur profit», deplore un ancien directeur de centre, remercie par son groupe pour avoir refuse de cautionner ces pratiques. Resultat : les résidences pour seniors manquent toujours de personnel forme, ce qui les oblige parfois A d'etranges contorsions.
«On me demandait de distribuer les medicaments et de changer les sondes urinaires», temoigne par exemple cette ancienne femme de ménage d'un centre de la region lyonnaise. Elle troquait donc son balai contre le bassin. A la maison de retraite de Château Lamothe, pits de Bordeaux, c'est la directrice en personne qui pratiquait les transfusions sanguines, en l'absence de tout medecin et sans posseder le moindre diplOme d'infirmiere. Elle a ete mise en examen en 2003 pour exercice illegal de la medecine. Et que dire de la residence Tiers Temps, la plus chic d'Aix-les-Bains!
Dans cet etablissement du groupe DomusVi, ou la chambre est a 2 700 euros par mois, le manque de personnel qualifie est si criant que les contrOleurs de la Ddass ont du taper cet ete un grand coup de canne sur la table. Quelques mois plus tot, un collectif de families y avait &nonce les mediocres conditions de vie des pensionnaires, les soins parfois bacles, voire,

dans les cas extremes, la suppression pure et simple du repas du soir. Les autorites ont exige une remise en ordre sans Mai. «Je ne nie pas les difficultes, mais dites-moi ou trouver du personnel qualifie ?», plaide Catherine Mouaci, la directrice qualite du groupe. En precisant que les rares salaries disponibles «se precipitent vers le public». Ne serait-ce pas parce qu'ils y sont payes 20% de plus?
Foin de mauvais esprit, ces economies de personnel ne rendant pas toujours assez, les centres de long sejour font aussi des efforts sur les frais generaux.
Entre 20 et 30% des etablissements violent les regles de securite.

Ainsi, a en croire l'Association francaise de protection et d'assistance aux personnes agees (Afpap), it n'est pas rare que le savon serve de shampooing, que les couches soient rationnees, et les diners frugaux comme au seminaire. «II m'est arrive de couper des aubergines farcies en quatre pour que tout le monde puisse etre servi», raconte une aide-soignante en poste dans les Hautes-Pyre

vue pour 100 pensionnaires en accueillait discretement 110. Plus grave, certaines acceptent des personnes dgees &pendantes alors qu'elles n'y sont pas habilitees. C'est le cas de la Villa Jean-Dominique, dans le XVIIe arrondissement de Paris, qui loue ses chambres jusqu'a 2 700 euros par mois et qui est enregistree sous le statut... d'«hebergement touristique». Le conseil general et la Ddass de Paris ne sont pas surpris : rien que dans la capitale, confessent-ils, huit autres pensions agissent de meme.
Et que font-ils pour les en empecher ? Rien. Les maisons de retraite – celles du public et des associations ne sont pas toujours au-dessus de tout soupcon non plus – partagent en effet avec les eleveurs de cochons et les marins CGT l'honneur de pouvoir violer la loi en toute impunite. «Les organismes de tutelle ne contrOlent presque rien, et quand ils le font, c'est avec les yeux fermes», s'emporte Christophe Fernandez, le president de 1'Afpap. Temoin de la transparence ambiante, ce croise des pensionnes, qui a recense 6 000 cas de maltraitance en 2005, s'est fait mettre a la porte du «comite de vigilance» cree par le gouvernement pour assainir la situation en 2002.
Pas de doute, les maisons de retraite resteront encore long-temps une affaire en or...
 

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