Commercialisation de programmes immobiliers EHPAD en statut LMP et LMNP

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La tendance vers une plus grande concentration constatée déjà l’an dernier s’accentue : avec le rachat par Medica France de Qualisanté et celui d’Espace Loisirs Concept par Domus Vivendi et Medidep, les cinq premiers groupes français se détachent désormais nettement.
Le Mensuel des Maisons de Retraite a été le premier en 1998 à publier le recensement des principaux groupes commerciaux français de maisons de retraite. Jusque là, personne ne connaissait véritablement, et de manière exhaustive, la réalité du poids de ces groupes. Dès lors, cette enquête est devenue une référence tant auprès de nos lecteurs, que des pouvoirs publics et des banquiers.
Cette précision afin d’expliquer qu’étant devenue une référence, ce classement se devait d’être le plus rigoureux possible. Lors de nos précédentes éditions, en effet, certains groupes avaient un peu gonflés leurs chiffres. Nous avons donc adressé à chacun de ces groupes un questionnaire leur demandant la liste de leurs établissements ainsi que le nombre de lits autorisés au 31 décembre 2001.
Au vu des réponses, nous avons ensuite apporter quelques correctifs en éliminant les établissements sanitaires (à l’exception des longs séjours) qui auraient pu se glisser ici ou là dans le recensement, les établissements acquis mais non encore ouverts et, enfin, les résidences-services qui n’entrent pas dans le cadre de la loi du 30 juin 1975. Des erreurs sont donc encore toujours possibles mais si elles existaient, elles ne porteraient, cette année, que sur un très faible nombre de lits ou d’établissements, les données ayant été vérifiées avec la plus grande précision.

Les exploitants EHPAD commercialisent leurs lots de résidence sous satut LMP ou LMNP, il s'agit de la commercialisation EHPAD.
Le Mensuel des Maisons de Retraite remercie donc tous les responsables de groupes qui ont apporter leur concours à cette enquêté. Sur plus d’une vingtaine de groupes, un seul a refusé de nous répondre : Médidep, le groupe présidé par Philippe Austruy. Mais nous y reviendrons plus loin.
Jamais depuis des années Orpéa n’avait été talonné d’aussi près par son suivant. Mais avec 5.300 lits et 53 établissements, le groupe présidé par Jean Claude Marian reste encore, comme depuis près d’une décennie, le premier groupe commercial français.
Cinq groupes entre 3.000 et 5.300 lits
Implanté partout en France, le groupe s’est surtout développé cette année dans le secteur sanitaire grâce à Clinéa. Mais son développement dans le secteur médico-social se poursuit pour autant. Voici quelques années encore, Orpéa était donné mort tous les matins par ses concurrents. Il serait faux de dire que certains banquiers n’ont pas passé quelques nuits blanches au milieu des années 90 grâce à Orpéa. Mais, désormais, cette “crise de développement” appartient au passé. L’arrivée à la direction générale de Jean Claude Brdenk en 1999 a contribué à ce redressement tandis que Jean Claude Marian pouvait alors s’adonner à son jeu favori : le développement.
Désormais, toute la réflexion d’Orpéa est dirigée sur une prochaine introduction en Bourse. Il serait alors le second à tenter une telle aventure, après Médidep. Sa place de leader du secteur commercial devrait donner conf iance aux éventuels investisseurs.
Mais la grande surprise de ce classement tient dans le seconde position de Médica France, le groupe; appartenant à la SCIC, filiale de la Caisse des Dépôts et Consignations. En rachetant cette année, le groupe Qualisanté, Médica France fait un bond au classement (de la 5ème à la 2ème place) et double d’un seul coup son nombre de lits passant de 2.200 à 4.800 lits autorisés. Créé sous le nom de

