statut LMP - la voie royale en defiscalisation

La qualité du statut LMP est reconnue aux personnes louant des logement meublés. Si vous faites partie de ces personnes le statut LMP vous intéressera certainement alors venez vite découvrir ce que vous propose le statut LMP. Pour tout savoir sur le statut LMP connectez dès maintenant sur le site spécialiste du statut LMP, en effet nous sommes spécialisés sur le statut LMP, pour connaître la particularité du statut LMP tapez www.cerenicimo.fr le site spécialiste du statut LMP. Des professionnels du statut LMP sauront répondre à toutes vos attentes concernant le statut LMP.

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Pourquoi des garanties en LMP?

Un bon investissement immobilier passe obligatoirement par un bon emplacement, une bonne gestion locative et une bonne revente.

C'est ce que nous vous garantissons.


Avant la livraison, l'opérateur doit s'engage sur la date de livraison avec une garantie bancaire d'achèvement.

Dès réception de votre bien, votre loyer est garanti par un bail minimum de 9 ans, quel que soit le taux d'occupation de la résidence.

Vous percevez des revenus locatifs nets de charges et revalorisés suivant l'indice du coût de la construction.

A terme, vous pouvez prolonger le bail où le modifier en vous réservant des semaines d'occupation. Il vous est également possible de vendre votre propriété.


Comment acheter ?

1. Demande d’information :

Vous avez trouvé une résidence qui vous convient et dont la fourchette de prix correspond à votre projet, vous nous faites parvenir votre demande d’information complémentaire sur cette résidence par mail ou téléphone.
Nous vous contactons afin de faire le point avec vous sur votre projet et vous faisons parvenir une proposition adaptée.

2. Option :

Si l’offre que nous vous avons faite vous convient, nous posons une option de 48H sur le bien afin de le sortir des circuits de commercialisation.

Pendant ce temps nous préparons et vous transmettons les documents de pré-réservation.

3. Pré-réservation :

Pendant la durée de l’option, vous nous retournez le document de pré-réservation rempli et signé ainsi que le chèque de dépôt de garantie d’un montant de 5% du prix TTC de l’acquisition.

Dès réception, le bien est pré-réservé à votre nom chez le promoteur jusqu’à réception des contrats de réservation signés (maximum 8 jours).

4. Réservation :

Pendant la période de pré-réservation, nous éditons les contrats de réservation et vous les transmettons par courrier. Ils sont à nous retourner le plus rapidement possible avant l’échéance de la pré-réservation.

Dès réception nous enregistrons la réservation qui est sujette au délai de rétractation légal de 7 jours et à l’obtention des prêts si l’acquisition est financée par crédit.

5. Signature notaire (délais de 90 jours maximum à compter de la réservation) :

Une fois le financement obtenu (45 jours pour nous faire parvenir les offres de prêts), votre acquisition peut être signée devant notaire. Vous aurez préalablement reçu par courrier le projet d’acte.

Tout au long de ce processus nous faisons le lien entre le promoteur, le notaire de l’opération et vous-même afin de vous éviter le maximum de tracasseries administratives.

Nous restons bien sûr à votre disposition par mail et téléphone pour répondre à vos questions.


Doit on tout acheter à titre professionnel ?


La seule condition de fond posée par la loi est la réalisation d'un chiffre de recettes annuelles supérieur à 23 000 euros. Le candidat au statut de loueur en meublé professionnel peut donc prendre à bail tout ou partie des locaux qu'il entend affecter à l'exercice de son activité, et les sous-louer meublés. Il devra cependant recueillir l'autorisation préalable du pro¬priétaire des logements, respecter les stipulations du règlement de copro¬priété, et ne pas contrevenir aux dispositions de l'article L.631-7 du Code de la Construction et de l'Habitation.

L'accès au statut Loueur en Meublé Professionnel peut-il être réalisé grâce au démembrement de propriété ?

Rien n'interdit de louer en meublé des locaux dont le bailleur détient l'usufruit, même temporaire. Toutefois, en cas de conclusion d'un bail commercial, ou d'un bail de 9 ans, il y a lieu de recueillir, au préalable, l'accord du nu-propriétaire. L'acquisition de droits en usufruit permet par ailleurs de faciliter l'accès au seuil de recettes de 23 000 euros requis pour être qualifié de loueur « professionnel » puisqu'elle permet d'évi¬ter de financer la valeur en pleine propriété de tout ou partie des biens destinés à être loués.

