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Comparons ici un « investissement EHPAD » avec deux solutions classique d’épargne-retraite. |
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Il faut avant tout admettre, la difficulté, d’établir des éléments de comparaison entre des produits qui ont des différences, tant au niveau des caractéristiques que de la finalité de leur utilisation ( se créer un capital et ou bénéficier d’un revenu régulier). Toutefois, c’est ici des paramètres tout a fait chiffrables qui sont mis en exergue ; il s’agit du coût mensuel moyen sur une même durée des solutions présentés, ainsi que le revenu moyen net qu’elles octroieront. Les chiffres suivant sont basés sur l’hypothèse d’une durée d’épargne (= durée du crédit) de 15 ans et d’une tranche marginale d’imposition de 28 %.
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| ASSURANCE-VIE |
DE ROBIEN |
EHPAD | |||||||||
| Capital acquis | 58 090 € | Investissement T.T.C | 101 050 € | Investissement T.T.C | 135 000 € | ||||||
| loyer brut cumulé (a) | 68 611 € | loyer brut | 117 653 € | ||||||||
| frais | 6 271 € | charges non récupérables (b) | 7 056 € | charges | 3 264 € | ||||||
| versements | 44 640 € | remboursement d'emprunt | 115 225 € | remboursement d'emprunt | 181 730 € | ||||||
| intérêts | 13 450 € | économie d'impôt | 9 030 € | récupération de la TVA | 21 204 € | ||||||
| effort d'épargne mensuel | 248 € | effort d'épargne mensuel | 248 € | effort d'épargne mensuel | 248 € | ||||||
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| ASSURANCE-VIE | DEROBIEN | EHPAD | |||||||||
| capital transformé en rente 100 % réversible prise à 60 ans (taux actuels servis : 3,92%). | ne bénéficiant plus d'amortissements, les loyers sont intégrés aux revenus imposables après abattement de 40 % (régime du micro-foncier) | Les amortissements restant vont contribuer à limiter le revenu imposable. Ensuite régime du micro-BIC (abattement de 72%). | |||||||||
| rente brute | 30 506 € | loyers brut | 58 468 € | loyers brut | 97 946 € | ||||||
| charges | 0 € | charges | 5 848 € | charges | 2515 € | ||||||
| imposition engendrée | 4668 € | imposition engendrée | 16 695 € | imposition engendrée | 18 965 € | ||||||
| revenu généré net | 25 838 € | revenu généré net | 35 925 € | revenu généré net | 76 466 € | ||||||
| revenu mensuel moyen | 215 € | revenu mensuel moyen | 299 € | revenu mensuel moyen | 637 € | ||||||
| taux de rendement | 4,95 % | taux de rendement | 7,74 % | taux de rendement | 13,04 % | ||||||
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Que constate-t-on ? • la récupération de la TVA (qui est bien un impot) est supérieure à l’économie d’impôt « De Robien » • le loyer de l’EHPAD charges et provisions déduites est bien supérieur au loyer « De Robien » • En période de rendement, le regime fiscal favorable du loueur en meublé limite la fiscalisation de loyers. La conséquence directe de tous ces paramètres est un rendement deux à trois fois supérieur aux investissements traditionnels. |
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