Le marché des Mapad Ehpad
Cedrepa au début des années 90 par Gérard Lacroix, le groupe de Reims avait ensuite été rebaptisé Qualisanté par son repreneur, le polytechnicien Jean Robert Lévy avant d’être cédé voici deux ans au banquier belge Fortis. Ce dernier, donc, a jeté l’éponge en cédant ses 25 établissements à la SCIC, tout en gardant 13% de participations dans le nouvel ensemble.
Ce rachat constitue donc un succès majeur pour Jacques Bailet et Christine Jeandel, respectivement président et directrice générale de Médica France. Mais la puissance d’un groupe comme la Caisse des Dépôts et Consignations pourrait bien permettre à Médica France de ne pas s’arrêter là et de procéder dans les prochains années à de nouvelles acquisitions aussi spectaculaires. Précisons également que Médica France, à l’instar d’Orpéa ou de Médidep se développe aussi dans le moyen séjour sanitaire.
En troisième position, Domus Vivendi, le groupe présidé par Yves Journel. Avec 47 établissements et 3.900 lits, cet ensemble composé des enseignes Tiers Temps, Thémis et Eleusis a profité cette année de l’acquisition à 50/50 avec Médidep des 12 établissements d’Espace Loisirs Concept-Mieux vivre. L’ancien président de l’UNEPPA, devenu vice-président du SYNERPA, reste actionnaire à 50% de son groupe tandis que l’autre moitié est détenue par la Générale de Santé. En toute discrétion,; sans tambours, ni trompettes, Yves Journel a tout de même doublé la capacité de son groupe en moins de quatre ans. Malgré sa petite cinquantaine, il est pourtant, en compagnie de Jean Claude Marian, Claude Cheton ou François Bouniol, un des plus anciens gestionnaires de maisons de retraite dans cette liste, son premier établissement médico-social datant de 1983.
Premier groupe français à être entré en Bourse, Médidep se positionne au 4ème rang en nombre de lits de maisons de retraite avec environ 3.500 lits et 45 établissements. Comme il a été précisé plus haut, Médidep est le seul groupe à avoir ref user de communiquer ses chiffres avant de bien vouloir donner la pida irement des chiffres manifestement faux.
En effet, depuis son entrée en Bourse, Médidep s’auto-proclame le “1er groupe spécialisé dans la dépendance”. Le terme a vocation à entretenir le flou en regroupant sous le vocable de “dépendance” des établissements aussi différents que des MAPAD ou des cliniques. Mais à ce rythme, les Gymnase Clubs deviendront bientôt des établissements luttant aussi contre la dépendance ... aux éclairs aux chocolats.
Donc, plus sérieusement, si on ne recense que les établissements relevant de la loi de 1975 et spécialisés dans l’accueil de personnes âgées dépendantes, Médidep gère effectivement 45 établissements environ pour 3.500 lits. Ce qui, rappelons-le, est tout de même considérable et le place en 4ème position. En outre, même en ajoutant maisons de retraite et établissements sanitaires, Orpéa garde une petite longueur d’avance avec près de 7.000 lits.

EHPAD-INVEST est spécialisé dans la commercialisation des programmes EHPAD sous statut LMP et LMNP.

L’important est ailleurs : Médidep, en 2001, a connu une croissance très importante grâce d’abord à l’acquisition de Privatel, le groupe dirigé par le toulousain, Jean Luc Lefebvre, pour environ 200 millions de francs. Puis par celle d’Espace Loisirs Concept. Ce groupe qui avait connu une progression importante au cours des trois dernières années a été vendu à 50/50 à Domus Vivendi et Médidep qui se partagent à moitié la gestion de ces 12 établissements. Médidep a ensuite acquis les établissements de propriétaires qui en possédaient deux ou trois : les résidences Sémiramis qui appartenaient à M. Noël (Vernon, St Etienne, Clermont Ferrand ... ) ; les établissements de M. Ménétrier (en Ardèche notamment) et ceux de Mme Doyelle-Bornat (dans le Loiret). Une politique d’acquisitions très dynamique qui a porté la capacité du groupe de 1.800 à 3.500 lits en un peu plus d’un an.
En 5ème position, Sérience, le groupe dirigé par Hervé Hardy, propriété de Holiday Retirement, groupe américain spécialisé dans l’hébergement de personnes âgées. Chi va piano, va sano : telle doit être la devise de Sérience qui, s’il n’imite pas le rythme effréné de ses quatre devanciers, continue à ouvrir des établissements neufs. En effet, Sérience, plus connu sous le nom de ses enseignes Hotelia et Les Villandières, persiste dans sa politique de création d’établissements plutôt que d’acquisitions d’établissements existants. Ainsi ce qu’il perd en rapidité de développement, il le gagne en cohérence puisque, dès lors, tous ses établissements peuvent se prévaloir de standards communs.
Après ce premier pôle de 5 groupes rassemblant chacun plus de 3.000 lits, le fossé se creuse avec les “ poursuivants ” puisque le 6ème groupe gère actuellement 1.550 lits.