Qui supporte la charge des impôts locaux et des charges de copropriété en cas de démembrement ?

Les articles 605 et 608 du Code Civil qui définissent les obligations de l'usufruitier disposent que ce dernier est tenu aux réparations d'entretien,ainsi qu'aux charges annuelles de la propriété, telles que les assurances, le paiement de la taxe foncière, etc. Le nu-propriétaire doit supporter les grosses réparations telles que définies à l'article 606 du Code Civil, soit les gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres, les couvertures entières, les murs de soutènement et de clôture. Selon la jurisprudence du Conseil d'État, les grosses réparations s'entendent de celles qui ont pour objet la remise en état, la réfection ou le remplacement d'équipement qui, au même titre que les gros murs, la charpente et les couverture, sont essentielles pour maintenir l'immeuble en état d'être utilisé conformé-ment à sa destination.

Peut-on adopter le statut de loueur en meublé professionnel en cas d'investissement dans un hôtel de tourisme classé ?

Non, car l'exploitation d'un hôtel de tourisme constitue une activité relevant du louage de services et non de louage de choses ; il ne s'agit, de sur-croît, pas d'un bâtiment à usage d'habitation mais d'un établissement commercial d'hébergement hôtelier.
Un arrêt isolé du Tribunal Administratif de Toulouse l'a néanmoins admis.


Peut-on acquérir le statut de loueur en meublé professionnel, en cas de gestion par mandat dans une résidence avec services hôtelier ?

Non, selon l'instruction administrative du 1er août 1996 (4 A-7-96) qui dispose que « ne sont pas concernées par la qualification de location meublée, les conventions d 'hébergement qui, en raison des services fournis ou proposés, dépassent la simple jouissance du bien »


Peut-on être regardé comme un loueur en meublé en cas de location de locaux nus ?

Les personnes qui louent des locaux d'habitation nus peuvent être regardées comme des loueurs en meublé lorsque le preneur exerce l'activité de location meublée et que le bail comporte des clauses associant le pro¬priétaire à la gestion ou au résultat de son locataire.


Peut-on accéder au statut de loueur en meublé professionnel sans être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés ?
Il est possible d'être regardé par l'Administration fiscale comme loueur
en meublé professionnel sans être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés. Il suffit de justifier que l'on a sollicité l'immatriculation et que celle-ci a été refusée par le Greffe en raison du caractère non com¬mercial de l'activité.

M
Peut-on accéder au statut de loueur en meublé professionnel pendant la période de construction des locaux en cas d'ac¬quisition en l'état futur d'achèvement ?
L'Administration considère que l'appréciation des conditions de recettes prévues à l'article 151 septies du Code Général des Impôts s'effectue selon l'application de la règle de prorata temporis, à compter de la date de début d'activité. Par suite, en l'absence de recettes de location, le béné¬fice du statut ne peut être revendiqué.

M
L'accès à la qualité de micro-loueur implique-t-elle une option particulière ? Le régime du micro-loueur s'applique de plein droit aux loueurs en meu
blé dont le montant des loyers annuels n'excède pas 76 300 euros, s'agis¬sant d'une activité de fourniture de logements.

M Peut-on avoir intérêt à relever du régime du micro-loueur ?
Le régime du micro-loueur est favorable au contribuable lorsque le mon-tant des charges et amortissements s'avère inférieur à 72 % du montant des recettes annuelles, ce qui est le cas, en particulier, lorsque le bien a été, en tout ou partie, autofinancé. Ce seuil pourrait prochainement être ramené à 68 %.

El
Est-il possible de bénéficier du régime «micro» en cas d'exer¬cice en société? Il n'est pas possible de bénéficier du régime du micro-loueur lorsque l'ac
tivité est exercée en société. En effet, une société relève obligatoirement d'un régime réel d'imposition (régime réel simplifié ou régime réel normal).
Peut-on obtenir le remboursement de la TVA quand on est micro-loueur ? 11 n'est pas possible de cumuler le bénéfice du régime micro et l'assu
jettissement à la TVA, car le remboursement de la taxe implique l'option pour un régime réel d'imposition en même temps que la renomination à la franchise en base.

M
Le statut de loueur en meublé professionnel peut-il être remis en cause en cas de retard du locataire dans le paiement des loyers ?
La détermination du montant des recettes à prendre en compte pour la détermination du seuil de 23 000 euros est indépendante de la date de paiement des loyers. L'activité de loueur en meublé relève en effet des bénéfices industriels et commerciaux dont les règles comptables sont celles des créances acquises et dépenses engagées. Par suite, les loyers sont comptabilisés en produits, même lorsqu'ils sont payés avec retard.

• Est-il possible d'accéder progressivement au statut de loueur en meublé professionnel ?
Il est possible mais déconseillé d'accéder progressivement au statut de loueur en meublé professionnel car les pertes fiscales, constatées au titre de la période d'exploitation précédant l'obtention du seuil de recettes prévu par la loi, seront regardées comme des déficits industriels et com¬merciaux non professionnels et ne pourront plus être imputés – sauf exceptions – sur des revenus de même nature, dès que les conditions d'obtention du statut LMP auront été satisfaites.

M
Quelle valeur retenir pour déterminer la fraction du prix d'acquisition des locaux correspondant au terrain d'assiette non amortissable ?
Il n'existe pas de barème spécifique pour la détermination de la quote-part du terrain qui doit être isolée en comptabilité, car non amortissable. Sauf à obtenir l'information requise auprès du promoteur immobilier ou du notaire, le loueur doit, sous sa propre responsabilité, déterminer la

valorisation du terrain. Dans la pratique, la valeur du terrain est, le plus souvent, comprise entre 10 et 30 % du prix d'acquisition total, pour tendre, dans la majorité des cas, vers 14 ou 15 %. Dans les grandes aggloméra¬tions, telles que Paris, où le prix du foncier est plus élevé, les valeurs rete¬nues se situent souvent entre 20 et 30 %.

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Peut-on bénéficier du statut de loueur en meublé si l'activité de location meublée est exercée par une société ? L'exercice de l'activité au travers d'une société soumise au régime fiscal
des sociétés de personnes (EURL, SARL de famille, SNC) ne fait pas obstacle au bénéfice du statut de loueur en meublé professionnel. Dans ce cas, la limite de 23 000 euros n'est pas appréciée au niveau de la société mais distinctement pour chaque associé, regardé comme réalisant un montant de recettes de location correspondant à sa quote-part des droits sociaux.

M Les frais d'ingénierie sont-ils déductibles ?
Les sommes versées au titre de frais d'ingénierie sont déductibles s'il est démontré qu'elles correspondent à des frais exposés en vue de la réali¬sation de l'activité de location meublée et si elles sont étayées par la pro¬duction d'un dossier personnalisé justifiant de l'existence et de la réalité de la prestation. Leur montant doit, en outre, être proportionné au ser¬vice rendu.
M
La TVA qui a grevé l'acquisition des locaux est-elle déductible ? Le montant de la TVA, versé à l'occasion de l'acquisition des locaux, est
déductible lorsque l'activité locative exercée est soumise à la TVA. Les redevables doivent cependant avoir expressément renoncé au régime de la franchise en base, souscrit la déclaration d'existence prévue à l'article 286.1 du Code Général des Impôts et respecté les obligations déclara¬tives prévues par la loi. En cas de cessation d'activité ou de revente dans les 20 ans de l'acquisition, une quote-part de la TVA déduite doit être reversée par 20" (murs) ou par 5e' (meubles).

La réussite de votre projet sera pleine et entière si à votre retour:
- vous êtes assurés d'une rente personnelle significative
- vous avez droit à toute la couverture sociale maladie
- vous pouvez prétendre à votre nombre d'années de cotisation de retraite
- vous touchez, en plus de votre rente, une pension de retraite complète
- vous disposez d'un patrimoine solide en métropole
Bénéfices complémentaires:
- si vous prenez vos dispositions suffisamment avant votre départ, vous défiscaliserez votre ou vos dernières années de revenus imposables en France.
- si votre pays de destination n'a pas signé de convention de non-double imposition, vous défiscaliserez vos revenus sur plusieurs années.
Ici, on vous tout sur cette opportunité exceptionnelle, et nous vous sélectionnons les produits les mieux adaptés.
Conseil IMMO FRANCE Bordeaux - Atoutfisc - opère dans les grands modes de défiscalisation et de placements stratégiques professionnels en France.
Pour répondre aux motivations et préoccupations spécifiques des expatriés sur le retour, comme aux postulants au départ, nous offrons un produit parfaitement adapté : le LMP.