Sept groupes entre 800 et 1.600 lits
Il s’agit, en l’occurrence, de GDP Vendôme, le groupe présidé par Jean François Gobertier. Avec 19 établissements (+ 3 qui devraient ouvrir très prochainement), GDP Vendôme est un des groupes les plus actifs en matière de développement. Développement composé à la fois d’acquisitions nouvelles et de créations. Implanté à l’origine essentiellement en Ile de France, GDP Vendôme a su élargir ses bases au cours des derniers mois.
 

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En 7ème position, les Doyennés d’Europe, le groupe appartenant aux mutuelles d’assurances Mutavie et Matmut. La politique menée par son brillant directeur général, Michel Agaesse consiste à créer des établissements ex-nihilo. Et, de préférence, dans des chefs lieux de départements (Chambéry, Orléans...). Là encore, ce type de développement permet de créer des établissements à la pointe de la modernité en matière d’architecture qui répondent tous aux mêmes standards quelque soit le lieu d’implantation. Les Doyennées ont tout de même acquis quelques établissements supplémentaires cette année en rachetant à Privatel trois petites unités de vie de 30 lits pour, parvenir aujourd’hui à 19 établissements gérés représentant 1.333 lits.
En 8ème position, le groupe des frères Imbert avec 1.173 lits. Discrets dans leur communication, ils restent cependant à un niveau élevé et continuent à se développer à un rythme raisonnable. Si leur implantation reste centrée sur les régions PACA et Rhône Alpes, le groupe est également présent en ,Normandie ou en région parisienne. L’absence d’enseigne commerciale commune aux 15 établissements participe de cette discrétion évoquée plus haut.
De l’aveu de tous, les établissements appartenant au groupe EMERA présidé par Claude Cheton sont de grande qualité. Mais notre classement n’étant que “ quantitatif ”, le groupe familial basé à Grasse arrive avec 1.112 lits et 12 établissements en 9ème position. Tombé dans le secteur de la gestion des maisons de retraite à l’âge de 19 ans, Claude Cheton est probablement l’un des PDG dont l’ancienneté est la plus grande ... malgré sa petite cinquantaine. Le développement de ce groupe n’est pas spectaculaire ce qui ne l’empêche pas de progresser chaque année un peu plus.
Réacti’Malt vient de nulle part pour arriver ... en 10ème position avec 13 établissements et 995 lits. Ce groupe, dont le siège est basé dans la région lyonnaise, est, il est vrai, largement aidé par les financements provenant d’une des plus grandes banques écossaises. Mais la Royal Bank of Scotland n’est pas, comme on a pu le croire un moment, actionnaire du groupe. Son rôle se limite à celui d’un banquier-prêteur. Dans le même esprit, on pouvait croire que le nom du groupe était un hommage au malt composant les bons whiskys écossais. Et bien, pas du tout ! Ces quatre lettres ne sont que les initiales des ... enfants du fondateur de la société, Jean Pierre Rivière.
Appartenant à 100% à la société Renaissance (dont sont actionnaires notamment le fondateur et un fonds d’investissements anglo-saxon), Réacti’Malt a connu un développement très actif cette année en rachetant des établissements individuels, parfois de taille moyenne ( 3 établissements dans les Hauts de Seine, un dans l’Eure et Loir, un à Chatellerault ...).A ce rythme, le groupe de Jean Pierre: Rivière pourrait rapidement gagner quelques places supplémentaires.
En 11ème position, Repotel, le groupe appartenant à un des jeunes “ vétérans ” du secteur, François Bouniol. Avec une implantation exclusivement réalisée en Ile de France ( 10 établissements pour 960 lits), Repotel fait partie de ces groupes qui créent plus qu’ils ne rachètent même si, cette année,; François Bouniol a acquis deux établissements existants en région parisienne. Il partage également avec Orpéa, Médica France ou Médidep la particularité de gérer à la fois des maisons de retraite et des cliniques, même si ces dernières ne sont pas comptabilisées ici.
SGMR est un groupe que le Mensuel des Maisons de Retraite n’avait pas identifié dans ses précédents classements. Basé essentiellement en région Bourgogne, SGMR vient notamment d’acquérir la résidence des Lys à Auxerre ce qui porte sa capacité à 15 établissements et 914 lits. Appartenant à quatre associés détenant chacun 25% des parts, ce groupe est dirigé par Michel, Paturaud.
FINAGEST, plus connu sous le nom de son enseigne commerciales “ Les Ophéliades ”, se classe en 13ème position avec 11 établissements et 860 lits. Le groupe franc-comtois qui appartenait à Künick.