L'Expatrié LMP
(Loueur en Meublé Professionnel) aura à son retour en France une activité en cours, qui:

- lui assure un revenu minimal net d'impôts (pendant un total de 20 à 27 ans selon les choix immobiliers et de financement) du fait des amortissements sur 100% de l'immobilier.
- lui garantit des cotisations sociales puisqu'il est professionnel,
- lui fasse continuer de cotiser pour acquérir son nombre d'années de droit à la retraite,
- se fasse sans son concours direct du fait de la gestion par bail confiée à un gestionnaire de renom, ce qui garantit les résultats les revenus étant uniquement des loyers,
- éventuellement lui offre un pied à terre pour ses séjours ponctuels de vacances en métropole.

La location Meublée Professionnelle permet d'imputer les déficits liés à l'exploitation sur les revenus globaux. Ces déficits sont élevés les premières années car une partie des coûts constituants de l'acquisition ainsi que les frais d'actes authentiques sont considérés comme charge et non pas comme amortissables.

Votre activité, menée en nom propre ou sarl de famille, ou Eurl, est également très prisée par des chefs d'entreprise ou professions libérales résidents français qui se sont fortement investis dans leur vie et veulent se retirer prématurément tout en restant en "pseudo-activité".
Le contrôle de résultats est assuré par le comptable choisi l'investisseur est libre de toute surcharge administrative.

Le principe:
- revenu minimal de 23.000 euros : encaissement de loyers fixés par bail 9 à 11 ans renouvelable et indexé ICC.
- revenus défiscalisés donc non imposables du fait de l'Amortissement à 100% de l'immobilier sur 20 ans et du mobilier sur 7 ans. Les ARD non utilisés (ou "Amortissements Réputés Différés") sont reportables toujours à hauteur des revenus BIC de même nature. Les charges sont réduites au forfait minimal, en effet, l'exploitation n'est fiscalement pas bénéficiaire car les revenus sont compensés par les amortissements.
- cotisations sociales et nombre d'années pour la retraite : car c'est une activité professionnelle
- tranquillité : les loyers sont garantis par bail commercial et l'exploitant prend en charge l'entretien et la gestion des biens
- pied à terre : possibilité de prévoir un droit d'occupation de 1 ou quelques semaines par an.:
- récupération de la TVA si les locaux de moins de 5 ans.
- comptable pour assurer la régularité de l'opération et de son déroulement
- la location meublée professionnelle procure également une réduction d'impôts jusqu'à environ 30 000 euros la première année (ou à répartir jusqu'à 5 ans). La configuration idéale est donc celle du candidat à l'expatriation qui prépare son avenir et qui de surcroît gomme les impôts de sa dernière année imposable en France. Cela s'adresse alors à des contribuables suffisamment fiscalisés.

S'il y a constitution de Sarl, le gérant peut être un minoritaire restant en France mais ce n'est pas une obligation.
On comprendra que, outre une rente locative garantie et la constitution d'un solide patrimoine immobilier locatif en France, l'intérêt spécifique des expatriés est de s'assurer ainsi:
- une couverture sociale (sans emprise sur votre emploi du temps) du fait de cette activité professionnelle
- une couverture sociale et une retraite grâce à la continuité de leurs cotisations par ce biais (sachant que le nombre d'années minimum est en constante augmentation).
Les expatriés s'engageant avant leur départ profiteront de réductions d'impôts substantielles sur leurs derniers revenus imposables en France.
Le support:
Conseil IMMO FRANCE Bordeaux - Atoutfisc - est un grand spécialiste de l'investissement locatif. La location meublée professionnelle s'opérera toujours sur un produit dont on a confié la gestion par bail pour une sécurité totale de rendement. Nous proposons en permanence un choix qualifié d'un minimum de 20 programmes.
- Résidences de tourisme classées : c'est le support par excellence dans un pays qui reçoit bientôt 80 millions de visiteurs par an et qui est devenu la première destination mondiale de tourisme. Accessoirement vous pouvez également profiter de cette propriété pour vos propres séjours, selon les options de bail choisies (occupation gratuite ou avec remises dans un de vos logements ou dans le catalogue du gestionnaire). Un éventuelle revente est aisée car le produit intéresse tout type d'investisseur professionnel ou particulier.
- Chambres en Mapad - Ephad : Le manque de lits est persistant et se prolongera durant plusieurs décennies. L'allongement de la durée de vie accentue cette situation. C'est un placement stratégique aux loyers légèrement plus élevés. La garantie des loyers atteint un niveau quasiment absolu. L'éventuelle revente concerne un investissement purement technique et financier.

Commercialisation de programmes immobiliers EHPAD en statut LMP et LMNP

Investir dans une maison de retraite constitue un investissement rentable et performant.

PARIS (AFP) - Les maisons de retraite n'échappent pas au monde de la finance: fusions, entrées en Bourse, les grandes manoeuvres se multiplient parmi les groupes privés du secteur, auxquels est promis un avenir radieux en raison du veillissement de la population dans les pays développés.
Les besoins d'hébergement vont donc inévitablement exploser: il faudra 25% de places en plus en 2010, soit entre 40 et 60.000 places à créer, selon un rapport du Commissariat au plan paru en juillet.
Le secteur privé de l'hébergement des personnes âgées, qui représente actuellement environ 20% des quelque 400.000 lits d'accueil en France, est en pleine croissance, à l'image d'Orpéa, numéro deux français, qui a doublé son chiffre d'affaires en trois ans (310 millions d'euros en 2005) et triplé son cours de Bourse.

Mais il reste aussi très "atomisé", constate Stephan Dubosq, analyste spécialisé chez Arkeon Finance.
A l'exception de quelques rares groupes commerciaux importants (Orpéa, Medidep (Paris: FR0000065666 - actualité) ...), la plupart des résidences privées sont indépendantes, souvent détenues par des personnes physiques, des associations et des mutuelles.
Pour Stephan Dubosq, la montée en puissance des groupes privés lucratifs relève d'une "logique implacable" car "ce sont les seuls à avoir les moyens" suffisants pour répondre à la demande.
L'"or gris" aiguise donc les appétits et le phénomène n'est pas spécifique à la France: les fonds d'investissement sont très intéressés parce que "l'activité dégage beaucoup de liquidités", explique M. Dubosq.
Et les fonds sont prêts à payer cher: l'européen BC Partners a ainsi déboursé 750 millions d'euros en juillet pour racheter le groupe français Medica à un autre fonds européen, Bridgepoint, qui l'avait acquis en 2003 pour 330 millions.
Surtout, l'éclatement du secteur entraîne sa concentration. En France, Medidep, entré en Bourse en 1998, vient de se faire absorber par un autre groupe, Suren, qui est lui-même le fruit de quatre rapprochements successifs en cinq ans.
L'entité Medidep-Suren, désormais numéro un du secteur avec plus de 10.000 lits et 130 établissements environ, va faire son entrée à la Bourse prochainement.

Investir en maison de retraite reste un placement untile et attractif.

"La concentration va continuer", prévoit un autre analyste du secteur, sous couvert d'anonymat.
Inspiré par le succès boursier de Medidep (le prix de l'action a quasiment décuplé entre 1998 et 2006), Orpéa a choisi la même voie en 2002. Introduit à 12,80 euros, le titre se négocie aujourd'hui aux alentours de 50 euros.
"La Bourse est un instrument idéal", pour "se donner des moyens de développement dans un secteur avec des besoins extrêmement importants", explique Jean-Claude Marian, président du groupe et propriétaire de 30% du capital.
Il a acheté mi-juillet un groupe de 15 établissements en Espagne, un marché jugé particulièrement prometteur, comme l'Italie.
Sa méthode: acheter des établissements existants et en faire des résidences relativement haut de gamme. C'est sur la partie hôtellerie, aux tarifs libres, que les groupes commerciaux font leurs bénéfices, le coût des soins étant réglementé par l'Etat.
Un mois d'hébergement dans une résidence Orpéa peut atteindre 2.000 euros.
Cette année, c'est Le Noble Age (Paris: FR0004170017 - actualité) , petit groupe de 19 établissements, (chiffre d'affaires de 29,2 millions d'euros au premier semestre) qui se sent pousser des ailes. Il est entré en Bourse au mois de juin et son titre s'est déjà envolé de près de 20%.

Le Noble Age dit vouloir "doubler de taille en trois ans", comme Orpéa...