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Les groupes de moins de 700 lits
En 14ème position, les Jardins de Cybèle présidé par Patrick Techeney. Appartenant à Colisée Patrimoine, ce groupe vient donc du monde immobilier. Partageant son développement entre créations et rachats, le groupe les Jardins de Cybèle connaît une progression modérée depuis quelques années qui devrait se confirmer en 2002 grâce à l’ouverture de trois nouvelles résidences. Pour l’heure, il gère 9 établissements pour 670 lits.
Le Noble Age, groupe basé à Nantes et présidé par Jean Paul Siret, arrive en 15ème position. Ayant démarré à la fin des années 80 avec un seul établissement à Nantes, Jean Paul Siret s’est depuis; développé pour donner naissance à un groupe de 6 établissements et 650 lits. Depuis quatre ans, le groupe acquiert un ou deux nouveaux établissements. Après Deauville, Angers, puis Chartres l’an dernier, le Noble Age a jeté cette année son dévolu sur une résidence de qualité dans le Val de Marne.
En 16ème position, le réseau Oméris. Groupe essentiellement implanté à Lyon et dans la région Rhône Alpes, Oméris appartient à un ancien infirmier de profession, Lahcen Soumali. Avec 9 établissements et 582 lits, Oméris continue sa progression, laquelle devrait connaître un sursaut début 2002 avec l’ouverture de 3 nouveaux établissements.
En 17ème position, Stratégis est un groupe présidé par M. Tanguy, le seul trentenaire de ce top 20. Présent dans ce classement pour la première fois l’an dernier, le groupe désormais basé à Nice gère; 7 établissements représentant 512 lits.
Gabriel Ettedguy est un gestionnaire de cliniques et de maisons de retraite en Ile de France. Son groupe, GIE Santé, n’apparaissait pas (à tort) dans nos précédents classements. Avec 6 établissements et 472 lits, dont le Château de Lormoy dans l’Essonne (qui avec 180 lits est un des plus gros établissements commerciaux de la région) GIE Santé gère ses acquis sans revendiquer une; politique de développement actif.
En 19ème position, le groupe appartenant au Dr Sitbon. Egalement basé dans la seule région Ile de France, ce groupe vient de se doter d’un nom : MAPAD Services. Avec 6 établissements et 450 lits, il fait partie de ces groupes à vocation régionale dont l’ambition est (quantitativement) limitée.
Enfin, les Jardins d’Asclépios ferment la marche avec 8 établissements et 400 lits. Le groupe; présidé par le Dr Sotton, spécialisé dans l’accueil des malades d’Alzheimer, fait beaucoup parler de lui dans la presse. Moins pour la qualité de ces établissements que pour les ennuis judiciaires de son `propriétaire.

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